FG des Landes Sachsen-Anhalt Urteil vom 26.02.2009 - 1 K 313/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kein ausreichender Nachweis ernsthafter Vermietungsbemühungen für leerstehende Räumlichkeiten bei Unterlassen von entsprechenden Anzeigen in Zeitungen oder Internet und bei unterbliebenen Renovierungsmaßnahmen

Leitsatz (redaktionell)

1. Der Werbungskostenabzug für eine leerstehende, zur Vermietung vorgesehene Wohnung setzt voraus, dass für Außenstehende erkennbar ist, dass die Vermietung aus Gründen, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat, nicht möglich war und eine ernsthafte Vermietungsabsicht während der gesamten Zeit bestanden hat. Die Darlegungs- und Beweislast liegt im Zweifel beim Steuerpflichtigen.

2. Es spricht gegen eine ernsthafte Vermietungsabsicht von zwei Ärzten als Eigentümer leerstehender Praxisräume, wenn sie in den vier Jahren nach dem Auszug des letzten Mieters u.a. keine Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder im Internet aufgegeben, allenfalls einmal kurzfristig einen Makler mit der Vermietung beauftragt, zur besseren Vermietbarkeit erforderliche Renovierungsmaßnahmen unterlassen und sich im Übrigen auf „Mundpropaganda” in ihren jeweiligen Praxen beschränkt haben.

Normenkette

EStG § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6, Abs. 2 S. 1 Nr. 2, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 1

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 04.09.2009; Aktenzeichen IX B 81/09)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Die beiden Kläger sind seit dem Jahr 1994 Eigentümer eines Gebäudes im W., dessen Erdgeschoss vom Kläger zu 1) und dessen Obergeschoss vom Kläger zu 2) als Arztpraxis genutzt, entsprechend als Betriebsvermögen ausgewiesen und im Rahmen der jeweiligen Jahresabschlüsse berücksichtigt wurde.

Das hier streitige Dachgeschoss mit einer Fläche von 88 m² wurde zunächst als Praxis an eine beim Landkreis tätige Psychologin vermietet und die entsprechenden Einkünfte wurden einheitlich und gesondert festgestellt. Seit deren Auszug im Jahr 1997 stand das Dachgeschoss jedoch weitgehend leer und bewirkte wegen anteiliger Schuldzinsen und AfA Verluste. Im Oktober 2001 wurde das Grundstück in zwei Wohneinheiten aufgeteilt, jeder der Kläger erhielt eine Einheit zum Alleineigentum und die Grundstücksgemeinschaft wurde aufgelöst.

Die von der Grundstücksgemeinschaft wegen des Dachgeschosses bis dahin erklärten Verluste erkannte der Beklagte im Jahr 1998 mit Bescheid vom 22. Juni 2000, im Jahr 1999 mit Bescheid vom 25. September 2001 und im Jahr 2000 (nach anfänglicher Null- Schätzung unter Vorbehalt der Nachprüfung mit Bescheid vom 17. Juni 2002) mit Bescheid vom 6. August 2002 zwar zunächst an, aber hinsichtlich der Einkunftserzielungsabsicht nur vorläufig. Und er schätzte für das Jahr 2001 – wenn auch unter Vorbehalt der Nachprüfung – mit Bescheid vom 18. Juli 2003 sogar einen Gewinn. Letztlich aber stellte er in den für endgültig erklärten Änderungsbescheiden 1998 bis 2001, jeweils vom 11. März 2004, die Einkünfte der Grundstücksgemeinschaft mit 0 DM fest und wies auch den dagegen fristgerecht eingelegten Einspruch mit Bescheid vom 4. Februar 2005 als unbegründet zurück, weil er die Einkünfteerzielungsabsicht verneinte. Dagegen richtet sich die am 2. März 2005 erhobene Klage.

Die Kläger meinen, sie hätten sehr wohl die Absicht gehabt, die Räume im Dachgeschoss wieder zu vermieten. Sie hätten nämlich beide innerhalb ihrer Praxen direkt Interessenten angesprochen, Aushänge gemacht und es sogar über Mundpropaganda versucht und zwar intensiv und ständig. Zwar ließen sie noch im Veranlagungsverfahren in einem Schreiben ihres damaligen Steuerberaters vom 5. Juni 2000 mitteilen, dass auf die Einschaltung eines Maklers oder auf kostenintensive Werbeanzeigen „derzeit” verzichtet werde, weil die Lage auf dem Vermietungsmarkt sehr angespannt sei. Seit dem Klageverfahren behaupten sie aber, dass sie sehr wohl eine Immobilienmaklerin zur Vermietung einer Wohnung eingeschaltet hätten. Dazu verweisen sie auf ein Schreiben eines Jürgen Möser vom 18. April 2005, wonach er das Dachgeschoss dieses Hauses „in den Jahren 1998 bis 2000 leider nicht vermieten” konnte, weil es „keinerlei Resonanz” für eine Fläche dieser Größe „von ca. 120 m²” gegeben habe, wonach er aber hoffe, „dass später mehr Anfragen kommen”. Die Diskrepanz zwischen dem Vorbringen im Einspruchs- und Klageverfahren hat die Klägerseite in der mündlichen Verhandlung damit erklärt, dass der Bevollmächtigte des Einspruchsverfahrens vornehmlich vom Kläger zu 2) eingeschaltet und informiert worden sei und daher nicht über die Informationen verfügt habe, die der im Klageverfahren vornehmlich vom Kläger zu 1) instruierte Prozessbevollmächtigte nunmehr habe.

Im Übrigen behaupten die Kläger, dass sie die Räume auch teilweise als kurzfristige Abstellräume für ihre Praxen genutzt hätten, so dass die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Dachgeschosswohnung zumindest bei den Einkünften aus selbständiger Arbeit zu berücksichtigen seien.

Die Kläger beantragen,

die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Grundlagen...