Fischer/Pahlke/Wachter, ErbStG § 12 Bewertung / 6.5 Bewertung unbebauter Grundstücke

Rz. 520

Unbebaute Grundstücke sind nach § 178 Abs. 1 S. 1 BewG solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit.^[1] Gebäude sind – unabhängig von der Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde – als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen.^[2] Am Bewertungsstichtag müssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z. B. Malerarbeiten, Verlegen des Bodenbelags), schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus.^[3] Auf die tatsächliche Benutzung kommt es nicht an. Als unbebaut gelten auch Grundstücke, auf denen sich Gebäude befinden, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können^[4] oder auf denen infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.^[5] Grundstücke mit benutzbaren Gebäuden gelten hingegen stets als bebaute Grundstücke. Die Ausnahmeregelung für Grundstücke mit Gebäuden, die nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können^[6], ist von § 178 BewG nicht übernommen worden.

Hinweis

Da Grundstücke mit nicht mehr benutzbaren Gebäuden wie unbebaute Grundstücke zu bewerten sind, ist im steuerlichen Bewertungsverfahren kein Raum für die Berücksichtigung der Abbruchkosten. Demgegenüber können nach § 8 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 ImmoWertV bei baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale vorliegen, die bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.

Rz. 521

Nach § 179 S. 1 BewG bestimmt sich der gemeine Wert unbebauter Grundstücke nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten.^[7]

Grundlage für die Bodenrichtwerte sind die Regelungen des Baugesetzbuchs. Nach § 196 Abs. 1 S. 1 BauGB sind auf Grund der Kaufpreissammlung^[8] flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des jeweiligen Entwicklungsstands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). Hierdurch soll sichergestellt werden, dass für alle Arten von Grundstücken, insbesondere für baureifes Land, Bauerwartungsland, Rohbauland und land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen, Bodenrichtwerte verfügbar sind (Begründung zu Art. 4 Nr. 2 des Entwurfs des ErbStRG). In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.^[9] Die Bodenrichtwerte sind – soweit nichts anderes bestimmt ist – jeweils zum Ende eines Kalenderjahres zu ermitteln.^[10] Landesrecht sieht teilweise die Ermittlung in 2-Jahresabständen vor. Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind nach § 196 Abs. 1 S. 3 BauGB Richtwertzonen zu bilden, die Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der baulichen Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die FinVerw kann für Zwecke der steuerlichen ­Bewertung des Grundbesitzes ergänzende Vorgaben machen.^[11]

Nach § 179 S. 2 BewG sind die Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Nach § 179 S. 3 BewG ist bei der Wertermittlung stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt – für Bewertungsstichtage nach dem 22.7.2021: zuletzt vor dem Bewertungsstichtag – zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert nach § 179 S. 4 BewG aus dem Wert vergleichbarer Flächen abzuleiten. Nach der auf Bewertungsstichtage nach dem 13.12.2011 anwendbaren^[12] Neufassung der Vorschrift durch das BeitrRLUmsG vom 7.12.2011^[13] hängt die Ableitungsbefugnis der Finanzbehörden nicht mehr davon ab, aus welchen Gründen die Ermittlung des Bodenrichtwerts durch die Gutachterausschüsse unterblieben ist.^[14] Nach der auf Bewertungsstichtage vor dem 14.12.2011 anwendbaren Gesetzesfassung waren die Finanzbehörden hingegen nur dann berechtigt, den Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten, wenn sich von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermitteln ließ, die Ermittlung also aus besonderen Gründen nicht möglich war. Anpassungen des Bodenrichtwerts können insbesondere erforderlich sein, wenn sich das zu bewertende Grundstück vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich der Geschossflächenzahl, der Grundstücksgröße oder der Grundstückstiefe unterscheidet.^[15] Wenn für Bauerwartungsland und Rohbauland keine Angaben der Gutachterausschüsse vorliegen, gelten aus Vereinfachungsgründen für Bauerwartungsland 25 %, für Bruttorohbauland 50 % und für Nettorohbauland 75 % des Bodenrichtwerts für vergleichbares erschließungsbeitragsfreies Bauland.^[16]

Wertbeeinflussende Merkmale wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz.^[17] Im Rahmen eines Verkehrswertna...