Niedersächsisches FG Urteil vom 22.11.2004 - 15 K 160/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Überschusserzielungsabsicht bei gewerblicher Vermietung eines Ferienhauses

Leitsatz (redaktionell)

1. Die Vermietung einer Ferienwohnung begründet einen Gewerbebetrieb, wenn sie im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist.

2. Die von der Rspr. zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entwickelten Grundsätze sind auf Fälle der gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen nicht anzuwenden. Zwischen beiden Fallgestaltungen bestehen so erhebliche wirtschaftliche Unterschiede, dass eine differenzierende rechtliche Beurteilung geboten ist.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1

Streitjahr(e)

1996

Nachgehend

BFH (Urteil vom 29.03.2007; Aktenzeichen IV R 6/05)

BFH (Urteil vom 29.03.2007; Aktenzeichen IV R 6/05)

Tatbestand

Streitig ist, ob Verluste aus der Vermietung eines Ferienhauses zu negativen Einkünften aus Gewerbebetrieb führen.

Die Kläger erwarben 1989 zum Preis von 273.000 DM je zur Hälfte ein Erbbaurecht an dem mit einem Ferienhaus bebauten Grundstück in A. Das Grundstück gehört zu dem in mehreren Bauabschnitten errichteten Sport- und Ferienpark B, der nach den Verhältnissen des Jahres 1998 aus einem Feriendorf mit 44 Ferienhäusern und neun Reihenhäusern, einer auf sechs Häuser verteilten Appartementanlage mit 70 Wohneinheiten und verschiedenen anderen Häusern mit insgesamt 800 Übernachtungsplätzen besteht. Das Gebiet ist bauplanungsrechtlich als Feriengebiet ausgewiesen; eine Nutzung zum Dauerwohnen ist unzulässig.

Die Ferienhäuser wurden von einer Verwaltungsgesellschaft (GmbH) im Auftrag und für Rechnung der Eigentümer hotelmäßig an laufend wechselnde Gäste vermietet. Die GmbH unterhielt zu diesem Zweck eine ständig besetzte Rezeption und beschäftigte zwei Hausmeister sowie eine größere Zahl von Reinigungskräften. Über die Ergebnisse der Vermietung rechnete die GmbH mit den einzelnen Eigentümern ab. Nach den zugrunde liegenden Verwaltungs- und Geschäftsbesorgungsverträgen zog sie von den Vermietungseinnahmen zum einen die den Objekten direkt zuzuordnenden Aufwendungen (Einzelkosten), zum anderen die von allen Eigentümern zu tragenden Gemeinkosten der Anlage (Poolkosten) ab. Spätestens seit 1989 glichen die Eigentümer im Wege einer Poolverrechnung Mehr- oder Mindereinnahmen aus der unterschiedlichen Belegung der einzelnen Objekte aus.

Auch das Ferienhaus der Kläger wurde in der beschriebenen Form an wechselnde Gäste vermietet. Eine Selbstnutzung durch die Kläger erfolgte – wie zwischen den Beteiligten unstreitig ist – nicht.

In den Jahren 1989 bis 1995 erklärten die Kläger aus der Vermietung des Ferienhauses Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die sie durch Einnahme-Überschussrechnung nach § 4 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) wie folgt ermittelten:

Jahr	Betriebseinnahmen DM	Betriebsausgaben DM	Einkünfte DM
1989	0	21.740	./. 21.740
1990	50.058	114.418	./. 64.360
1991	19.125	52.569	./. 33.444
1992	14.704	61.094	./. 46.390
1993	18.212	116.254	./.98.032
1994	3.419	37.592	./.34.173
1995	3.732	24.730	./. 20.998
Summe	109.250	428.397	./.319.147

Bei den Betriebseinnahmen handelt es sich um die von der GmbH aufgrund des Verwaltungs- und Geschäftsbesorgungsvertrages ausgezahlten Bewirtschaftungsüberschüsse. In den Betriebeinnahmen des Jahres 1990 sind neben einem Bewirtschaftungsüberschuss von 9.712 DM Vorsteuererstattungen in Höhe von 40.346 DM enthalten. Die Betriebsausgaben entfielen im Wesentlichen auf Absetzungen für Abnutzungen – AfA – (bis 1993 unter Einschluss von Sonderabschreibungen nach dem Zonenrandförderungsgesetz – ZRFG – in Höhe von insgesamt 140.883 DM), Schuldzinsen und Erbbauzinsen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Einnahme-Überschussrechnungen Bezug genommen.

Für das Streitjahr 1996 erklärten die Kläger Einkünfte von ./. 21.916 DM, in deren Ermittlung Betriebseinnahmen von 3.737 DM und Betriebsausgaben von 25.663 DM eingeflossen waren. Die Betriebsausgaben entfielen in erster Linie auf Schuldzinsen (19.980 DM), Erbbauzinsen (2.500 DM) und AfA auf das Gebäude (1.878 DM). Im Klageverfahren bezifferten die Kläger die Einkünfte dieses Jahres mit ./. 28.510 DM und die Einkünfte des Jahres 2001 mit ./. 25.000 DM.

Für die Folgejahre erklärten die Kläger Einkünfte in Höhe von ./. 20.600 DM (1997), ./. 23.340 DM (1999) und ./. 25.030 DM (2000). Wegen der Ermittlung im Einzelnen wird auf die Einnahme-Überschussrechnungen für diese Jahr. Für 1998 gaben sie keine Feststellungserklärung ab.

Zum 1. Februar 2002 wurde das Ferienhaus im Rahmen eines Dauermietverhältnisses für 540 EUR monatlich vermietet. Wie die Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 22. November 2004 erklärten, musste das Mietverhältnis wegen einer von der Ordnungsbehörde erlassenen Untersagungsverfügung wieder beendet werden.

Nachdem der Beklagte (das Finanzamt – FA –) die Einkünfte für das Streitjahr zunächst erklärungsgemäß festgestellt hatte (Bescheid vom 21. September 1998), ste...