Fachbeiträge & Kommentare zu Bauträger

Rz. 462 Unterschreitet die tatsächliche die genau vereinbarte Fläche, stellt die Flächendifferenz einen Sachmangel i. S. d. § 634 BGB dar, sodass der Erwerber die geschuldete Vergütung mindern darf.[1] Ob es eine "Toleranzgrenze" gibt, die eine Minderung ausschließt und wo diese anzusetzen ist, ist unklar. Grundsätzlich sind Abweichungen in der Regel nur bis zu 3 % akzeptabe...mehr

Rz. 543 Ob der Verwalter bereit ist, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durchzuführen, steht in seinem Belieben. Gegen seinen Willen kann dem Verwalter eine Abnahme nicht übertragen werden.[1] Ob der Verwalter im Innenverhältnis gegen Weisungen der Wohnungseigentümer verstößt, ist für die Wirksamkeit der Abnahme im Außenverhältnis, also gegenüber dem Bauträger, ohn...mehr

Rz. 469 Von den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu unterscheiden ist der Stand der Technik und Wissenschaft. Darunter sind die neuesten wissenschaftlichen Erkenntnisse zu verstehen, auch wenn sie in die betriebliche Praxis noch keinen Eingang gefunden haben. Etwas anderes ist auch der in § 22 Abs. 2 WEG genannte Stand der Technik. Unter "Stand der Technik" ist das N...mehr

Rz. 408 Durch den Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger werkvertraglich zur Herstellung eines Gebäudes einschließlich der Außenanlagen oder zur Sanierung oder Modernisierung eines Altbaus. Dem werkvertraglichen Element kommt im Regelfall wirtschaftlich gesehen eine klare Vorrangstellung zu. Vor allem die Rechtsprechung wendet auf den Bauträgervertrag daher im Prin...mehr

Rz. 413 Ob die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil B für einen Bauträgervertrag insgesamt vereinbart werden kann, ist unsicher[1], im Ergebnis aber abzulehnen.[2] Die Regelungen der VOB/B harmonieren nicht mit einem typengemischten Bauträgervertrag. Der Bauträgervertrag weist im Vergleich zu einem VOB/B-Bauvertrag häufig derart viele Besonderheiten auf,...mehr

Rz. 407 Beim Bauträgervertrag handelt es sich ungeachtet der Vielfalt der vom Bauträger geschuldeten Leistungen zwar um einen vermengten, aber dennoch einheitlichen Typenmischvertrag eigener Art.[1] Ein typischer Bauträgervertrag enthält nämlich neben werk- und werklieferungsvertraglichen auch (soweit der Grundstückserwerb in Rede steht) kaufvertragliche Elemente sowie – je ...mehr

Rz. 541 WEG-Verwaltern fehlt für eine rechtliche und tatsächliche Abnahme in der Regel eine tatsächliche und rechtliche Sachkunde. Verwalter sind von Gesetzes wegen auch nicht verpflichtet noch berechtigt, das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen, weder vom Bauträger[1] noch von anderen Werkunternehmern. Soll etwas anderes gelten, muss der Verwalter ermächtigt werden. Überbl...mehr

Rz. 499 Sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt, darf der Bauträger gem. § 3 Abs. 2 MaBV Vermögenswerte des Erwerbers grundsätzlich nur in bis zu 7 Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Einer Abnahme bedarf es für die Fälligkeit der Teilbeträge nicht. Hinweis Mangelfreiheit Die zum jeweiligen Baute...mehr

Rz. 422 Ob die 2 in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) dem Bauträger vorgeschriebenen "Sicherungssysteme" in der Lage sind, die Interessen des Erwerbers angemessen zu schützen, ist umstritten. Als Formularvertrag dürfte die sogenannte Bürgschaftslösung einer Klauselprüfung nicht standhalten, sofern eine Zahlung des Erwerbers abweichend von § 3 Abs. 2 MaBV verlangt wi...mehr

