Roscher, GrStG, BewG § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren / 2.1.5.1 Systematik des vereinfachten Ertragswertverfahrens

Rz. 19

Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der (vorläufige) Ertragswert ermittelt, in dem

• der jährliche Reinertrag des Grundstücks (für Grund und Boden sowie Gebäude) unmittelbar (ohne vorherigen Abzug einer Bodenwertverzinsung) über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen – als Zeitrente – kapitalisiert wird und
• der Bodenwert in einer über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen abgezinsten Größenordnung dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag des Grundstücks hinzugerechnet wird.

Bei der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks und der Abzinsung des Bodenwerts ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz heranzuziehen.

Da der Wert des Grund und Bodens grundsätzlich eine stete Größe darstellt, wird unterstellt, dass der Grund und Boden zum Ablauf der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen dem Wert am Wertermittlungsstichtag entspricht. Zur Vermeidung einer Doppelberücksichtigung des bereits im Rahmen der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks (für Grund und Boden sowie Gebäude) erfassten Ertragswertanteils für den Grund und Boden, ist der nach Ablauf der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen verbleibende – wertbeständige – Bodenwert wiederum über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen. Zu beachten ist, dass es sich bei dem abgezinsten Bodenwert nicht um den Bodenwertanteil am Ertragswert handelt, sondern lediglich um den komplementären Restwert. Bei langer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer der baulichen Anlage geht dieser Restwert gegen 0 und kann bei nicht zu hohen Bodenwerten vernachlässigt werden.^[1]

Die Summe des Barwerts des Reinertrags des Grundstücks und der abgezinste Bodenwert ergeben den (vorläufigen) Ertragswert.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV

Rz. 20

Im vereinfachten Ertragswertverfahren verbleibt der Bodenwertverzinsungsbetrag (Reinertragsanteil des Grund und Bodens) – im Gegensatz zum allgemeinen Ertragswertverfahren – Bestandteil des gesamten Reinertrags des Grundstücks. Infolgedessen umfasst der kapitalisierte Reinertrag des Grundstücks nicht nur den Ertragswertanteil für die baulichen Anlagen, sondern bezogen auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen auch den Ertragswertanteil für den Grund und Boden.

Der Bodenwert (als Barwert einer ewigen Rente seines Bodenwertverzinsungsbetrags) ist daher zur Vermeidung einer Doppelberücksichtigung des bereits im Rahmen der Kapitalisierung des gesamten Reinertrages erfassten Ertragswertanteils des Grund und Bodens über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen abzuzinsen. Zur Verdeutlichung der Berücksichtigung des Bodenwertanteils (Bodenwertverzinsungsbetrags) am Reinertrag im vereinfachten Ertragswertverfahren folgende Darstellung:

Berücksichtigung des Boden(ertrags)wertanteils im vereinfachten Ertragswertverfahren

[1] S. Kleiber, in Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Aufl. 2020, 1733, 1734, 1761.