Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Höhe des Abschlags (Satz 2)

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Die Höhe des Abschlags richtet sich nach Bedeutung und Ausmaß der Mängel und Schäden an dem jeweiligen Bauteil. Es muss jeweils nach Lage des einzelnen Falles beurteilt werden, welcher Betrag bzw. welcher Prozentsatz entsprechend dem Schaden von dem für das betreffende Gebäude ermittelten Gebäudenormalherstellungswert nach Abzug der Wertminderung wegen baulicher Mängel und Schäden (§ 87 BewG) abzusetzen ist. Dabei sind die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen.

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Bei fehlenden Bauteilen richtet sich die Höhe des Abschlags nach dem – anteilig um die für das Gebäude in Betracht kommende Wertminderung wegen Alters (§ 86 BewG) gekürzten – Wertanteil des fehlenden Bauteils am Gesamtwert des Gebäudes. Z.B. ist im Falle eines durch einen Sturm entfernten Daches eines Hauses ein Abschlag zu machen, der dem Wertanteil entspricht, den das fehlende Dach prozentual an dem um die Wertminderung wegen Alters gekürzten Gesamtwert des Gebäudes haben würde. Im Übrigen ist die Höhe des Wertabschlags nach dem Ausmaß des Schadens an den durch Bauschaden oder Baumangel betroffenen Bauteils zu bemessen.^[3]

Rz. 18

^{[Autor/Stand]} In der Literatur^[5] wird auf Baukostenuntersuchungen bei den am häufigsten vorkommenden Industriebauten verwiesen, bei denen sich die folgenden durchschnittlichen Bauanteile ergeben sollen:

• Außenwand/Fassade: 13 %;
• Dacheindeckung: 12 %;
• Fenster: 5 %;
• Fußboden: 5 %
• Heizung: 5 %
• Sonstiges (Büro-, Sanitär, Sozialräume): 6 %

Rz. 19

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat Tabellen entwickelt, die Anhaltspunkte für die Ermittlung des anteiligen Werts eines schadhaften Gebäudeteils am Gesamtgebäude geben können. Dazu gehören^[7]

• Richtzahlen für die Wertanteile (in %) der Bauteile bei Geschossflächen^[8],
• Tabelle über die Ermittlung des Beschädigungsgrades an Wohngebäuden^[9],
• Richtzahlen für Wertanteile (in %) der Bauteile bei Geschosswohnbauten^[10],
• Wertanteil-Tabelle zur Feststellung des Zerstörungsgrades an Gebäuden (außer Fabrik-, Hotel- und Warenhausgrundstücken)^[11].

Die Tabellen geben für den Einzelfall Anhaltspunkte für den zu berücksichtigenden Wertanteil des schadhaften Bauteils am Gesamtbauwerk. Dabei werden zur Berechnung des erforderlichen Abschlags das Produkt aus dem ermittelte tatsächliche Schadensgrad sowie dem betreffenden Anteil des schadhaften Bauteils zugrunde gelegt. Der dadurch für den Bewertungsabschlag ermittelte Prozentsatz wird in der Praxis anschließend auf den bereits um die Wertminderung wegen Alters gekürzten Gebäudenormalherstellungswert angewendet.

Richtzahlen für die Wertanteile in v.H. der Bauteile bei Geschossbauten (Verordnung des Magistrats der Stadt Berlin)

