Roscher, BewG § 247 Bewertung des unbebauten Grundstück / 1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 247 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt.

Im Ergebnis eines längeren intensiven Diskurses zwischen Bund und Ländern (Rz. 5-6) wurde in § 247 Abs. 1 BewG im Wege des Fondsstandortgesetzes v. 3.6.2021^[2] ein S. 2 angefügt, in dem geregelt wird, dass bei der Ermittlung des Produkts aus Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert i. S. d. § 196 BauGB grundsätzlich der auf die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks bezogene Bodenrichtwert in der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet, zugrunde zu legen ist.^[3] Soweit in den §§ 243–262 BewG sowie in den Anlagen 36–43 zum BewG nichts anderes bestimmt ist, sollen Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks, mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen, nicht berücksichtigt werden.^[4]

Rz. 5

§ 247 Abs. 1 BewG i. d. F. des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019^[5] sah vor, dass sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermittelt. Die analog zu § 179 S. 1 BewG bei der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer getroffene Regelung hätte zur Folge gehabt, dass individuelle Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks nach Maßgabe der Gutachterausschüsse, z. B. anhand von Umrechnungskoeffizienten, zu berücksichtigen sind.^[6]

Der Bundesrat hatte zwar in seiner Stellungnahme zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes vom 20.9.2019 eine gesetzliche Klarstellung vorgeschlagen, durch die verdeutlicht werden sollte, dass der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone (sog. "Zonenwert") ohne weitere Anpassungen (Korrekturen) übernommen werden soll, selbst wenn das zu bewertende Grundstück vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale abweicht.^[7] Die Bundesregierung lehnte diesen Vorschlag in ihrer Gegenäußerung jedoch ab. Zur Begründung führte sie insbesondere an, dass eine Negierung der von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte vorgegebenen Differenzierungen die relations- und realitätsgerechte Bewertung der Grundstücke beeinträchtigt und in einigen Fällen zu Bewertungsergebnissen über den gemeinen Wert hinaus führen wird. Bei deckungsgleich überlagernden Bodenrichtwertzonen sei insbesondere die Art der Nutzung sachgerecht zu berücksichtigen.^[8] Letztlich wurde das Anliegen des Bundesrats in diesem Gesetzgebungsverfahren nicht umgesetzt.

Des Weiteren wurde der Vorschlag des Bundesrats, die Angabe "regelmäßig" in § 247 Abs. 1 BewG präziser zu umschreiben bzw. Fälle zu benennen, bei denen die Regel (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) nicht greift, nicht umgesetzt.^[9] Die Bundesregierung hatte darauf hingewiesen, dass die Formulierung in § 247 Abs. 1 BewG der in der Praxis bewährten geltenden Regelung für die Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer (§ 179 Abs. 1 S. 1 BewG) nachgebildet und ein Ausnahmefall in § 247 Abs. 3 BewG (Fälle, in denen kein von den Gutachterausschüssen ermittelter Bodenrichtwert vorliegt) geregelt sei.^[10]

Rz. 6

Im Rahmen seiner Stellungnahme zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2020 vom 9.10.2020 hat der Bundesrat erneut einen Vorschlag eingebracht, durch den gewährleistet werden soll, dass bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts unbebauter Grundstücke grundsätzlich nur der auf das Bodenrichtwertgrundstück bezogene Bodenrichtwert herangezogen werden soll.^[11] Zur Begründung führte der Bundesrat insbesondere an, dass die Bewertung von über 32 Mio. wirtschaftlichen Einheiten im Grundvermögen sowie das damit zusammenhängende Automationsbedürfnis es erforderlich mache, von individuellen Anpassungen des Bodenrichtwerts an die abweichenden Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks weitgehend abzusehen. Die Grenzen der Typisierungsbefugnis des Gesetzgebers werde durch die Vorgaben bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte bereits eingehalten. Insbesondere mit der Festlegung des Genauigkeitsgrads der durch die Gutachterausschüsse abzuleitenden Bodenrichtwerte in § 10 Abs. 3 ImmoWertV 2010^[12], wonach Bodenrichtwertzonen grundsätzlich so abzugrenzen sind, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 % betragen, habe der Gesetzgeber nicht nur die praktikable Anwendung der Bodenrichtwerte sichergestellt, sondern innerhalb seiner Typisierungsbefugnis auch eine maßgebliche Grundlage für eine relations- und realitätsgerechte Bewertung gelegt.^[13]

Unter Berücksichtigung der von der Bundesregierung im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Grundsteuer-Reformgesetz vorgetragenen Bedenken (Rz. 5), sah der Vorschlag des Bundesrats allerdings keine v...