Rz. 481 Ist ein Festpreis vereinbart, ist der Bauträger grundsätzlich nicht zur Rechnungslegung verpflichtet.[1] Er braucht also weder seine Kalkulation zu offenbaren, noch Auskunft über Provisionen, Rabatte, erzielte Gewinne oder Verluste zu erteilen und noch weniger über die von ihm verwendeten Mittel Rechnung zu legen.[2] Allerdings kommen auch bei einem Bauträgerkauf unt...mehr

Rz. 519 Beim Grundstücksmodell veräußert der Erwerber an den Bauträger ein Grundstück. Als Gegenleistung erhält er eine bebaute Teilfläche oder eine Eigentumswohnung zurück.[1] Sofern der Tauschwert der beiden Tauschobjekte nicht gleichwertig ist, kann eine der Vertragsparteien verpflichtet sein, eine Tauschaufgabe zu leisten. Wenn die Tauschleistung in der Errichtung der Wo...mehr

Rz. 575 Für die Frage, "ob" nur ein bestimmtes Mängelrecht oder sämtliche Mängelrechte bis auf die Rücktrittsrechte vergemeinschaftet werden, besitzen die Wohnungseigentümer Ermessen. Nach h. M. erfordert es eine ordnungsmäßige Verwaltung allerdings in aller Regel, einen gemeinschaftlichen Willen darüber zu bilden, wie die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentum...mehr

Rz. 586 Will ein Erwerber seine Leistung zurückbehalten, ist zu unterscheiden. Überblick Wegen Mängeln des Sondereigentums kann jeder Erwerber seine geschuldete Leistung gem. § 320 BGB zurückbehalten. Solange es zu keiner Vergemeinschaftung gekommen ist, kann ein Erwerber ferner wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.[1] Ein mang...mehr

Rz. 527 Die rechtsgeschäftliche Abnahme ist eine einseitige, nicht empfangsbedürftige Willenserklärung.[1] Eine Abnahme kann verschieden erklärt werden: Dass der Erwerber eine schriftliche oder/und mündliche Abnahme erklärt hat, ist meist problemlos. Schwieriger ist die Frage, wann eine Abnahme durch schlüssiges (konkludentes) Verhalten vorliegt. Diese setzt ein Verhalten vor...mehr

Rz. 471 Welchen Schallschutz die Parteien eines Vertrags über den Erwerb einer Eigentumswohnung vereinbart haben, richtet sich in erster Linie nach der im Vertrag getroffenen Vereinbarung. Maßgeblich sind die im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen von der Qualität des Schallschutzes, also der Beeinträchtigung durch Geräusche.[1] Vorzunehmen ist eine Gesamtabwägung,...mehr

Rz. 485 Die MaBV gilt nach ihrem § 1 Satz 1 originär nur für Gewerbetreibende, die nach § 34c Abs. 1 GewO der Erlaubnis bedürfen. Das sind solche Gewerbetreibende, die gewerbsmäßig als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten o...mehr

Der Beitrag stellt einführend dar, was für ein Vertrag dem Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums zugrunde liegt ("Bauträgervertrag"). Es werden dazu vor allem die typischen Vertragsinhalte, die Pflichten der Vertragsparteien sowie die Haftung des Bauträgers näher beleuchtet. Abgerundet wird die Einführung mit einer kurzen Darstellung zur Krise des Bauträgers, Vertr...mehr

Rz. 505 Ob die Vormerkungslösung durch AGB des Bauträgers vorgeschrieben werden kann, ist umstritten. Besonders problematisch erscheint einigen, dass der Erwerber durch das Ratenzahlungsmodell kontinuierlich das Kapital verliert, mit dem er wegen einer Schlechtleistung des Bauträgers aufrechnen könnte.[1]mehr

Rz. 594 Durch Insolvenz des Bauträgers[1] kann sich der Bauträgervertrag in 2 Teile spalten[2]: in einen "Grundstückskaufvertrag" und in einen Werkvertrag über die Erstellung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums.[3] Ob dieses der Fall ist, hängt davon ab, wie der Insolvenzverwalter sein Wahlrecht aus § 103 InsO ausübt. Diese Aufteilung des Bauträgervertrags ist nich...mehr

