Roscher, BewG § 249 Grundstücksarten / 3 Einfamilienhäuser (§249 Abs. 2 BewG)

Rz. 18

Nach § 249 Abs. 1 Nr. 1 BewG stellen Einfamilienhäuser bei der Bewertung bebauter Grundstücke eine Grundstücksart dar. Was unter einem Einfamilienhaus zu verstehen ist, wird in § 249 Abs. 2 BewG definiert.

Nach § 249 Abs. 2 S. 1 BewG sind Einfamilienhäuser zunächst Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind.

Wohngrundstücke sind grundsätzlich Grundstücke, die nicht betrieblichen (gewerblichen oder freiberuflichen) oder öffentlichen Zwecken, sondern Wohnzwecken dienen.^[1] Bei der Grundsteuerbewertung gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum zu den Wohngrundstücken.^[2]

Die Einordnung eines Wohngrundstücks in die Grundstücksart Einfamilienhäuser setzt gem. § 249 Abs. 2 S. 1 BewG voraus, dass nur eine Wohnung i. S. d. § 249 Abs. 10 BewG vorhanden ist, die kein Wohnungseigentum (Rz. 27) ist. Hieraus folgt, dass die Grundstücksart der Wohngrundstücke "Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mietwohngrundstück"^[3] ausgehend von der Anzahl der Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinne zu bestimmen ist. Wohngrundstücke mit nur einerWohnung sind Einfamilienhäuser, Wohngrundstücke mit nur 2 Wohnungen sind Zweifamilienhäuser. Ist ein Wohngrundstück weder ein Einfamilien- noch ein Zweifamilienhaus, so stellt sich erst die Frage, ob es sich um ein Mietwohngrundstück handelt.^[4] Befindet sich in einem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäude nur eine Wohnung, die kein Wohnungseigentum ist, handelt es nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung auch dann um ein Einfamilienhaus, wenn es nach dem äußeren Erscheinungsbild und der baulichen Gestaltung nicht den allgemeinen Vorstellungen von einem typischen Einfamilienhaus entspricht. Denn der Begriff des Einfamilienhauses im bewertungsrechtlichen Sinne ist nicht ein von der Verkehrsauffassung bestimmter Begriff, sondern ein bewertungsrechtlich gekennzeichneter Rechtsbegriff (s. aber Rz. 21).^[5]

Bei der Bestimmung der Anzahl der Wohnungen sind sämtliche Wohnungen eines Gebäudes zu berücksichtigen. Im Gegensatz zur Einheitsbewertung sind hierbei im reformierten Bewertungsrecht auch die Wohnungen des Hauspersonals (z. B. Gärtner, Pförtner, Kraftwagenführer, Wachpersonal) sowie Wohnungen von untergeordneter Bedeutung mitzuzählen.^[6] So ist z. B. auch eine zusätzliche Einliegerwohnung in einer größeren Villa mit dem Begriff des Einfamilienhauses nicht mehr vereinbar.^[7] Für die Annahme eines Einfamilienhauses ist es hingegen unschädlich, ob ein bewohnbares Gebäude nur zeitweise oder dauerhaft bewohnt wird. So steht der Umstand, dass ein Wochenendhaus in einem im Bebauungsplan ausgewiesenen Wochenendhausgebiet liegt und somit baurechtlich nicht ständig bewohnt werden darf, der Annahme eines Einfamilienhauses nicht entgegen.^[8]

Rz. 19

Enthält ein Wohngrundstück gem. § 249 Abs. 2 S. 1 BewG nur eine Wohnung, die kein Wohnungseigentum ist (Rz. 18), so gilt das Grundstück nach § 249 Abs. 2 S. 2 BewG auch dann als Einfamilienhaus, wenn es

• zu weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt (Rz. 20) und dadurch
• die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlichen beeinträchtigt wird (Rz. 21).^[9]

Gesetzlich werden damit 2 Abgrenzungskriterien angeboten, nämlich einmal die Mitbenutzung zu anderen als Wohnzwecken und zum anderen die dadurch verursachte wesentliche Beeinträchtigung der Eigenart des Wohngrundstücks Einfamilienhaus.^[10]

Rz. 20

Ein Grundstück wird für andere als Wohnzwecke mitbenutzt, wenn Grundstücksteile zum jeweiligen Feststellungszeitpunkt tatsächlich anderen Zwecken, z. B. zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken dienen.^[11] Eine Mitbenutzung i. S. d. § 249 Abs. 2 S. 2 BewG kann nur vorliegen, wenn die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken nicht den Umfang der Nutzung zu Wohnzwecken erreicht bzw. übersteigt. Dabei ist allein auf das Verhältnis der jeweiligen Flächen, nicht jedoch auf das Verhältnis der Jahresrohmieten abzustellen (Rz. 12).^[12] Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind für die Bestimmung des Flächenverhältnisses der Nutzung zu Wohnzwecken und der Mitbenutzung zu anderen Zwecken auch die Räume einzubeziehen, die wie Zubehörräume oder Nebenräume (z. B. Kellerräume oder Garagen) nach der Wohnflächenverordnung oder der II. Berechnungsverordnung nicht in der Wohnflächenberechnung enthalten sind, wenn sich die Mitbenutzung zu anderen als Wohnzwecken auf derartige Räume erstreckt.^[13] Überwiegt die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken, kommt es auf das zweite Abgrenzungskriterium, ob die Eigenart als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird, nicht mehr an.^[14] Eine Einordnung als Einfamilienhaus kommt dann unabhängig von einer Beeinträchtigung der Eigenart als Einfamilienhaus nicht mehr in Betracht.^[15]

Eine betriebliche Mitbenutzung liegt auch bereits dann vor, wenn zum Feststellungszeitpunkt alle wesentlichen objektiven Vorkehrungen, insbesondere die bauliche Gestaltung, für die nachfolgende tatsächliche betriebliche Mitbenutzung getrof...