Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Einfamilienhäuser (Abs. 2)

Rz. 107

^{^{[Autor/Stand]}} Die erstgenannte Grundstücksart im § 249 Abs. 1 Nr. 1 BewG ist die der Einfamilienhäuser. Dies sind gem. § 249 Abs. 2 BewG Wohngrundstücke, die eine Wohnung i.S.d. bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriffs (§ 249 Abs. 10 BewG) enthalten und kein Wohnungseigentum darstellen.

Rz. 108

^{^{[Autor/Stand]}} Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken (z.B. zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken) mitbenutzt wird und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.^{^[3]} Betriebliche Zwecke in diesem Sinne liegen beispielsweise bei einer Nutzung zu gewerblichen, freiberuflichen oder land- und forstwirtschaftlichen Zwecken vor. Vorstehende Voraussetzung ist beispielweise bei einem Einfamilienhaus eines selbstständigen Versicherungsmaklers erfüllt, wenn dieser im Erdgeschoss in einem Zimmer sein Versicherungsbüro eingerichtet hat. Überwiegt hingegen die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken, kommt eine Einordnung als Einfamilienhaus unabhängig von einer Beeinträchtigung der Eigenart (vgl. hierzu Rz. 111) nicht mehr in Betracht.^{^[4]}

Rz. 109

Beispiel:

Ein Hausarzt betreibt im Souterrain seines Wohnhauses seine Arztpraxis. Das Wohnhaus befindet sich in einem Wohngebiet und unterscheidet sich äußerlich nicht von den benachbarten Einfamilienhäusern. Das Wohnhaus verfügt über eine gesamte Wohn- und Nutzfläche von 280 m², davon werden 116 m² als Arztpraxis genutzt.

In dem Gebäude befindet sich nur eine Wohnung. Es kommt grundsätzlich eine Bewertung als Einfamilienhaus in Betracht, da das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes den benachbarten Einfamilienhäusern der Siedlung entspricht. Das Gebäude wird jedoch teils zu Wohnzwecken und teils zu freiberuflichen (betrieblichen) Zwecken genutzt. Da das Grundstück zu weniger als 50 % der gesamten Wohn- und Nutzfläche zu freiberuflichen Zwecken genutzt wird (116 m²/280 m² = 41,4 %), bleibt die Eigenart des Einfamilienhauses erhalten; das Grundstück stellt ein Einfamilienhaus i.S.d. § 249 Abs. 2 BewG dar.

Rz. 109.1

^{^{[Autor/Stand]}} Auch Wochenendhäuser, die während des ganzen Jahres bewohnbar sind, können Einfamilienhäuser sein (A 249.2 Satz 7 AEBewGrSt). Sind sie allerdings nicht ganzjährig bewohnbar, stellen sie sonstige bebaute Grundstücke i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 8 und Abs. 9 BewG dar, vgl. hierzu Rz. 170.

Rz. 110

^{^{[Autor/Stand]}} Sollen Wohnräume nach einer beabsichtigten Nutzungsänderung betrieblichen Zwecken dienen, stehen sie im Feststellungszeitpunkt aber noch leer, können sie erst dann der betrieblichen Nutzung zugerechnet werden, wenn sie dieser tatsächlich zugeführt wurden^{^[7]}.

Rz. 111

^{^{[Autor/Stand]}} Die Voraussetzung, dass durch die Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird, ist regelmäßig erfüllt, wenn die Mitbenutzung des Grundstücks zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken nicht prägend ist, also baulich oder optisch nicht in den Vordergrund tritt^{^[9]}. Dabei ist also auf das äußere Erscheinungsbild abzustellen.^{^[10]} Die Frage, ob eine teilweise Nutzung zu anderen als Wohnzwecken die Eigenart als Einfamilienhaus beeinträchtigt, ist in der Praxis stets eine Einzelfallentscheidung, die nach Gesamtbetrachtung aller Umstände zu treffen ist. Entscheidend ist, dass die Mitbenutzung zu anderen als Wohnzwecken das Grundstück nicht deutlich prägt.^{^[11]}