Rz. 588 Die Kausalität eines Beratungsfehlers für den "Kaufentschluss" wird vermutet.[1] Die Vermutung gilt aber nur in den Fällen, in denen es für den Vertragspartner bei zutreffender Aufklärung vernünftigerweise nur eine Reaktion – nämlich das Absehen von dem Vertragsschluss – gegeben hätte, ein Entscheidungskonflikt also nicht eingetreten wäre.[2]mehr

Rz. 600 Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er aus der Masse erfüllen. In der Insolvenz des Bauträgers führt mithin die Weigerung des Insolvenzverwalters, das Bauwerk fertigzustellen, nicht dazu, dass der Erwerber auf einen – ungesicherten – Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung verwiesen werden kann.[1] ...mehr

Rz. 509 Bürgschaften i. S. v. § 7 Abs. 1 MaBV sind Vorauszahlungsbürgschaften, die sicherstellen sollen, dass der Erwerber bei einem Scheitern oder einer nicht vollständigen oder nicht ordnungsgemäßen Vertragsdurchführung seine nicht durch entsprechende Leistungen und damit Vergütungsansprüche des Bauträgers verbrauchte Vorauszahlung zurückerhält.[1] Sie fangen Störungen des...mehr

9.3.1 Gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum Rz. 600 Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er aus der Masse erfüllen. In der Insolvenz des Bauträgers führt mithin die Weigerung des Insolvenzverwalters, das Bauwerk fertigzustellen, nicht dazu, dass der Erwerber auf einen – ungesicherten – Anspruch auf Schadenser...mehr

6.3.5.1 Überblick Rz. 572 Ist ein Mängelrecht nicht gemeinschaftsbezogen, werden also durch seine Durchsetzung gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht gewichtig beeinträchtigt, kann jeder Wohnungseigentümer dieses Mängelrecht zunächst individuell durchsetzen und selbstständig verfolgen.[1] Solange kein abwei...mehr

6.3.7.1 Überblick Rz. 579 Zur Geltendmachung eines Mangelrechts ist dem Bauträger grundsätzlich eine angemessene Frist zu setzen, §§ 281 Abs. 1 Satz 1, 637 Abs. 1 BGB. Die Fristsetzung ist zum Teil entbehrlich, etwa wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die so...mehr

6.3.1 Allgemeines Rz. 562 Beklagen Wohnungseigentümer als Erwerber Mängel des Gemeinschafts- und/oder Sondereigentums oder wegen des Grundstücks, so ist zu klären, welche Stelle welche Rechte geltend machen kann. Zu unterscheiden ist einerseits zwischen Mängeln am Sonder- und solchen am Gemeinschaftseigentum. Für das gemeinschaftliche Eigentum ist ferner danach zu unterscheid...mehr

6.3.8.1 Erwerber Rz. 584 Will ein Erwerber aufrechnen, ist zu unterscheiden. Überblick Rechnet ein Erwerber mit etwaigen Forderungen auf Schadensersatz gegen den Bauträger gegen offene Kaufpreisforderungen des veräußernden Bauträgers gegen sich auf, ist das möglich, soweit der Erwerber wegen Mängeln des Sondereigentums aufrechnet: Schadensersatzansprüche wegen des Sondereigentu...mehr

6.2.1 Überblick Rz. 554 Durch den Bauträgervertrag wird der Bauträger gem. § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, dem Erwerber das Grundstück zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen. Der Bauträger hat dem Erwerber das Grundstück außerdem frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Ein Wohnungs- oder Teileigentum ist in Bezug auf das Grundstück gem. § 433 Abs. 1...mehr

6.3.4.1 Gemeinschaftsbezogene Rechte Rz. 568 Die Wohnungseigentümergemeinschaft "als Verband" ist nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Variante 1 WEG ausnahmslos für Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen.[1] Gemeinschaftsbezogen i. d. S. sind ...mehr

Rz. 426 Eine der Hauptpflichten des Bauträgers ist es, dem Erwerber Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Zu seiner Wirksamkeit muss der Bauträgervertrag gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB daher notariell beurkundet werden. Auch Änderungen müssen grundsätzlich beurkundet werden.mehr

