REIT – ABC IntStR

1 Systematische Einordnung

Real Estate Investment Trusts sind Aktiengesellschaften, die Einkünfte aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielen. Nach deutschem Recht gelten für sie besondere steuerliche Regelungen, die im REITG enthalten sind. Gesellschaftsrechtlich handelt es sich bei einem REIT um eine AG, die grundsätzlich den Vorschriften des AktG unterliegt.^[1]

Insbesondere im Ausland sind REIT-Gesellschaften eine gängige Form für Immobilieninvestments. Aber auch in Deutschland wird diese Form der Immobilieninvestments zunehmend genutzt. Auch wenn REITs zivilrechtlich eine AG sind, sieht das deutsche Steuerrecht einige Besonderheiten für diese Gesellschaften vor. Diese sind im REITG geregelt. Mit diesem Gesetz werden die allg. Regelungen des KSt überlagert. Ausl. REIT werden grundsätzlich entsprechend den deutschen Regelungen besteuert.

[1] § 1 Abs. 3 REITG.

2 Inhalt

2.1 REIT AG

Ein REIT ist als AG grundsätzlich ein KSt-Subjekt. Allerdings ergeben sich nach dem REITG für die Besteuerung einige Besonderheiten. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass ein REIT gem. § 16 Abs. 1 REITG unter bestimmten Umständen von der KSt und GewSt befreit ist.

Die Steuerfreiheit des REITG tritt nur dann ein, wenn

• die Erfordernisse hinsichtlich der Börsenzulassung^[1], der Streuung der Aktien^[2], der Vermögens- und Ertragsanforderungen^[3], der Ausschüttungspolitik^[4] und des Mindesteigenkapitals^[5] eingehalten werden,
• kein Immobilienhandel betrieben wird^[6] und
• der REIT in Deutschland unbeschränkt stpfl. ist und nicht nach einem DBA als im Ausland ansässig gilt.^[7]

Für Zwecke der GewSt-Befreiung sind die Voraussetzungen bezüglich der unbeschränkten Steuerpflicht nicht zu erfüllen.^[8]

Von wesentlicher praktischer Bedeutung sind die Tätigkeit des REIT, die Vermögens- und Ertragsanforderungen sowie die Ausschüttungspolitik. Die Tätigkeit eines REIT besteht im Erwerb, der Errichtung, der Veräußerung sowie der Vermietung und Verpachtung von Immobilien.^[9] Die Immobilien können direkt vom REIT oder indirekt über eine Tochtergesellschaft gehalten werden. Die Tätigkeit des REIT kann auch im Halten und Verwalten derartiger Immobiliengesellschaften oder REIT-Dienstleistungsgesellschaften bestehen. Der Handel mit Immobilien ist dagegen nicht erlaubt. Ein solcher Handel liegt vor, wenn die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien innerhalb der letzten 5 Geschäftsjahre mehr als die Hälfte des durchschnittlichen Werts des Immobilienbestands während dieses Zeitraums betragen.^[10] Entspricht die Tätigkeit eines REIT nicht den erlaubten Tätigkeiten, verliert der REIT die Steuerfreiheit.

Der REIT hat grundsätzlich 90 % des Jahresüberschusses auszuschütten.^[11] Geschieht dies nicht, wird eine Strafzahlung festgesetzt.^[12] Bei einem länger andauernden Verstoß kann die Steuerfreiheit versagt werden.^[13]

Mindestens 75 % des Vermögens müssen in Immobilien investiert sein. Sofern diese Grenze nicht erreicht wird, wird eine Strafzahlung zwischen 1 % und 3 % des Fehlbetrags erhoben.^[14] Außerdem müssen 75 % der Bruttoerträge aus der Vermietung, Verpachtung und Veräußerung von Immobilien herrühren.^[15] Anderenfalls wird eine Strafzahlung zwischen 10 % und 20 % des Fehlbetrags festgesetzt. Verstößt der REIT über einen längeren Zeitraum gegen diese Erfordernisse, wird die Steuerfreiheit versagt.^[16]

Die Anteile am REIT müssen an einer Börse innerhalb der EU bzw. des EWR gehandelt werden. Verliert der REIT die Börsenzulassung, endet die Steuerbefreiung.^[17] Das Mindestkapital eines REIT beträgt 15 Mio. EUR.^[18] Mindestens 15 % der Aktien müssen im Streubesitz (d. h. weniger als 3 % Anteilsbesitz beim einzelnen Anteilseigner) gehalten werden.^[19] Ein Verstoß gegen dieses Erfordernis führt allerdings erst nach 3 Jahren zum Verlust der Steuerfreiheit beim REIT.^[20]

Hat der REIT die Steuerfreiheit einmal verloren, kann er sie nicht vor Ablauf von 4 Jahren seit dem Verlust wieder erlangen.^[21]

[1] § 10 REITG.

[2] § 11 REITG.

[3] § 12 REITG.

[4] § 13 REITG.

[5] § 15 REITG.

[6] § 14 REITG.

[7] § 16 Abs. 1 S. 1 REITG.

[8] § 16 Abs. 1 S. 2 REITG.

[9] § 1 REITG.

[10] § 14 Abs. 2 REITG.

[11] § 13 REITG.

[12] § 16 Abs. 5 REITG.

[13] § 18 Abs. 5 REITG.

[14] § 16 Abs. 3 REITG.

[15] § 16 Abs. 4 REITG.

[16] § 18 Abs. 5 REITG.

[17] § 18 Abs. 1 REITG.

[18] § 4 REITG.

[19] § 11 Abs. 1 S. 5 REITG.

[20] § 18 Abs. 3 REITG.

[21] § 17 Abs. 4 REITG.

2.2 Anteilseigner

Korrespondierend zur Steuerfreiheit auf der Ebene des REIT unterliegen Ausschüttungen beim Anteilseigner nicht dem Teileinkünfteverfahren bzw. sind regelmäßig nicht gem. § 8b KStG steuerbefreit^[1], es sei denn, es besteht eine Vorbelastung beim REIT.^[2] Da mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses auszuschütten sind, erfolgt die Besteuerung damit faktisch auf der Ebene der Anteilseigner.^[3] Die Steuer wird durch den Einbehalt von KapESt erhoben.^[4]

Ausschüttungen an ausl. Anteilseigner unterliegen in Deutschland der beschränkten Stpfl. gem. § 49 Abs. 1 Nr. 5 EStG ("Inländische Einkünfte"). Die Steuer wird ebenfalls durch KapESt-Abzug erhoben.

[1] § 14 Abs. 3 REITG.

[2] § 19a Abs. 1 S. 1 ...