FG Nürnberg Urteil vom 27.03.2002 - III 154/1999, III 154/99

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel - Einbeziehung von Grundstücksverkäufen einer Gesellschaft, an der der Steuerpflichtige beteiligt ist

Leitsatz (redaktionell)

Bei der Abgrenzung zwischen privaten vermögensverwaltenden Grundstücksgeschäften und gewerblichem Grundstückshandel kommt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs der Zahl der veräußerten Objekte und dem zeitlichen Abstand der maßgeblichen Tätigkeit indizielle Bedeutung zu.

Im Rahmen der sog. Drei-Objekt-Grenze sind auch Grundstücksverkäufe einer Gesellschaft, an der der Steuerpflichtige beteiligt ist, von Bedeutung.

Auch ein gewerblich tätiger Gesellschafter kann private Grundstücksverwaltung vornehmen. Jedoch folgt aus der Tatsache, dass ein Objekt mit einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag versehen und die Finanzierung langfristig angelegt ist nicht, dass dieses Objekt dem Privatbereich zuzuordnen sei.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2; GewStG § 2 Abs. 2, § 7

Tatbestand

I.

Streitig ist das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels und die Höhe des Gewinns.

Die Klägerin ist Witwe und Rechtsnachfolgerin ihres am 16. 10. 2001 verstorbenen Ehemanns EM , mit dem sie gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt wurde. EM erzielte u. a. Einkünfte aus der Beteiligung an mehreren Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die auf dem Gebiet der Projektierung und Veräußerung von Wohneigentum tätig waren.

EM erwarb mit Vertragvom 27. 1. 1987 das Grundstück RRR in SSS , Fl.-Nr. ... zu insgesamt 2.908 qm zum Preis von 266.341 DM. In den folgenden Jahren beantragte er für die Errichtung eines SB-Marktes mit 990 qm Nutzfläche, 100 qm Vorfläche und 40 Stellplätzen die Baugenehmigung, erstellte die Finanzierung und veranlasste den Bau durch einen Generalübernehmer. Die Kosten betrugen ca. 1,2 Mio. DM. Für das Objekt schloss EM , damals noch zusammen mit Herrn A , bereits am 30. 12. 1986 einen Vertrag mit dem späteren Mieter, einer Einzelhandelskette, ab. Mit Vertrag vom 22. 10. 1990 veräußerte er das Grundstück für 2.365.500 DM (brutto) an einen Dritten.

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 1990 ordneten die Eheleute die gesamten Vorgänge um das genannte Grundstück RRR dem privaten Bereich zu und erklärten dementsprechend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. (Verlust ./. 32.008 DM).

Der Beklagte folgte dem im Einkommensteuerbescheid 1990 vom 8. 3. 1994 nicht und setzte einen Spekulationsgewinn an. Nach einer Betriebsprüfung nahm der Beklagte einen gewerblichen Grundstückshandel an und erließ am 3. 2. 1995 einen Änderungsbescheid zur Einkommensteuer 1990, In einem weiteren Änderungsbescheid vom 20. 3. 1996, der aufgrund anderer Einwendungen erlassen wurde, setzte er die Einkommensteuer 1990 auf 496.722 DM fest. Der Gewinn aus dem Grundstückshandel wurde mit 676.578 DM berücksichtigt. Auch in der Einspruchsentscheidung vom 29. 6. 1999 behielt der Beklagte seine Auffassung bei.

II.

Gegen die Einspruchsentscheidung haben die Klägerin und ihr Ehemann Klage erhoben.

Sie haben vorgetragen, das Objekt RRR sei im Privatvermögen erworben und veräußert worden. Es sei ursprünglich zur langfristigen Alterssicherung gedacht gewesen, weshalb der Mietvertrag mit einer Handelsgruppe auf 10 Jahre abgeschlossen worden sei. Der private Charakter der Anlage folge auch aus der Finanzierung für das gesamte Objekt, die durch langfristige Verpflichtungen gegenüber einer Lebensversicherung mit einer jährlichen Prämie von 78.000 DM erfolgt sei. Auch gewerblich tätigen Steuerpflichtigen müsse es möglich sein, private Grundstücke zu erwerben.

Die tatsächlich durchgeführte Vermietung auf drei Jahre und die Nichtveräußerung des Objekts innerhalb von 4 Jahren spreche im Rahmen der Gesamtwürdigung der Umstände gegen eine Verkaufsabsicht bei Anschaffung im Jahr 1987. Der Verkauf des Objektes im Jahr 1990 sei zur Finanzierung eines Ersatzobjekts in TTT , das eine bessere Rendite versprochen habe, kurzfristig vorgenommen worden. Für dieses Objekt seien die Finanzierungsverträge fortgeführt worden.

Die Klägerin ist ferner der Auffassung, die Veräußerung eines einzigen gewerblichen Objektes könne noch keine gewerbliche Absicht begründen. Eine Zusammenfassung des gewerblichen Objekts mit den anderen Beteiligungen des EM sei nicht zulässig, da diese den Wohnungsbau beträfen.

Selbst wenn ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen sollte, seien die Anschaffungs- und Herstellungskosten vom Beklagten nicht zutreffend ermittelt.

Es sei unzulässig, von den Herstellungskosten für das Jahr 1988 vorgenommene Abschreibung in Höhe von 59.950 DM abzuziehen. Ferner dürfe ein in 1988 bezahlter Mieterzuschuß der Handelsgruppe in Höhe von 52.852,02 DM ebenfalls nicht von den Herstellungskosten abgezogen werden, sondern sei bei Zahlungszufluss als Einnahme zu versteuern. Aus einem Besprechungsprotokoll vom 11. Februar 1988 sei zu entnehmen, dass für Mehrungen der Baukosten aufgrund von Sonderwünschen des zukünftigen Mieters ein ...