Roscher, BewG § 248 Begriff der bebauten Grundstücke / 2.2 Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten

Rz. 12

Nach § 248 S. 2 BewG i. V. m. § 248 S. 1 BewG ist bei einer Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten bereits der bezugsfertige Teil des Gebäudes als benutzbares Gebäude und damit das Grundstück als bebautes Grundstück anzusehen. Mit dieser Sonderregelung wird von dem Grundsatz abgewichen, dass bei der Beurteilung der Bezugsfertigkeit auf das gesamte Gebäude abzustellen ist (§ 246 BewG Rz. 11). Hiermit soll gewährleistet werden, dass bezugsfertige Gebäudeteile bereits dann bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden, wenn das Gebäude nicht in einem Zuge in planmäßig vorgesehenem Umfang bezugsfertig errichtet wird.^[1] Es ist nicht gesetzlich bestimmt, wann eine Errichtung in Bauabschnitten vorliegt. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist eine Errichtung in Bauabschnitten gegeben, wenn ein baurechtlich genehmigtes Gebäude, einschließlich des Innenausbaus, nicht in zusammenhängender Bauentwicklung, d. h. nicht in einem Zuge, im planmäßig vorgesehenem Umfang bezugsfertig erstellt wird und die Unterbrechung der Bautätigkeit nicht nur technisch bedingt ist oder nicht nur vorübergehend erfolgt.^[2] Eine nur technisch bedingte Unterbrechung der Bautätigkeit liegt z. B. während der Frostperiode vor. Von einer nicht nur vorübergehenden Unterbrechung der Bautätigkeit ist auszugehen, wenn die Verzögerung oder Unterbrechung von gewisser Dauer ist (i. d. R. mindestens 2 Jahre).^[3]

Ob eine Errichtung in Bauabschnitten vorliegt, ist nach objektiven Kriterien zu beurteilen.^[4] Unter einem Bauabschnitt ist nicht nur das äußerlich erkennbare Baugeschehen, wie z. B. die Errichtung eines Geschosses von geplanten 2 Geschossen, zu verstehen.^[5] I.S.d. § 248 S. 2 BewG ist vielmehr auch der Innenausbau in diese Betrachtung miteinzubeziehen. So ist z. B. die nicht nur vorübergehende Zurückstellung des Innenausbaus der zweiten Wohnung in einem als Zweifamilienhaus geplanten und durchgeführten Bauvorhaben als Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten zu beurteilen.^[6] Maßgeblich ist nicht, was die konkrete Bauplanung oder Baugenehmigung vorsieht, sondern wie die Planung in die Tat umgesetzt wird.^[7]

§ 248 S. 2 BewG findet auch auf nicht in zusammenhängender Bauentwicklung abgeschlossene Umbauten Anwendung.^[8]

Bei einer Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten bzw. bei einem abschnittsweisen Umbau ist im Rahmen der Feststellung der Grundsteuerwerte, ggf. bei einer Fortschreibung des Grundsteuerwerts, auf den Stichtag abzustellen, in dem erkennbar wird, dass die eingeleitete Baumaßnahme nicht nur vorübergehend unterbrochen bzw. nur vorübergehend aus technischen Gründen nicht zügig weiterbetrieben wird. Ausgehend von dem bewertungsrechtlichen Gebot, auf die tatsächlichen Verhältnisse am Stichtag abzustellen, wäre es nicht sachgerecht, wenn allein aus der späteren Entwicklung des Baugeschehens auf ein abschnittsweises Bauen an einem früheren Feststellungszeitpunkt geschlossen wird. Es muss vielmehr am Stichtag objektiv feststehen, dass die Baumaßnahme mit dem erreichten Zustand – vorläufig – beendet, jedenfalls nicht mehr zügig in mit dem erreichten Zustand zusammenhängender Bauentwicklung fertiggestellt wird.^[9] Liegt ein in Bauabschnitten errichtetes Gebäude vor, sind lediglich die bezugsfertigen Gebäudeteile (Bauabschnitte) als benutzbares Gebäude anzusehen und in die Ermittlung des Grundsteuerwerts einzubeziehen.^[10] Die Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten kann sich insbesondere auf die Bestimmung der Grundstücksart nach § 249 BewG auswirken. Für die Bestimmung der Grundstücksart, insbesondere für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche, ist in diesen Fällen auf den zum jeweiligen Feststellungszeitpunkt bezugsfertigen Teil des Gebäudes abzustellen.^[11]

Praxis-Beispiel

Ein als Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen genehmigtes Gebäude wird in Bauabschnitten errichtet (keine zusammenhängende Bauabwicklung). Zum Feststellungszeitpunkt ist nur die Wohnung im Erdgeschoss bezugsfertig. Der Ausbau der Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss ist – aus Finanzierungsgründen – für ca. 3 Jahre zurückgestellt. Zum Feststellungszeitpunkt liegt die Grundstücksart Einfamilienhaus vor. Nach Fertigstellung und Bezugsfertigkeit der Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss ist im Wege einer Artfortschreibung die Grundstücksart Mietwohngrundstück festzustellen. Bei Überschreiten der Wertgrenzen ist auch eine Wertfortschreibung nach § 222 Abs. 1 BewG vorzunehmen.

Kein abschnittsweises Bauen liegt vor, wenn im Einzelfall nachgewiesen werden kann, dass die erhebliche Verzögerung des Baufortschritts bzw. die längere Unterbrechung der Bauarbeiten auf bautechnischen Ursachen beruht. Soweit sich in diesen Fällen im Übrigen keine anderen benutzbaren Gebäude/Gebäudeteile auf dem Grundstück befinden, liegt bis zur Bezugsfertigkeit des gesamten Gebäudes ein unbebautes Grundstück vor.^[12] Wenn vor Fertigstellung eines Gebäudes mit einer Wohnung die Baugenehmigung zum Ausbau als Zweifamilienhaus beantragt wird und d...