Bauteil	Wohn- und Bürogebäude												Gewerbliche Bauten
	ohne ausgebautes Dachgeschoss						mit zur Hälfte ausgebautem Dachgeschoss						ohne Tragegerippe						mit Tragegerippe aus Stahl oder Stahlbeton
	Zahl der Geschosse						Zahl der Geschosse						Zahl der Geschosse						Zahl der Geschosse
	1	2	3	4	5	6	1	2	3	4	5	6	1	2	3	4	5	6	1	2	3	4	5	6
Dach[1]	11,4	7,4	5,7	4,5	3,6	3,1	9,9	6,8	5,3	4,2	3,5	3,1	8,6	6,6	5,4	4,5	3,8	3,4	7,5	5,4	5,1	4,2	3,4	3,0
Decken	13,4	12,8	12,8	13,3	12,6	12,4	12,5	12,2	12,4	12,7	12,3	12,5	13,0	15,6	17,4	18,2	19,3	19,7	22,8	20,5	20,1	20,2	20,6	21,0
Wände	19,2	20,2	20,0	20,1	21,8	22,0	17,6	18,7	18,8	18,9	20,7	20,9	31,4	28,7	27,9	27,3	26,8	26,5	22,3	23,3	23,8	24,2	24,5	24,1
Leichte Trennwände	2,3	2,5	3,0	2,7	2,7	2,8	1,9	2,4	2,9	2,8	3,0	3,1	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Tragegerippe, Stahl, Stahlbeton, gusseiserne Säulen	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	11,3	13,7	14,6	15,3	15,9	16,3
Gründung	3,9	2,5	2,1	1,7	1,6	1,5	3,4	2,3	2,0	1,6	1,3	1,3	9,8	7,6	6,1	5,7	4,8	4,3	14,8	11,9	10,1	8,7	7,7	6,7
Fußboden	6,1	5,8	5,9	5,7	5,5	5,5	5,8	5,6	5,7	5,6	5,4	5,4	4,4	5,3	5,8	6,1	6,4	6,6	3,5	3,8	3,8	3,9	3,9	3,8
Putz- und andere Oberflächenbehandlung[2]	8,4	9,0	7,5	8,1	8,6	8,7	8,2	8,8	7,4	8,0	8,3	8,5	4,5	5,7	6,6	7,1	7,3	7,8	3,3	4,7	5,3	5,7	6,0	6,2
Treppen[3]	3,5	3,7	3,9	4,2	4,1	4,1	3,4	3,6	3,8	4,1	4,0	4,0	1,4	1,6	1,8	1,9	2,0	2,1	0,7	0,8	0,8	0,8	0,9	0,9
Fenster[4]	4,5	5,5	6,2	6,4	6,4	6,6	5,7	6,2	6,7	6,8	6,9	6,8	6,8	7,5	7,38	8,0	8,2	8,4	2,8	3,7	4,1	4,4	4,6	4,8
Türen	5,9	5,9	6,1	6,1	5,6	5,4	6,1	6,1	6,2	6,2	5,8	5,5	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8	2,8	0,6	0,8	0,9	1,0	1,0	1,1
Keller- und Dachverschläge	0,3	0,3	0,3	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Maler/Tapezierarb.	4,1	4,9	5,5	5,6	5,7	5,8	4,8	5,3	5,8	5,9	5,9	5,9	2,4	2,8	2,9	3,1	3,2	3,2	1,3	1,9	2,2	2,3	2,5	2,6
Be-/Entwässerung	5,6	6,8	7,3	7,6	7,8	7,9	6,6	7,4	7,8	8,0	8,0	8,2	3,7	3,9	3,9	3,8	3,8	3,8	2,0	1,8	1,6	1,6	1,5	1,4
Gas/Strom	1,4	1,7	1,9	2,0	2,0	2,0	1,7	1,9	2,0	2,1	2,1	2,1	3,4	3,1	3,0	2,6	2,7	2,7	0,9	1,0	1,0	1,0	1,0	1,1
Heizung[5]	4,4	5,5	6,3	6,5	6,5	6,8	5,6	6,3	6,8	6,9	6,9	7,0	6,3	7,3	7,4	7,5	7,6	7,6	4,3	3,9	3,5	3,3	3,1	3,3
Sonst. Einrichtung	5,5	5,5	5,5	5,3	5,3	5,2	6,6	6,2	6,2	6,0	5,7	5,5	1,5	1,3	1,2	1,2	1,1	1,1	1,9	2,8	3,1	3,4	3,6	3,7

[1]	von den Richtzahlen für das Dach entfallen auf:
	a) Dachdeckung		rd. 22 v.H.
	b) Lattung und Schalung		r...