Grüner Mietvertrag (Green Leases): Anwendungsbereiche un ... / 3.4 Verbrauchsdatenerfassung

Um zielgenaue Optimierungsmaßnahmen für die energetische Verbesserung des Gebäudes identifizieren zu können, bedarf es Mieterverbrauchsdaten. Diese sind besonders für die energetische Zustandsermittlung des Gebäudes (beispielsweise CRREM), weiterführende energetische Gutachten, aber auch für die Einschätzung der CO2- Steuer sowie die Sicherstellung von Bewertungspunkten bei GRESB relevant.

Vermietende und Mietende sollten daher vereinbaren, dass Mietende in regelmäßigen Abständigen (mindestens einmal jährlich) ihre Jahresverbräuche offenlegen und den Vermietenden bereitstellen. Sofern Vermietende die Verbrauchsdaten der Gebäudenutzenden nicht sowieso über die Nebenkostenabrechnung bereitstellen, sollten entsprechende Regelungen zum Datenaustausch vereinbart und in Green Leases aufgenommen werden.

Datenschutz

Die Erhebung, das Speichern sowie Verarbeiten von Mieterverbrauchsdaten obliegen regulatorischen Vorgaben. Insbesondere ist hier der Schutz der personenbezogenen Daten im Rahmen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) zu nennen. Wollen Vermietende Rückschlüsse auf einzelne Mieterverbräuche ziehen, so ist die schriftliche Zustimmung der Mietenden einzuholen. Darüber hinaus ist der Mietende umfangreich über die Datenverarbeitung, deren Zweck und deren Inhalte zu informieren. Sollten Verbrauchsdaten der Mietenden an Dritte (beispielsweise ESG-Datenmanagementplattformen) weitergegeben werden, sollte dies ebenfalls mit den Mietenden besprochen und in einer entsprechenden Klausel fixiert werden.

Sollten Mietende dem Datenaustausch nicht zustimmen, so ergeben sich für den Gebäudeeigentümer Ausweichmöglichkeiten zur Erfassung der Verbrauchsdaten. Eine erste Variante ist die Erfassung der Daten über eine Abfrage beim Netzdienstleister. Im Rahmen des Datenzugangsanspruches nach § 20 Abs. 1a Satz 1 i. V. m. § 20 Abs. 1 GWB haben Vermietende die Möglichkeit, die kumulierten Gesamtstromverbräuche einzufordern. Die Abfrage sollte schriftlich beantragt werden. Zu beachten ist, dass die Beantwortungszeiträume dabei je nach Netzdienstleister variieren können.

Intelligente Messsysteme

Eine weitere Möglichkeit ist die Installation von intelligenten Messsystemen. Intelligente Zähler, sogenannte Smart Meter, stellen die Digitalisierung von Verbrauchsdaten für Strom-, Wärme- und Wasserquellen sicher. Die Zähler verfügen über ein Gateway, das die Echtzeit-Verbrauchsdaten in einem 15-Minuten-Intervall an Netzbetreiber und Verbraucher berichtet. Die Daten können über eine entsprechende API-Schnittstelle beispielsweise an eine ESG-Datenplattform angebunden und dort für die energetische Zustandsermittlung, für die Identifizierung von Optimierungsmaßnahmen sowie für Berichtszwecke genutzt werden.

Die deutsche Bundesregierung treibt derzeit den Einbau von Smart Metern voran. So sieht sie bereits eine flächendeckende Smart-Meter-Pflicht bis 2032 vor.^[1] Da nicht nur der Messstellendienstbetreiber, sondern ebenso Vermietende und Mietende Einblick in die digitalisierten Echtzeitverbräuche haben sollten, können diese einen eigenen Smart-Meter-Betreiber auswählen.

Hinweis

Freie Auswahl des Messstellenbetreibers

Im Rahmen des Messstellenbetriebsgesetzes (MsbG) (§ 5 Auswahlrecht des Anschlussnutzers) darf der Anschlussnutzer den Messstellenbetreiber frei wählen. Darüber hinaus wird unter § 6 Auswahlrecht des Anschlussnehmers; Folgen für das Auswahlrecht des Anschlussnutzers festgelegt, unter welchen Bedingungen Vermietende bzw. Gebäudeeigentümer das ganze Gebäude (unter Einbeziehung der Mietflächen) mit Smart Metern umrüsten dürfen (sog. Liegenschaftsmodell). Hierbei müssen neben der Sparte Strom mindestens ein weiterer Messstellenbetrieb (Heizwärme, Gas, Fernwärme) über Smart Meter gebündelt werden. Zudem dürfen den Mietenden keine Mehrkosten gegenüber dem vorigen Messstellenbetrieb entstehen.

Green Leases

Im Rahmen von Green Leases sollten Vereinbarungen getroffen werden, um den Zugang zur Installation der Smart Meter auf den Mietflächen zu gewährleisten. Um sicherzustellen, dass beide Vertragsparteien die Daten nutzen, evaluieren und eventuell an Dritte (zum Beispiel ESG-Datenmanagementplattformen) weitergeben dürfen, sollten in den Green Leases Regelungen zur Datenverarbeitung und zum Datenzugriff aufgenommen werden.

Praxis-Tipp

Datenaustausch

Vereinbaren Sie feste Stichtage, an denen Verbrauchsdaten ausgetauscht werden. Dies ermöglicht eine gezielte und koordinierte Anfrage. Über ESG-Datenmanagementprogramme können Verbrauchsdatenumfragelinks an die Mietenden gesendet werden. Diese haben dort die Möglichkeit, die Verbräuche anzugeben und geeignete Nachweise hochzuladen, was wiederum die erforderliche Qualitätsüberprüfung und Nachweisführung sicherstellen kann.

[1] ZDF (2023): Kabinett billigt Gesetzentwurf. Smarte Stromzähler sollen Pflicht werden. https://www.zdf.de/ nachrichten/wirtschaft/digitale-stromzaehler-habeck-100.html. Abrufdatum: 23.01.2023.