FG Berlin Urteil vom 16.12.2004 - 1 K 1192/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kapitalnutzungsvorteil eines Bauauftragnehmers gehört zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage

Leitsatz (redaktionell)

Ein Kapitalnutzungsvorteil, den der Auftragnehmer eines Bauerrichtungsvertrages (hier: einheitliches Rechtsgeschäft mit dem Grundstückskaufvertrag) durch die vorzeitige, vertragsgemäße Entgeltszahlung des Auftraggebers erzielt, ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Für die Bewertung des Kapitalnutzungsvorteils gilt grundsätzlich § 15 Abs. 1 BewG, wonach der Zinsvorteil mit 5,5 % anzusetzen ist, wenn kein anderer Wert feststeht.

Normenkette

GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1; BewG § 15 Abs. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 14.06.2006; Aktenzeichen II R 12/05)

BFH (Urteil vom 14.06.2006; Aktenzeichen II R 12/05)

Tatbestand

Mit notariellem Vertrag vom 13. Dezember 1996, beurkundet zur Urkundenrolle Nr. 32371/96 des Notars xxx in Berlin, erwarb die Klägerin von dem Dipl.-Kfm. Dr. xxx das Grundstück xxx in Berlin-Lichtenrade zum Preis von 650 000,00 DM. Unter II. derselben Urkunde schloss die Klägerin mit der xxx GmbH (Auftragnehmerin), deren Geschäftsführer der Grundstücksveräußerer war, einen Bauerrichtungsvertrag über die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem zuvor erworbenen Grundstück zum Preis von 1 740 000,00 DM zuzüglich dem Entgelt für etwaige Sonderwünsche.

Die Vergütung für das Bauwerk sollte unter Verzicht auf das nach §§ 320, 322 des bürgerlichen Gesetzbuchs -BGB- zustehende Recht auf Zahlung Zug um Zug bereits am 20. Dezember 1996 vollständig und zinslos fällig sein. Im Gegenzug hatte die Auftragnehmerin eine selbstschuldnerische Bürgschaft in gleicher Höhe zu stellen. Spätestens am 15. Dezember 1997 sollten die Bauarbeiten beendet sein. Für den Fall einer Überschreitung dieses Termins verpflichtete sich die Auftragnehmerin zur Zahlung einer Vertragsstrafe von 261 000,00 DM. Außerdem übernahm sie eine Mietgarantie für das fertig gestellte Objekt über ein Jahr in der Weise, dass bei einer Monatsmiete von insgesamt 8 398,95 DM netto kalt im ersten Monat nach Fertigstellung 30 % der Wohnfläche vermietet sein sollten, im zweiten Monat 60 % und ab dem dritten Monat 100 %.

Der Beklagte beurteilte den Grundstückskaufvertrag und den Bauerrichtungsvertrag als ein einheitliches Rechtsgeschäft, was dem Grunde nach auch nicht streitig ist. Er bezog neben dem Grundstückskaufpreis und der Vergütung für die Bauerrichtung auch einen Betrag von ca. 130.000,00 DM für den vorzeitigen Erhalt der vollständigen Vergütung als Kapitalnutzungsvorteil der Auftragnehmerin in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage ein und setzte die Grunderwerbsteuer durch Bescheid vom xx. Mai 1997 auf 50 392,00 DM fest.

Hiergegen wandte sich die Klägerin mit ihrem fristgerecht eingelegten Einspruch. Zur Begründung führte sie zunächst an, dass ein Kapitalnutzungsvorteil wenn überhaupt, dann nur bis zum 31. August 1997, dem Tag der Fertigstellung des Bauwerks, festgestellt werden könne, also für 253 Tage. Unter Berücksichtigung der einzelnen Fertigstellungszeitpunkte ergebe sich somit ein Vorteil von lediglich 76 004,80 DM.

Ferner sei die im Vertrag nicht gesondert ausgewiesene Vergütung für die Mietgarantie aus der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auszuscheiden, wobei der Gegenwert in Höhe von 20 % der Jahresmiete zu schätzen sei. An Sonderwünschen sei lediglich die Installation einer Fußbodenheizung und das Verfliesen der Fußböden im Wert von zusammen 45 080,00 DM vereinbart worden. Im Folgenden vertrat die Klägerin die Ansicht, dass ein Kapitalnutzungsvorteil schon dem Grunde nach nicht anzusetzen sei. Es müssten die Bewertungsprinzipien für gestundete Kaufpreisforderungen nach dem Bewertungsgesetz gelten mit der Folge, dass bei einer Laufzeit unter einem Jahr kein geldwerter Vorteil festzustellen sei. Die gesamte Gegenleistung sei im Verhältnis des Werts der Mietgarantie und der Vertragsstrafe einerseits zum Wert des bebauten Grundstücks andererseits aufzuteilen nach der so genannten boruttauschen Formel.

Außerdem vertrat die Klägerin die Auffassung, dass aus der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage nicht gesondert ausgewiesene Vergütungen für die Mietgarantie wie auch für die Vertragsstrafe auszuscheiden seien.

Der Beklagte wies den Einspruch als unbegründet zurück. Hinsichtlich des Kapitalnutzungsvorteils bezog er sich auf Entscheidungen des Finanzgerichts Berlin wie auch des Bundesfinanzhofs -BFH- . Danach sei der Kapitalnutzungsvorteil - bei ansonsten grundsätzlicher Vereinbarung gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) - auf die einzelnen Fälligkeitszeitpunkte nach der MaBV abzustellen und grundsätzlich nach einem Zinssatz in Höhe von 5,5 % zu berechnen, bezogen auf den Zeitraum zwischen der geleisteten Vorauszahlung und den nach der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegten Zahlungszeitpunkten. Der ursprünglich von der Klägerin mitgeteilte Vorteil in Höhe von 76 004,80 DM entspreche den Kriterien der genannten Rechtsprechung und we...