Rz. 585a Unklar ist noch, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft nach einer Vergemeinschaftung aufrechnen kann. Etwa nach Ansicht des OLG Stuttgart wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch eine Vergemeinschaftung nicht Inhaberin der Gewährleistungsrechte und kann daher nicht aufrechnen.[1] Die wohl h. M. nimmt demgegenüber an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Rz. 566 Rechte wegen Mängeln dessen, was sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindet, stehen den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zu.[1] Die Durchsetzung der Mängelrechte ist teilweise auch Gegenstand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft.[2] Rz. 567 Die Durchsetzung von...mehr

Rz. 534 Individuelle Vollmacht Der Erwerber kann einem Dritten eine individuelle Vollmacht erteilen, an seiner Stelle das Sonder-, vor allem aber das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen.[1] Es bietet sich z. B. an, dass anstelle des Erwerbers ein öffentlich bestellter Bausachverständiger die tatsächliche Abnahme erklären soll. Rz. 535 Vorformulierte Klauseln Neben individuell...mehr

Rz. 571 Ein Erwerber kann ein gemeinschaftsbezogenes Recht nicht wahrnehmen. Die Durchsetzung erfordert aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung und erlaubt ein individuelles Vorgehen nicht. Etwas anderes gilt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einem Erwerber/Wohnungseigentümer die Durchsetzung "überträgt".[1]mehr

Rz. 515 Ansprüche aus einer Bürgschaft i. S. v. §§ 7 und 2 Abs. 2 MaBV stehen vermögensrechtlich dem Erwerber, nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Die Bürgschaftsansprüche sind nicht Teil des Verwaltungsvermögens i. S. v. § 10 Abs. 7 WEG und sie sind auch keine dieses Vermögen direkt betreffenden Ansprüche.[1] Über die Frage, ob und wie eine § 7 MaBV-Bürgschaft gelt...mehr

Rz. 411 Für jeden Vertragsbestandteil sind die Vorschriften des entsprechenden Vertragstyps anzuwenden. Bei kollidierenden gesetzlichen Vorschriften ist unter Berücksichtigung der vertraglichen Abreden, des Vertragszwecks und der Interessenlage im Hinblick auf die Einheitlichkeit des Vertrags eine sachgerechte Lösung zu finden. In der Regel ist danach bei kollidierenden Vors...mehr

Rz. 559 Ist ein Wohnungs- oder Teileigentum in Bezug auf das Grundstück wegen eines Sach- oder Rechtsmangels mangelhaft, kann der Erwerber, wenn die jeweiligen Voraussetzungen der Bestimmungen vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, folgende Rechte geltend machen:mehr

Rz. 555 Zu den Sachmängeln eines Wohnungs- oder Teileigentums in Bezug auf das Grundstück gehören vor allem Baugrundprobleme, Altlasten sowie fehlerhafte Zusicherungen. Ein Sachmangel kann ferner darin liegen, dass eine im Gewerbegebiet gelegene Wohnung nur von einem bestimmten Personenkreis genutzt werden kann.[1] Außerdem kann eine Nutzungsbeschränkung nach § 15 Abs. 1 WEG...mehr

Rz. 569 Neben der Durchsetzung der gemeinschaftsbezogenen Mängelrechte ist auch die Schaffung der Voraussetzungen für diese Rechte, nämlich die Fristsetzung, allein Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft.[1] Der Wohnungseigentümergemeinschaft kann freilich die – ggf. unberechtigte – bereits erfolgte Fristsetzung eines Wohnungseigentümers zugute kommen.[2] Dies gilt vor all...mehr

Rz. 523 Der Erwerber eines neu hergestellten oder grundlegend sanierten Wohnungs- oder Teileigentums muss wegen seiner werkvertraglichen Komponente die Werkleistungen des Bauträgers in Bezug auf das gemeinschaftliche und das Sondereigentum gem. § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB tatsächlich und rechtlich bei Abnahmereife abnehmen.[1] 4.4.1.1 Begriff Rz. 524 Unter Abnahme versteht man im ...mehr

