Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / E. Bewertung (Abs. 2)

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung des Wohnungseigentums und des Teileigentums – Bewertungsmethode und Wertermittlung – richtet sich grundsätzlich nach den allgemein geltenden Vorschriften der §§ 76–91 BewG (§ 93 Abs. 1 Satz 3 BewG). Es gilt jedoch nach § 93 Abs. 2 BewG die wichtige Ausnahme, dass für die Bewertung des Wohnungseigentums, das der Grundstücksart nach, wie oben dargestellt, i.d.R. als Einfamilienhaus, ausnahmsweise auch als Zweifamilienhaus, anzusehen ist, die für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser geltenden Bewertungsvorschriften nicht anzuwenden sind. Dementsprechend gilt für die Eigentumswohnungen auch nicht die Vorschrift des § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG über die Anwendung des Sachwertverfahrens bei aufwendig ausgestalteten Wohnungen (vgl. § 76 BewG Rz. 6–9). Das Sachwertverfahren ist also für die Eigentumswohnung ausgeschlossen worden. Die amtliche Begründung zu § 53k des Entwurfs eines Bew-ÄndG^[2] führt hierzu Folgendes aus:

"Wohnungseigentum in besonders aufwendiger Bauweise oder mit außergewöhnlicher Ausstattung, das eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren rechtfertigen könnte (vgl. § 51e Abs. 3 Nr. 2 = § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG), wird kaum anzutreffen sein. Wegen dennoch vereinzelt auftretender Fälle sollten die Vorschriften nicht unübersichtlich gestaltet werden. Praktische Schwierigkeiten in der Ermittlung zutreffender Mieten dürften durch Heranziehung der Vergleichsmieten von Mietwohngrundstücken oder Zweifamilienhäusern zu überwinden sein. Deshalb kann auch allgemein beim Wohnungseigentum auf die in § 51e Abs. 3 Nr. 3 = § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG getroffene Ausnahmeregelung, nach der in Einzelfällen bei Schwierigkeiten in der Mietermittlung das Sachwertverfahren angewendet werden kann, verzichtet werden."

Eine Eigentumswohnung, die zu 20 % oder mehr Wohnzwecken dient, ist somit stets im Wege des Ertragswertverfahrens (Miete × Multiplikator) zu bewerten; denn in diesen Fällen gilt nicht die Grundstücksart Geschäftsgrundstück, für das ggf. das Sachwertverfahren in Betracht käme. Weiter gelten bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren nicht die Vorschriften über die Bewertung der Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser. Es ergibt sich somit für die Bewertung des Wohnungseigentums Folgendes: Dient das Wohnungseigentum zu mehr als 80 % Wohnzwecken, sind die für Mietwohngrundstücke geltenden Bewertungsvorschriften, also insb. die hierfür maßgebenden Vervielfältiger, anzuwenden. Bei einem gewerblichen Anteil von 20 % bis 80 % gelten die Bewertungsvorschriften für gemischtgenutzte Grundstücke, insb. die hierfür maßgebenden Vervielfältiger. Dient das Wohnungseigentum zu mehr als 80 % gewerblichen (beruflichen) oder öffentlichen Zwecken, so sind die für Geschäftsgrundstücke geltenden Vorschriften (Vervielfältiger) maßgebend. Das Teileigentum ist nach den Vorschriften zu bewerten, die für die im Einzelnen Fall in Betracht kommende Grundstücksart gelten. Im Allgemeinen werden die für Geschäftsgrundstücke maßgebenden Vorschriften anzuwenden sein.

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Für das einzelne Wohnungseigentum und Teileigentum ist der Einheitswert somit wie für ein Mietwohngrundstück, gemischtgenutztes Grundstück oder Geschäftsgrundstück zu ermitteln (Jahresrohmiete × Vervielfältiger). In diesem Wert sind der anteilige Wert für das mit dem einzelnen Sondereigentum verbundene gemeinschaftliche Eigentum, jedoch ohne die etwa zum Wohnungseigentum oder Teileigentum noch gehörigen, im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Läden und Wohnungen, die an Dritte vermietet sind, sowie die Wohnung eines Hausmeisters, enthalten. Wegen der Ermittlung des Wertes dieser Grundstücksteile s. Rz. 17.

Rz. 15

^{[Autor/Stand]} Die sonst für die Ermittlung der Jahresrohmiete maßgebenden Vorschriften und Anweisungen gelten auch für die Bewertung des Wohnungseigentums und Teileigentums. Die so für die Eigentumswohnung ermittelte Jahresrohmiete umfasst auch das Entgelt für die gemeinsam genutzten Grundstücksteile (z.B. den Grund und Boden, Flure, Treppen, Dachboden) und das Nutzungsentgelt für die sonstigen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer befindlichen Teile des Grundstücks. Dementsprechend umfasst der durch Vervielfachung der Jahresrohmiete ermittelte Grundstückswert den Wert des Sondereigentums und den Wert des Miteigentumsanteils an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Rz. 15.1

^{[Autor/Stand]} Die Vorschrift des § 93 Abs. 2 Satz 1 BewG, wonach Wohnungseigentum, das zu mehr als 80 % Wohnzwecken dient, stets wie Mietwohngrundstücke zu bewerten ist, gilt auch für die Bewertung von Wohnungseigentum, das in Form von Reihenhäusern errichtet worden ist (vgl. hierzu auch Rz. 9.1). Bei der Ermittlung der Jahresrohmiete für diese Eigentumswohnungen auf der Grundlage der Wohnfläche ist zu berücksichtigen, dass die Wohnfläche lediglich ein Hilfsmittel für die Ermittlung der üblichen Miete ist (vgl. Abschn. 23 Abs. 2 BewRGr.). Deshalb ist die Wohnfläche bei Wohnungseigentum, das in der Form von Reihenhäusern errichtet worden is...