Roscher, GrStG § 12 Dingliche Haftung / 4 Exkurs Zwangsversteigerung / Insolvenzverfahren

Rz. 19

Als öffentliche Last unterliegt die Grundsteuer einer bevorrechtigten Befriedung im Rahmen einer Zwangsversteigerung sowie einem Absonderungsrecht im Insolvenzverfahren.

Aufgrund der öffentlichen Last gem. § 12 GrStG können die Steuergläubiger der Grundsteuer, mithin die Gemeinden, in das Grundstück vollstrecken, in dem sie die Zwangsversteigerung der betroffenen Grundstücke beantragen. In einem Zwangsversteigerungsverfahren werden gem. § 10 Abs. 1 Nr. 3 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) laufende und rückständige Grundsteuerforderungen aus den letzten zwei Jahren privilegiert. Sie haben bei der Erlösverteilung Vorrang gegenüber den "Rechten aus dem Grundstück". Hierzu zählen insbesondere die Grundpfandrechte von Kreditgebern, wie beispielsweise Hypotheken und Grundschulden (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG). Ältere Rückstände verlieren diese Privilegierung zwar, bleiben aber eine öffentliche Last, die die Vollstreckung in das Grundstück ermöglicht.^[1]

Im GrStG ist nicht spezialgesetzlich geregelt, ob eine öffentliche Last, die Ansprüche der Gemeinden auf Grundsteuern sichert, im Zwangsversteigerungsverfahren Bestand behält. § 12 GrStG besagt allein, dass die Grundsteuer auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last ruht. Das Schicksal der öffentlichen Last im Zwangsversteigerungsverfahren wird damit nicht beeinflusst. Infolgedessen haftet ein Grundstück insbesondere nicht dinglich, wenn die Gemeinde die Grundsteuerforderungen zum Versteigerungstermin nicht angemeldet hat. Dies gilt auch, wenn die Gemeinde möglicherweise diese Forderungen noch nicht anmelden konnte, da das Finanzamt bis zu diesem Zeitpunkt keinen Grundsteuermessbetrag festgesetzt hat.^[2]

Hinweis

Die Gemeinde sollte daher in derartigen Fällen frühzeitig eine Festsetzung des Grundsteuermessbetrages bei den Finanzbehörden anregen.^[3]

Wer ein Grundstück in der Zwangsversteigerung erwirbt, haftet mit diesem Grundstück dinglich für die Grundsteuer, die auf die Zeit vom Zuschlag bis zum Ende des Kj. entfällt.^[4]

Während des Insolvenzverfahrens besteht aufgrund der öffentlichen Last ein Recht auf abgesonderte Befriedigung gem. § 49 Insolvenzordnung (InsO). Auch hier hat die Gläubigerin der Grundsteuer ihr Recht gem. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG anzumelden, sodass es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt wird. Meldet die Gläubigerin ihr Recht nicht an, wird es nicht in das geringste Gebot aufgenommen. Nach § 52 Abs. 1 S. 2 ZVG erlischt das Recht. Hat der Insolvenzverwalter das belastete Grundstück freihändig veräußert, kann der Inhaber der öffentlichen Last gem. § 12 GrStG keine abgesonderte Befriedung aus dem Veräußerungserlös verlangen.^[5]

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist die Befugnis der Gemeinde zum Erlass von Grundsteuerbescheiden und sonstigen Verwaltungsakten über Ansprüche aus dem Grundsteuerschuldverhältnis grundsätzlich eingeschränkt. Die Erhebung der Grundsteuer durch Verwaltungsakt ist nur noch zulässig, wenn es sich dabei um eine Masseverbindlichkeit i. S. d. § 55 InsO und nicht um eine Insolvenzforderung i. S. d. § 38 InsO handelt.^[6] Während Masseverbindlichkeiten erst nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen, bestehen Insolvenzforderungen bereit bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

[1] BGH v. 6.10.2011, V ZB 18/11, ZIP 2012, 147, und BGH v. 12.3.2015, V ZB 41/14, ZIP 2015, 1134.

[2] BVerwG v. 7.9.1984, 8 C 30.82, BStBl 1985 II, 25.

[3] Schmidt in Grootens, GrStG, § 12 GrStG, Rz. 53

[4] BVerwG 14.08.1992, 8 C 15/90, NJW 1993, 871

[5] BGH v. 18.2.2010, IX ZR 101/09, ZIP 2010, 994, und BGH v. 12.3.2015, V ZB 41/14, ZIP 2015, 1134.

[6] OVG Sachsen-Anhalt v. 5.11.2019, 4 L 243/08.