Rz. 423 Um jedenfalls Verbraucher vor den Gefahren des Bauträgervertrags zu schützen, findet nach § 1 Abs. 1 Satz 3 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen für nach dem 1. Januar 2009 geschlossene Verträge § 632a Abs. 3 BGB entsprechende Anwendung. Nach dieser Bestimmung ist dann, wenn der Besteller ein Verbraucher ist und der Vertrag die Errichtung ode...mehr

Rz. 126 Gewerblich tätige Vermieter wie Immobilienhändler und -makler, Bauträger und Bauunternehmer sowie bestimmte Architektenleistungen sind ebenfalls nicht verschont, wenn die Vermietung lediglich Nebenzweck der gewerblichen Betätigung ist. Sie unterliegen den gleichen Restriktionen wie "normale" Vermieter, bei denen die Nutzungsüberlassung nur Nebenzweck ist. Um die Vers...mehr

Rn. 64 Stand: EL 158 – ET: 06/2022 Wendet der Eigentümer eines unter Denkmalschutz stehenden Schlosses HK auf, kommen nur AfA bei den Einkünften aus VuV, also kein Abzug als ag Belastung, in Betracht, so: FG RP EFG 1978, 326 rkr. Dies gilt auch für Herstellungsaufwand, der bei der Schaffung einer behindertengerechten Wohnung entsteht. Hier sind Umbaumaßnahmen ebenso wie spezi...mehr

Wohnungseigentümer K erhebt vor dem 1.12.2020 eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer ihre Mängelrechte gegen den Bauträger vergemeinschaftet haben. Das AG weist die Anfechtungsklage ab. Dagegen richtet sich die Berufung von Wohnungseigentümer K. Fraglich ist u. a., ob die Klage am 1.12.2020 unzulässig geworden ist.mehr

Finanzierungsbedarf besteht unmittelbar mit Begründung der Eigentümergemeinschaft. Im Fall der Teilung nach § 3 WEG durch Vertrag ist die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entstanden. Entsprechendes gilt seit Inkrafttreten des WEMoG im praktisch bedeutsamen Fall der Teilung nach § 8 WEG durch Teilungserklärung des Bauträgers bzw. teilende...mehr

Rz. 71 Zu den erlaubten, nicht begünstigten Tätigkeiten gehört nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG auch die Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Entsprechendes gilt nach § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. a GewStG, wenn i. V. m. der Errichtung und Veräußerung von Eigentumswohnungen Teileigentum errichtet und veräußert wird, wenn das Gebäu...mehr

Rz. 38 Die erweiterte Kürzung kommt nur für Grundstücksunternehmen in Betracht. Dies sind nach § 9 Nr. 1 S. 2, 3 GewStG Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen i. S. d. WEG errichten un...mehr

Rn. 438 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Nicht zur entsprechenden Anwendung kommt § 15b EStG bei Bauträgergestaltungen ohne modellhafte Gestaltung. Wenn ein Bauträger ein Objekt im Sanierungsgebiet oder ein Denkmal saniert, für die erhöhte Abschreibungen geltend gemacht werden können, ohne eine Fondskonstruktion zu verwenden, so fallen diese Gestaltungen nicht unter § 15b EStG. Zit...mehr

Rn. 1 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Soweit der StPfl Aufwendungen erbringt, um Einkünfte aus VuV zu erzielen, sind diese Aufwendungen als vergebliche WK abziehbar, wenn es nicht zur Realisierung des Bauvorhabens bzw der Anschaffung des Mietobjekts kommt (BFH BStBl II 2018, 168 zu verlorenen Aufwendungen bei gescheitertem Immobilienerwerb). Dies gilt unabhängig davon, ob die Auf...mehr

Prozesskosten (Gerichtskosten, Anwaltskosten, Fahrtkosten etc) teilen als Folgekosten die einkommensteuerliche Behandlung derjenigen Aufwendungen, die Gegenstand des Prozesses sind (BFH BStBl II 2006, 258; 2014, 102; BFH/NV 2010, 396; 2015, 1088). Handelt es sich bei dem Gegenstand des Prozesses um das Eigentum am Gebäude, um Baustofflieferungen oder um Baumängelprozesse, so...mehr