Weilbach, GrEStG § 2 Grundstücke / 8 Wohnungs- und Teileigentum (Sondereigentum)

Rz. 47

Nach § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) – WEG – v. 15.3.1951 (BGBl I 1951, 175), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes zur Erleichterung der Umsetzung der Grundbuchamtsreform in Baden-Württemberg sowie zur Änderung des Gesetzes betreffend die Einführung der Zivilprozessordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes (GBARefBaWüUG) v. 5.12.2014 (BGBl I 2014, 1962) kann nach Maßgabe dieses Gesetzes an Wohnungen Wohnungseigentum und an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Teileigentum begründet werden. Unter Wohnungseigentum versteht man danach das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z. B. Ladengeschäft) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Sondereigentum und Miteigentum stellen eine rechtliche Einheit dar. Das Sondereigentum ist dabei Teil des Miteigentums; über das Sondereigentum kann nicht ohne den Miteigentumsanteil verfügt werden (§ 6 WEG).

Bestandteil des Sondereigentums sind die Wohnung bzw. die nicht Wohnzwecken dienenden Räume sowie deren jeweilige Bestandteile (vgl. § 5 Abs. 1 WEG). Das gemeinschaftliche Eigentum (Miteigentum i. S. v. § 1008 BGB) setzt sich aus dem Grundstück sowie den Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes zusammen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 4 WEG), auch wenn diese sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (vgl. § 5 Abs. 2 WEG).

Bei den aus Sondereigentum und Miteigentum bestehenden rechtlichen Einheiten handelt es sich um Grundstücke i. S. d. § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG (BFH v. 15.12.1954, BStBl III 1955, 53, und BFH v. 25.6.1980, BStBl II 1981, 332). Auch Wohnungseigentum und ein ihm zugeordnetes Teileigentum (z. B. eine Garage) können eine wirtschaftliche Einheit i. S. d. § 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG sein. Rechtsvorgänge, die sich auf solche rechtliche Einheiten bzw. Grundstücke beziehen, unterliegen nach § 1 Abs. 1 bis 3 GrEStG der Grunderwerbsteuer. So ist der Erwerb einer bereits fertigen Eigentumswohnung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerpflichtig. Gegenstand des Erwerbsvorgangs können aber auch künftig entstehendes Wohnungs- und Teileigentum und ideelle Anteile an Wohnungseigentum sein (vgl. BFH v. 30.7.1980, BStBl II 1980, 667, und BFH v. 16.2.1994, BFH/NV 1995, 156).

Rz. 48

Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum kann auf zweierlei Art geschehen (§ 2 WEG). Es kann einmal durch Vertrag unter den Miteigentümern über die Einräumung von Sondereigentum begründet werden (§§ 3, 4 WEG), es kann aber auch infolge einseitiger Teilungserklärung des Eigentümers nach § 8 WEG entstehen. Im ersten Fall unterliegt der Erwerb der einzelnen Miteigentümer der Grunderwerbsteuer (vgl. BFH v. 30.7.1980, BStBl II 1980, 667) – wobei jedoch ggf. die Steuerbefreiung des § 7 Abs. 1 GrEStG Anwendung findet und damit nur ein etwaiger Mehrerwerb steuerpflichtig ist –, im zweiten Fall liegt ein nicht steuerbarer Rechtsvorgang vor, weil es insoweit an einem Rechtsträgerwechsel mangelt. Soweit Wohnungs- und Teileigentum an einem Gebäude durch eine Gesamthandsgemeinschaft nach § 8 WEG begründet wird, liegen die Voraussetzungen für eine Anwendung des § 7 Abs. 2 GrEStG nur vor, wenn die Teilungserklärung und die Übertragung der begründeten Sondereigentumseinheiten planmäßig und in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang erfolgen (vgl. BFH v. 16.2.1994, BFH/NV 1995, 156).

Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum kann auch nach § 66 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG erfolgen. Dabei ist zwischen dem Teilungsvertrag nach § 3 WEG über das Gebäude unter den Nutzern und der Teilung des Grundstücks durch seinen Eigentümer nach § 8 WEG zu differenzieren. In Fall 1 gelten die Nutzer als Miteigentümer des Gebäudes (§ 34 Abs. 1 und 2 ZGB), sodass eine Realteilung i. S. d. § 7 Abs. 1 GrEStG stattfindet. Steuerpflichtig ist hierbei nur der Mehrerwerb. In Fall 2 fehlt es an einem Rechtsträgerwechsel, sodass ein nicht steuerbarer Rechtsvorgang vorliegt. Der Steuer unterliegt aber der Kaufvertrag bezüglich des betreffenden Miteigentumsanteils zwischen den zukünftigen Wohnungseigentümern bzw. Teileigentümern und dem Grundstückseigentümer.

Eine Aufhebung des Sondereigentums nach § 17 WEG kann nur durch Vereinbarung aller Miteigentümer erfolgen. Soweit hierbei das Wohnungseigentum erlischt, entsteht gewöhnliches Miteigentum an den Sondereigentumseinheiten (vgl. §§ 1008, 741 BGB). Der Erwerb des Miteigentums an diesen Sondereigentumseinheiten durch die übrigen Miteigentümer (Beteiligten) stellt einen der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsträgerwechsel dar. Das GrEStG hält für diesen Vorgang zwar keine ausdrückliche Befreiungsvorschrift bereit. Gleichwohl soll für einen derartigen Rechtsvorgang nach Auffassu...