Grüner Mietvertrag (Green Leases): Anwendungsbereiche un ... / 15.2 Möglichkeiten zur Kostenaufteilung

15.2.1 Anteilige Umnutzung von Mieterausbaukostenzuschüssen/ mietfreien Zeiten

Im Rahmen von gewerblichen Neuvermietungen und Renovierungsmaßnahmen werden häufig Mieterausbaukostenzuschüsse vereinbart. Anteile können hier für die energetische Förderung der Mieterausbaumaßnahmen der Mietfläche reserviert und zugesagt werden. So kann ein fest vereinbarter Betrag oder Prozentsatz ausschließlich für Maßnahmen investiert werden, die zur nachhaltigen Optimierung der Mietfläche dienen. Die hierfür bereitzustellenden Zuschüsse können beispielsweise für

• den Einbau von LED-Leuchtmitteln,
• die Verwendung von umweltfreundlichen Ausbaumaterialien,
• die Verwendung von wassersparenden Armaturen,
• die Installation eines mieterseitigen Abfallkonzepts,
• die Verwendung von erneuerbaren Energiequellen,
• den Einbau von Luftqualitätssensoren,
• den Einbau von Präsenzmeldern (wo sinnvoll) oder
• die Förderung der nachhaltigen Mobilität genutzt werden.

Im gleichen Maße kann eine Umnutzung von mietfreien Zeiten erfolgen. Statt mehrere Monate mietfreie Zeiten zu gewähren, können anteilig die hierfür entfallenden Kosten zur Subventionierung von Mieterausbauten oder Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Mietfläche dienen. Mietende profitieren so von Zuschüssen, die der energetischen und nachhaltigen Optimierung der Mietfläche dienen und resultierende Energiekosten generieren. Vermietende hingegen profitieren von einer aktiven Beteiligung der Mietenden, die Mietfläche nachhaltig und energieeffizient auszustatten. So können die Klimaziele des Gebäudes und die regulatorischen Vorgaben eingehalten sowie die Reputation des Gebäudeeigentümers erhalten und gefördert werden. Außerdem werden die Mietenden für das Thema Nachhaltigkeit sensibilisiert, ein aktives Mieterengagement wird gefördert und die Mieterbindung am Standort gestärkt.

Bei der Formulierung zu den anteiligen, für Nachhaltigkeitsmaßnahmen bereitgestellten Mittel ist darauf zu achten, dass die im Vertrag zugesagten Mittel ausschließlich für diese Maßnahmen genutzt werden. Eine Klausel zur Nachweiserbringung durch die Mietenden an den Vermietenden kann bei Bedarf inkludiert werden. Dies kann z. B. eine Rechnung der Nachhaltigkeitsmaßnahme sein. Des Weiteren sollten sich die Parteien darauf verständigen, welche Maßnahmen als "nachhaltig" einzustufen sind. So bringt zwar der Einbau von LED-Beleuchtung in den Mietflächen eine Strom- und Energiepreiseinsparung mit sich. Maßnahmen wie die Bereitstellung von neuen, energieschonenden Computern für die Mitarbeitenden haben jedoch weitaus größere Vorteile für den Mietenden als für den Vermietenden.

15.2.2 Anteilige Umnutzung von Mieterhöhungen

Um Nachhaltigkeitsmaßnahmen langfristig in den Mietflächen umzusetzen und gleichzeitig auf die steigenden regulatorischen Anforderungen zur Energieeffizienz zu reagieren, können die Vertragsparteien vereinbaren, bei vertraglich festgelegten Mieterhöhungen Anteile für die nachhaltige Optimierung der Mietfläche umzunutzen. Dies kann vermieterseitig über einen Zuschuss erfolgen, der zu einem vereinbarten Datum dem Mietenden anteilig aus der Mieterhöhung gezahlt wird. Der Mietende verpflichtet sich, die bereitgestellten Mittel ausschließlich für die energetische Optimierung der Mietfläche zu nutzen. Auch sollte hier dem Vermietenden ein mieterseitiger Nachweis – analog zur anteiligen Umnutzung von Mieterausbauzuschüssen bzw. mietfreien Zeiten – vorgelegt werden.

Da die Mietpreisentwicklung Einfluss auf die Bewertung einer Immobilie sowie deren Verkaufspreis hat, sollte die anteilige Umnutzung der Mietererhöhungen nur moderat erfolgen. Der Prozentsatz sollte je nach jährlichen Mieteinnahmen und Mietvertragslaufzeit, unter Berücksichtigung der Renditeindikatoren, festgelegt werden. Ferner sollte der Turnus der zu zahlenden Umnutzung in die Mietvertragsklauseln aufgenommen werden. Zuschüsse können mit jeder Mieterhöhung oder auch nur beispielsweise bei jeder zweiten vereinbarten Staffelmieterhöhung erfolgen. Je nach Festlegung des Prozentsatzes haben Vermietende zunächst geringere Mieteinnahmen. Jedoch wird mit den kontinuierlichen Zuschüssen sichergestellt, dass das Gebäude im Betrieb stetig energetisch optimiert und weiterentwickelt wird und Mietende hierfür einen aktiven Beitrag leisten. Durch beobachtete Verkaufsprämien für besonders energieeffiziente Gebäude lassen sich höhere Verkaufspreise erzielen. Ferner unterstützen die Zuschüsse und die kontinuierliche Umsetzung die Konformität mit den stetig steigenden regulatorischen Anforderungen. Vermietende können so zielorientierter und schneller agieren.

15.2.3 Direkte Beteiligung an Nachhaltigkeitsmaßnahmen

Eine weitere Möglichkeit, die Mietenden in die Investitionskosten der Nachhaltigkeitsmaßnahmen einzubinden, ist die direkte Beteiligung an den Kosten je nach Anteil an der Gesamtmietfläche. Mietende sollten hierbei von den Optimierungsmaßnahmen, beispielsweise durch geringere Energiekosten, profitieren können. Die Kosten können hierbei Maßnahmen betreffen, die in der Mietfläche durchgeführt wurden. Auch die Beteiligung an Maßnahmen in den Allgemeinflächen, die beispielsweise zur Senkung des Allgemeinstromverbrauchs und damit zu reduzierten ...