Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Zweifelsfragen

Rz. 83

^{[Autor/Stand]} Die Ausgangslage zeigt, dass die Ermittlung der Wohnfläche in der Praxis nicht in allen Fällen zweifelsfrei erfolgen kann. Zum Teil resultiert dies aus einer von der Finanzverwaltung redaktionell missverständlich zitierten WoFlV.

Rz. 84

^{[Autor/Stand]} Während die WoFlV die hälftige Anrechnung von Wintergärten nur vorsieht, wenn sie unbeheizbar und nach allen Seiten geschlossenen sind, scheint der Wortlaut der Ausfüllanleitung dafür zu sprechen, dass Wintergärten stets nur zur Hälfte anzurechnen sind. Es ist fraglich, ob das von der Finanzverwaltung gewollt ist. Denn nach der WoFlV ist ein beheizbarer Wintergarten in vollem Umfang in die Wohnfläche einzubeziehen. Nur unbeheizbare Wintergärten sind nach § 4 Nr. 3 WoFlV zur Hälfte anzurechnen. Da der Wortlaut der Ausfüllanleitung eindeutig ist, kann den Eigentümerinnen und Eigentümer nur empfohlen werden, Wintergärten entsprechend der Ausfüllanleitung und abweichend von der WoFlV bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts stets nur zur Hälfte in die Wohnfläche einzubeziehen.

Rz. 85

^{[Autor/Stand]} Zudem bezieht sich die aus § 4 Nr. 3 WoFlV ergebende hälftige Zurechnung zur Wohnfläche bei "ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen" m.E. nicht nur auf die Ähnlichkeit mit Schwimmbädern, sondern auch auf die Ähnlichkeit mit Wintergärten. In der Ausfüllanleitung der Finanzverwaltung wird die Ähnlichkeit jedoch wegen des gesonderten Spiegelstrichs nicht mit Wintergärten, sondern nur mit Schwimmbädern zugelassen.

Rz. 86

^{[Autor/Stand]} Grundsätzlich gehören Räume zur Wohnfläche, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Bei Wintergärten und Schwimmbädern wird - wie bei ähnlichen Räumen - darauf abgestellt, ob die Räume nach allen Seiten geschlossen sind.^[5] Dagegen gehören auch die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.^[6] Somit unterscheidet die Wohnflächenverordnung zunächst nicht zwischen Räumen, die nach allen Seiten geschlossen sind und solchen Flächen, die überhaupt keine Wände aufweisen.

Rz. 87

^{[Autor/Stand]} Jedoch werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören, "in der Regel" nur zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte bei der Ermittlung der Wohnfläche angerechnet.^[8] Die von der Wohnflächenverordnung verwendete Formulierung "in der Regel" hat beispielsweise eine Berechtigung, wenn mit der Berechnung der Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz eine maximale Förderung erreicht werden soll. Die Formulierung hat auch eine nachvollziehbare Bedeutung, wenn die Wohnfläche im Rahmen eines Mietvertrags zu berechnen ist. Die Übernahme dieser Aussage in die Ausfüllanleitung zu den Vordrucken ist allerdings wenig hilfreich. Im Interesse einer niedrigen Grundsteuerbelastung werden Eigentümerinnen und Eigentümer derartige Flächen kaum mit "höchstens" der halben Grundfläche in die Wohnfläche einbeziehen wollen. Sie werden diese Flächen "in der Regel" auch nicht mit einem Viertel ansetzen wollen. Insoweit stellt sich die Frage, in welchen Fällen von dieser Regel abgewichen werden kann. Hierzu liefert die Finanzverwaltung keine Aussagen. Es ist davon auszugehen, dass bei der Grundsteuerwertermittlung von den Eigentümerinnen und Eigentümer nicht verlangt werden kann, dass sie in der Feststellungserklärung die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgarten und Terrassen zu ihren Ungunsten mit einem Viertel, geschweige denn zur Hälfte erklären. Vielmehr werden Eigentümerinnen und Eigentümer davon ausgehen, dass sie regelmäßig auf eine Erfassung dieser Grundflächen vollständig verzichten können, weil die Voraussetzungen des Regelfalls nicht konkretisiert werden.

Rz. 88

^{[Autor/Stand]} Dieses Ergebnis erscheint bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts sachgerecht, weil Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen wegen der offenen baulichen Gestaltung nicht mit üblichen Wohnflächen vergleichbar sind. Das gilt auch vor dem Hintergrund, dass beispielsweise Kellerräume, die wegen einer zu geringen Raumhöhe oder wegen mangelnder Belichtung und Belüftung nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind, ebenfalls nicht zur anrechenbaren Grundfläche gehören. Auch andere Zubehörräume gehören nicht zur Wohnfläche, obwohl sie im Gegensatz zu Balkonen oder einer Terrasse von Wänden umschlossen sind.

Rz. 89

^{[Autor/Stand]} Weitere Zweifelsfälle können bei alten Fachwerkgebäuden vorliegen. Hier ergibt sich eine Unsicherheit aus § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV wonach Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, nicht zur Wohnfläche gehören. Gerade bei derartigen alten Fachwerkgebäuden, unterschreitet die tatsächlich vorhandene Raumhöhe häufig die nach den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder erforderliche Mindestraumhöhe. Zwar sind nach § 4 Nr. 1 WoFlV Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von...