Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 1. Geschossflächenzahl

Rz. 67

^{[Autor/Stand]} Die Ableitung des Bodenrichtwerts kann in der Praxis von verschiedenen Faktoren abhängen. So kann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer Geschossflächenzahl definieren. In diesem Fall ist bei Grundstücken, deren planungsrechtlich zulässige Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert nach folgender Formel abzuleiten:

Rz. 68

^{[Autor/Stand]} Der Begriff Geschossflächenzahl (GFZ) kommt aus dem Baurecht. Die GFZ gibt an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse (ohne Keller und Dach, es sei denn, es handelt sich um ein Vollgeschoss) der Bebauung auf einem Grundstück zur Fläche des Grundstücks maximal sein darf, d.h. wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Vgl. zur geänderten Verwaltungsauffassung hinsichtlich der Anwendung der Geschossflächenzahl und der wertrelevanten Geschossflächenzahl die Ausführungen unter Rz. 81.

Rz. 68.1

^{[Autor/Stand]} Die Geschossflächenzahl gibt also an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche aus einem Quadratmeter Grundstücksfläche planungsrechtlich entstehen kann. Die Geschossflächenzahl ist somit der Quotient aus der Geschossfläche und der Grundstücksfläche. Hat ein Gebäude bspw. eine zulässige Geschossfläche von 375 m² und ist dieses Gebäude auf einer Grundstücksfläche von 625 m² errichtet, so ergibt sich unter Berücksichtigung der tatsächlichen Bebauung eine Geschossflächenzahl von 0,6 (375 m² / 625 m²).

Rz. 68.2

^{[Autor/Stand]} Ist für das zu bewertende Grundstück eine geringere zulässige Geschossflächenzahl als für das Bodenrichtwertgrundstück angegeben, ist der Bodenrichtwert für die Ermittlung des Grundbesitzwerts zu ermäßigen. Die Ermäßigung ergibt sich nicht unmittelbar aus dem Verhältnis der Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks zur Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks. Vielmehr sind hierfür Umrechnungskoeffizienten erforderlich (vgl. Rz. 70). Durch die Umrechnungskoeffizienten wird die Auswirkung der Differenz zwischen der Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks und der Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks abgefedert (vgl. Rz. 72 und Rz. 73).

Rz. 68.3

^{[Autor/Stand]} Ebenso ist es denkbar, dass in der Praxis Fälle auftreten, in denen die zulässige Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks höher ist als die des Bodenrichtwertgrundstücks (vgl. Rz. 83). Hier ist der Bodenrichtwert um einen Zuschlag zu erhöhen. Bei einer Ermäßigung ist das Verhältnis aus Umrechnungskoeffizient für die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks zum Umrechnungskoeffizient für die Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks kleiner als 1, bei einem Zuschlag größer als 1 (vgl. Rz. 70).

Rz. 69

^{[Autor/Stand]} Der Gutachterausschuss ist verpflichtet, die Umrechnungskoeffizienten den Bewertungs- bzw. Grundstücksstellen der Finanzämter zusammen mit den Bodenrichtwerten mitzuteilen.

Rz. 70

^{[Autor/Stand]} Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer planungsrechtlich zulässigen Geschossflächenzahl und werden hierfür keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vorgegeben, gelten nach den Erbschaftsteuerhinweisen 2019 die folgenden Umrechnungskoeffizienten^[8]:

Geschossflächenzahl	Umrechnungskoeffizient	Geschossflächenzahl	Umrechnungskoeffizient
0,4	0,66	1,5	1,23
0,5	0,72	1,6	1,28
0,6	0,78	1,7	1,32
0,7	0,84	1,8	1,36
0,8	0,90	1,9	1,41
0,9	0,95	2,0	1,45
1,0	1,00	2,1	1,49
1,1	1,05	2,2	1,53
1,2	1,10	2,3	1,57
1,3	1,14	2,4	1,61
1,4	1,19

Rz. 71

^{[Autor/Stand]} Die in der vorstehenden Tabelle angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Wohnbauland im erschließungsbeitragsfreien Zustand.

Rz. 72

Beispiel 1:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 180 EUR/m² bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 0,6.

Der an die GFZ des Bewertungsobjekts angepasste Bodenwert/m² beträgt:

Anmerkung: Wäre unmittelbar das Verhältnis der Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks zur Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks zugrunde gelegt worden, hätte sich ein angepasster Bodenwert von 135 EUR/m² (180 EUR/m² × 0,6 / 0,8) ergeben. Durch die Anwendung der Umrechnungskoeffizienten wird die Auswirkung der Differenz zwischen der Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks und der Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks abgefedert.

Rz. 73

Beispiel 2:

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 180 EUR/m² bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 1,2.

Der an die GFZ des Bewertungsobjekts angepasste Bodenwert/m² beträgt:

Anmerkung: Wäre unmittelbar das Verhältnis der Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks zur Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks zugrunde gelegt worden, hätte sich in diesem Fall ein angepasster Bodenwert von 270 EUR/m² (180 EUR/m² × 1,2 /...