Roscher, BewG § 244 Grundstück / 4.3 Wohnungs- und Teileigentum

Rz. 26

Nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG gilt jedes Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz als ein Grundstück bzw. als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Zur Definition des Wohnungs- und Teileigentums s. § 243 BewG Rz. 40.

Bereits für Zwecke der Einheitsbewertung gilt gem. § 93 Abs. 1 S. 1 BewG die gesetzliche Fiktion, dass jedes Wohnungs- und Teileigentum eine wirtschaftliche Einheit bildet. Mit dieser Fiktion soll insbesondere den Besonderheiten des Wohnungseigentums bewertungsrechtlich Rechnung getragen werden. Zum einen soll das Wohnungseigentumsrecht hierdurch aus der Einheit des bebauten Grundstücks herausgenommen und diesem gegenüber verselbstständigt werden. Zum anderen wird damit klargestellt, dass das Sondereigentum an der Wohnung und der Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum nicht getrennt, sondern als Einheit zu bewerten sind. Einer weiteren Bedeutung kommt dieser Fiktion nicht zu. Im Übrigen gelten die allgemeinen bewertungsrechtlichen Abgrenzungsregelungen für eine wirtschaftliche Einheit.^[1]

Hinsichtlich der Beurteilung des Merkmals der selbstständigen Veräußerbarkeit einer wirtschaftlichen Einheit ist bei Wohnungs- und Teileigentum insbesondere nicht auf die abstrakte Möglichkeit der Teilung und Veräußerung, sondern auf das Vorliegen einer für sich allein veräußerbaren wirtschaftlichen Einheit abzustellen (Rz. 15).^[2]

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bildet jedes rechtlich selbstständige Sondereigentum eine wirtschaftliche Einheit. Insoweit ist entscheidungserheblich, ob nur ein rechtlich selbstständiges Sondereigentumsrecht oder mehrere – rechtlich getrennte – Sondereigentumsrechte vorliegen. Die Führung mehrerer rechtlich selbstständiger Wohnungseigentumsrechte auf einem gemeinsamen Wohnungsgrundbuch führt nicht dazu, dass diese Wohnungseigentumsrechte eine wirtschaftliche Einheit bilden.^[3] Die in der rechtlichen Selbstständigkeit zum Ausdruck kommende Trennung kann auch nicht allein durch die Lage der Wohnungen innerhalb des Gebäudes zueinander aufgehoben werden. Das bloße Aneinandergrenzen bzw. Übereinanderliegen macht die rechtlich selbstständigen Einheiten nach der Verkehrsauffassung nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit. Dies wäre erst der Fall, wenn z. B. die rechtlich selbstständigen Einheiten baulich umgestaltet und als eine Wohnung genutzt werden.^[4] So bilden 2 nebeneinanderliegende Eigentumswohnungen, die zu einer Wohnung umgestaltet worden sind und als eine Wohnung genutzt werden, nur eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens, wenn sie nach den Verhältnissen am Stichtag nicht ohne größere bauliche Veränderungen voneinander getrennt und veräußert werden können.^[5]

Zur Eigentumswohnung gehörende Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, sonstige Abstellräume und Garagen^[6] sind ohne Rücksicht auf die zivilrechtliche Gestaltung in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen. Ausreichend ist, wenn sich die Garagen zwar nicht auf dem Grundstück der Eigentumsanlage, aber auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befinden.

Rz. 27

einstweilen frei

[1] BFH v. 23.2.1979, III R 73/77, BStBl II 1979, 547; Gleichlautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der alten Länder v. 26.11.1992, betr. Abgrenzung, Entstehung und Grundstücksart der wirtschaftlichen Einheit Wohnungs- und Teileigentum Rz. 2a, BStBl I 1993, 104.

[2] BFH v. 2.10.1970, III R 163/66, BStBl II 1970, 822.

[3] BFH v. 1.8.1990, II R 46/88, BStBl II 1990, 1016.

[4] BFH v. 1.8.1990, II R 46/88, BStBl II 1990, 1016.

[5] BFH v. 23.2.1979, III R 73/77, BStBl II 1979, 547.

[6] BFH v. 30.11.1984, III R 121/83, BStBl II 1985, 451; Gleichlautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der alten Länder v. 26.11.1992 betr. Abgrenzung, Entstehung und Grundstücksart der wirtschaftlichen Einheit Wohnungs- und Teileigentum Rz. 2b, BStBl I 1993, 104.