FG Köln Urteil vom 01.12.2004 - 11 K 1103/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Gewinnerzielungsabsicht bei fehlendem Veräußerungsgewinn und zur Veräußerungsabsicht

Leitsatz (redaktionell)

1) Wird die bei Erwerb des Grundstücks vorhandene Bebauung umfangreich erweitert, ist für die Frage, ob das Grundstück in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung veräußert wurde, auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Maßnahmen abzustellen.

2) Bei der Veräußerung von Grundstücken an fremde Dritte besteht grundsätzlich eine Vermutung für eine Gewinnerzielungsabsicht.

3) Die Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass das Grundstück an den ursprünglichen Verkäufer verkauft wird.

4) Bei einer langfristigen Eigennutzung (zunächst als Mieter und sodann als Eigentümer) ist für die Frage einer von Anfang an bestehenden (bedingten) Veräußerungsabsicht allein auf den Zeitraum der Eigennutzung als Eigentümer abzustellen.

Normenkette

GewStG § 2 Abs. 1; EStG § 15 Abs. 2

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 28.07.2005; Aktenzeichen X B 21/05)

BFH (Beschluss vom 28.07.2005; Aktenzeichen X B 21/05)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die steuerliche Einordnung der Erlöse aus diversen Grundstücksverkäufen als Vorgänge auf der privaten Vermögensebene oder als Einkünfte aus Gewerbebetrieb (gewerblicher Grundstückshandel).

Die Klägerin wurde in den Streitjahren (1991 – 1993) mit ihrem in 2001 verstorbenen Ehemann zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Herr … führte bis 1992 ein Tiefbau-Einzelunternehmen und war in den Streitjahren Geschäftsführer der … Tiefbau GmbH, an der die Klägerin zu 80 % und ihre Tochter zu 20 % beteiligt waren.

Die Eheleute … erwarben die nachfolgenden Grundstücke zu hälftigem Miteigentum und veräußerten sie später:

	Grundstück	Art/Nutzung	Kauf	Kaufpreis DM	Verkauf	Vk-Preis DM
1	O	EFH	05.02.1988	250.000	19.09.1990	250.000
2	A	unbebaut	06.07.1990	50.000	19.09.1990	50.000
3	H + …	Doppel-EFH	19.09.1990	200.000	14.10.1992	600.000
4	B	EFH	19.09.1990	200.000	04.12.1995	2.400.000
5	C	unbebaut	08.12.1991	120.000	03.06.1996	250.000

Die Grundstücke 2 und 5 waren im Zeitpunkt des Verkaufs unbebaut, das Grundstück 5 wurde ab 1993 verpachtet, zuvor lag es brach.

Das Grundstück 1 war im Zeitpunkt des Erwerbs mit einem Einfamilienhaus bebaut und war von den Eheleuten … bereits vor dem Erwerb zu eigenen Wohnzwecken angemietet worden. Nach dem Verkauf des Objekts zogen sie in eine Wohnung des neu erworbenen Hausgrundstücks 4 um.

Das Grundstück H… war vom Veräußerer mit einem Doppelhaus bebaut worden. Eine sich in den Einheitswertakten des Beklagten befindende Bescheinigung über die Bauzustandsbesichtigung durch die Stadt … datiert vom 29.05.1989. Mit Teilungsgenehmigung vom 12.06.1991 teilten die Eheleute … das Grundstück H und … zu Gunsten des angrenzenden Grundstücks B (Grundstück 4). Dabei wurde ein Teil des unbebauten Bereichs des Grundstücks H und … dem Grundstück B einverleibt. Die Doppelhäuser waren von der Teilung nicht betroffen und verblieben auf einem einheitlichen Grundstück, erhielten jedoch im Zuge der Teilung statt der bisherigen einheitlichen Hausnummer. die Hausnummern. und …. Das mit den Häusern bebaute Flurstück erhielt nach der Teilung die Nr. 1288. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Teilungsgenehmigung mit anhängender Skizze, die sich in den Einheitswertakten des Beklagten befindet, Bezug genommen. Bis zum Verkauf vermieteten die Eheleute … dieses Objekt.

Das Grundstück Nr. 4 war im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Eheleute … mit einem Einfamilienhaus bebaut. Nach dem Kauf bauten diese es in ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen um. Die 6 Wohnungen wurden seit Fertigstellung des Umbaus Mitte des Jahres 1992 wie folgt genutzt: Die Eheleute … bewohnten mit den beiden Schwiegermüttern eine Wohnung, die eine anteilige Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche von 30 % hatte. Je eine Wohnung war an ihre Töchter, die weiteren 3 Wohnungen anderweitig vermietet.

Bei 2 der 3 fremdvermieteten Wohnungen und bei den beiden an die Töchter vermieteten Wohnungen schlossen die Eheleute … mit den Mietern unbefristete Mietverträge. Der Mietvertrag für die dritte, fremdvermietete Wohnung war bis zum 31.12.1994 befristet.

Auf den Inhalt der Kopien der Mietverträge (Blatt 101 – 125 GA) wird verwiesen.

Die Grundstücke 1 und 2 wurden in 1990 an den früheren Verkäufer des Grundstücks 1, Herrn …, zum Kaufpreis von 250.000 DM bzw. 50.000 DM veräußert. Gleichzeitig erwarben die Eheleute … von Herrn … die Grundstücke H und … und B für insgesamt 400.000 DM, wovon laut Notarvertrag vom 19.09.1990 jeweils 200.000 DM auf das Grundstück B und H und… entfallen sollten. Auf die Kopien der die vorgenannten Grundstückgeschäfte betreffenden Notarverträge wird Bezug genommen (Bl. 170 ff. GA).

Die in den Streitjahren erfolgten Grundstücksverkäufe waren aus den Steuererklärung der Eheleute … nicht ersichtlich.

Anlässlich der Betriebsprüfung des Einzelunternehmens des Herrn … nahm der Betriebsprüfer Kenntnis von den diversen Grundstücksge...