Fischer/Pahlke/Wachter, ErbStG § 12 Bewertung / 6.6.7.3.2 Wert des Gebäudes auf fremdem ...

Fischer/Pahlke/Wachter, ErbStG § 12 Bewertung / 6.6.7.3.2 Wert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden (§ 195 Abs. 2–4 BewG)

Dr. Hans-Joachim Horn

Rz. 573b

Nach § 195 Abs. 2 S. 1 BewG wird der Wert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ermittelt durch Bildung der Summe aus

dem Wert des Grundstücks, der nach den §§ 179, 182–196 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Nutzungsrecht nicht bestünde, abzüglich des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG und
der nach § 195 Abs. 3 BewG über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt.

Mit der Differenz aus dem Wert des unbelasteten Grundstücks nach den §§ 179, 182–196 BewG und dem Bodenwert des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG wird der Wert des Gebäudes erfasst. Mit der über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten Nutzungsentgelt wird der wirtschaftliche Vorteil oder Nachteil erfasst, der dem Eigentümer des Gebäudes dadurch erwächst, dass er für die Nutzung des Grundstücks weniger oder mehr als den sich aus der angemessenen Bodenwertverzinsung ergebenden Betrag aufwenden muss.

Ein bei Ablauf des Nutzungsrechts nicht zu entschädigender Wertanteil der Gebäude oder des Gebäudes nach § 195 Abs. 4 BewG ist abzuziehen.^{^[1]} Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass der Wert des Gebäudes dem Eigentümer nur für die Dauer des Nutzungsrechts gebührt.

Rz. 573c

Die Kapitalisierung des Differenzbetrags nach § 195 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BewG erfolgt mit dem sich aus Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger^{^[2]}, der von der Restlaufzeit des Nutzungsrechts und dem Kapitalisierungszinssatz abhängig ist. Liegt ein immerwährendes Nutzungsrecht vor, entspricht der Vervielfältiger dem Kehrwert des anzuwendenden Kapitalisierungszinssatzes.^{^[3]}

Für die Kapitalisierung sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG zu verwenden.^{^[4]} Soweit von den Gutachterausschüssen derartige Zinssätze nicht zur Verfügung stehen, gelten die Zinssätze nach § 193 Abs. 4 S. 3 BewG entsprechend.^{^[5]} Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks ergibt sich durch Anwendung des Zinssatzes nach § 195 Abs. 3 S. 2 oder 3 BewG auf den Bodenwert nach § 179 BewG.^{^[6]}

Rz. 573d

Zur Ermittlung des bei Ablauf des Nutzungsrechts nicht zu entschädigenden Wertanteils der Gebäude oder des Gebäudes i. S. d. § 195 Abs. 2 S. 2 BewG ist auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Nutzungsrechts die Differenz aus dem Wert des unbelasteten Grundstücks nach den §§ 179, 182–196 BewG und dem Bodenwert nach § 179 BewG zu ermitteln.^{^[7]} Hierbei ist die Restnutzungsdauer des Gebäudes bei Ablauf des Nutzungsrechts zugrunde zu legen.^{^[8]} Die so ermittelte Differenz ist über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts nach Maßgabe der Anlage 26 auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen.^{^[9]} Für die Abzinsung sind die Liegenschaftszinssätze i. S. d. § 195 Abs. 3 S. 2 oder 3 BewG anzuwenden.^{^[10]} Liegt ein immerwährendes Nutzungsrecht vor, ist der Abzinsungsfaktor 0.^{^[11]} Die auf den Bewertungsstichtag abgezinste Differenz ist mit dem nicht zu entschädigenden Wertanteil der jeweiligen Gebäude zu multiplizieren.^{^[12]} Ist der Nutzer verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, ergibt sich kein Wertanteil des Gebäudes.^{^[13]}

Rz. 573e

Im Überblick stellt sich die Ermittlung des Werts des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden damit wie folgt dar:

Wert des unbelasteten Grundstücks nach §§ 179, 182–196 BewG abzüglich des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG

(§ 195 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BewG)

über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt

(§ 195 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 BewG)

ggf. nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts

(§ 195 Abs. 2 S. 2 i. V. m. Abs. 4 BewG)

Wert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden

(§ 195 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 und 4 BewG).

[1] § 195 Abs. 2 S. 2 BewG.

[2] § 195 Abs. 3 S. 1 BewG.

[3] § 195 Abs. 3 S. 5 BewG.

[4] § 195 Abs. 3 S. 2 BewG.

[5] § 195 Abs. 3 S. 3 BewG.

[6] § 195 Abs. 3 S. 4 BewG.

[7] § 195 Abs. 4 S. 1 BewG.