Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Sachwertmethode

Dr. Michael Knittel

Rz. 101

^{^{[Autor/Stand]}} Die Sachwertmethode ist zur Ermittlung des gemeinen Werts in all denjenigen Fällen als Schätzungsmethode anwendbar, in denen für das gleiche Wirtschaftsgut oder vergleichbare Wirtschaftsgüter kein Marktpreis besteht und die Ermittlung des gemeinen Werts nach der Ertragswertmethode nicht in Betracht kommt.^{^[2]} In diesem Fall verbleiben die Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes als einziger objektiver Bewertungsmaßstab für die Schätzung des gemeinen Werts. Insb. bei sonderangefertigten Wirtschaftsgütern (Maschinen, Schiffe etc.) kann der gemeine Wert auf der Grundlage der Herstellungskosten geschätzt werden.^{^[3]} Bei bebauten Grundstücken ist die Sachwertmethode i.d.R. anzuwenden, wenn es für die Wertschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Herstellungskosten der aufstehenden Gebäude wertbestimmend sind. Das wird überwiegend der Fall sein bei individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken in den Fällen der Eigennutzung. Bei landwirtschaftlichen Erzeugnissen stellen die Herstellungskosten keine geeignete Größe dar.^{^[4]}

Rz. 102

^{^{[Autor/Stand]}} Tatsächlichen Herstellungskosten scheiden als Schätzungsgrundlage für den Wert des Wirtschaftsguts aus, wenn Angaben zu den durchschnittlichen Herstellungskosten als Normalherstellungskosten für vergleichbare Objekte bekannt sind.^{^[6]} Die durchschnittlichen Herstellungskosten sind ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse typisierend aus den Herstellungskosten vergleichbarer Wirtschaftsgüter abzuleiten.^{^[7]} Unerheblich ist daher, zu welchem Preis z.B. ein Grundstückseigentümer bereit bzw. wirtschaftlich in der Lage gewesen wäre, das bebaute Grundstück zu veräußern. Die Berücksichtigung der durchschnittlichen Herstellungskosten dient dazu, dass bei der Schätzung des gemeinen Werts ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse entsprechend § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG außer Betracht bleiben.^{^[8]} Bei der Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten ist zu prüfen, wie hoch erfahrungsgemäß die aufzuwendenden Kosten für die Herstellung von Wirtschaftsgütern bestimmter Nutzung, Bauweise, Bauart und Ausstattung sind.^{^[9]} Die Heranziehung von Durchschnittskosten erfordert eine ausreichende Vergleichbarkeit der Herstellungskosten des konkret zu bewertenden Wirtschaftsgutes mit den Kosten derjenigen Objekte, deren Herstellungskosten bereits exemplarisch erfasst worden sind.^{^[10]} Hat eine neuartige Konstruktion des zu bewertenden Wirtschaftsguts dazu geführt, dass die zukünftigen Marktpreise vergleichbarer Wirtschaftsgüter gesunken sind, kommt ein Wertabschlag auf die durchschnittlichen Herstellungskosten nicht in Betracht; es können sich daraus lediglich Auswirkungen auf die Bewertung von Wirtschaftsgütern nach dem Bewertungsstichtag ergeben.^{^[11]}

Rz. 103

^{^{[Autor/Stand]}} Im Rahmen der Sachwertmethode wird der gemeine Wert auf der Grundlage der zur Herstellung eines Wirtschaftsguts notwendigen durchschnittlichen Herstellungskosten ermittelt.^{^[13]} Im Bereich des Privatvermögens kommen dafür nur die durch den Eigentümer selbst getragenen Ausgaben für die Herstellung in Betracht. Bei Wirtschaftsgütern im Betriebsvermögen umfassen die zu berücksichtigenden Kosten i.d.R. die durchschnittlichen Material-, Fertigungs- sowie Verwaltungskosten.^{^[14]} Davon sind nur diejenigen Kosten zu berücksichtigen, die notwendig waren, um das Wirtschaftsgut herzustellen.^{^[15]} Zu den notwendigen Herstellungskosten können auch die Kosten für den Abriss und die Entsorgung des alten Wirtschaftsgutes gehören.^{^[16]} Soweit Kostenbestandteile des Wirtschaftsguts das angemessene Maß übersteigen, bleiben sie bei der Feststellung des gemeinen Wertes unberücksichtigt.^{^[17]} Zwischenzeitliche Preisveränderungen bei den zur Herstellung verwendeten Gütern sind durch Zu- bzw. Abschläge in die Wertermittlung einzubeziehen. Für die durch technischen Fortschritt im Verhältnis zu den vorliegenden Normalherstellungskosten verursachten Wertminderungen sind entsprechende Abschreibungen zu berücksichtigen. Erhebliche Differenzen zwischen den tatsächlichen Herstellungskosten und den Normalherstellungskosten (z.B. 100 v.H.) können den Ansatz eines abweichenden Werts rechtfertigen.^{^[18]}