Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn 157 Aus § 569 II ergibt sich, dass der Wohnraummieter die Mietsache grds so gebrauchen darf, dass er andere nicht nachhaltig stört (s im Einzelnen § 569 Rn 9 ff). Ferner muss sich der Mieter so verhalten, dass er andere nicht durch Geräusche und Gerüche oder Einwirkungen in der Gesundheit beeinträchtigt/gefährdet. Erlaubt sind Störungen, die für den Wohnraummieter unverme...mehr

Rn 18 Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes sowie für die Dauer der Verzögerung liegt kraft Gesetzes beim Vermieter. Eine unwirksame Laufzeitbefristung kann nicht immer in einen Kündigungsverzicht umgedeutet werden (AG Düsseldorf ZMR 08, 538). Wenn der Mieter bei Vertragsschluss sein Interesse am längerfristigen Bestand des Mietverhältnisses zum Ausdruck geb...mehr

Rn 3 § 567a setzt einen Mietvertrag (Rn 1) voraus; er schiebt den Wirkungszeitpunkt der Rechtsfolgen der §§ 566, 567 zeitlich nach vorne; Rechtsübergang bzw die Bestellung eines dinglichen Rechts können vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfolgt sein. Rn 4 Veräußerung und Belastung mit einem Recht. § 567a hat lediglich eine ergänzende Funktion. Es gilt das zu den...mehr

Rn 31 Nach vorbehaltloser Übernahme der Mieträume trägt der Mieter die Beweislast für das Vorliegen eines zur Kündigung berechtigenden Mangels (BGH IMR 21, 17). Zum Kündigungszugang per Einschreiben/Rückschein: Rostock IMR 21, 192. Eine im Vorprozess festgestellte Mietzahlungspflicht ist für den Kündigungsprozess bindend (Kobl NJW-RR 05, 1174 [OLG Koblenz 02.11.2004 - 12 U 1...mehr

Rn 20 Zu den Rechten Dritter iSd Vorschrift gehören die absoluten, also die ggü jedermann wirkenden beschränkten dinglichen Rechte an Sachen. Sie schließen, soweit sie reichen, das Herrschaftsrecht des Eigentümers aus; den Rechtsinhabern gewähren sie Teilberechtigungen an der Sache. In Betracht kommen Nutzungsrechte wie das Erbbaurecht, die Dienstbarkeiten (§§ 1018–1093) und...mehr

Rn 15 § 559 IIIa ist durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 in das Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er will die Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung nach oben hin absolut und für Mieter vorhersehbar begrenzen (BTDrs 19/4672, 31). Die Bestimmung einer grds absoluten Kappungsgrenze, die nicht an die Höhe der bisherigen...mehr

Rn 1 Der Gesetzgeber versucht seit dem Jahr 1916 auf die Möglichkeit des Vermieters, die Miethöhe zu bestimmen, begrenzend einzuwirken (s Herrlein NZM 16, 3 ff). Diese Versuche haben sich iE bislang als grds erfolglos erwiesen (Börstinghaus ZRP 21, 194). Aktuell versucht der Gesetzgeber den Mieter va dadurch zu schützen, dass Mieterhöhungen nach dem unabdingbaren § 557 III n...mehr

Rn 10 Gem § 986 I 2 kann der Eigentümer auch vom mittelbaren Besitzer Herausgabe verlangen, obwohl dieser die herausverlangte Sache begriffsnotwendig nicht ›in Händen hält‹. Da der Anspruch somit nur auf Einräumung des mittelbaren Besitzes durch Abtretung des Herausgabeanspruchs zu richten ist, § 870, und eine solche Abtretung nach § 894 ZPO mit Eintritt der Rechtskraft eine...mehr

Rn 4 Zunächst gilt es zwischen den Oberbegriffen des Handlungsstörers bzw Zustandsstörers zu unterscheiden. Dadurch erfolgt eine Abgrenzung zwischen aktivem Tun oder Unterlassen einerseits und der Herrschaft über eine Sache andererseits. Die Kasuistik zu diesen Begriffen ist nahezu unübersehbar, zumal auch die Begrifflichkeiten selbst als nicht praxiskonform bezeichnet und d...mehr

Rn 6 Verfügungen für die Zeit nach der Beschlagnahme erklärt § 1124 II zum Schutz des Hypothekengläubigers grds für unwirksam; ihm soll die laufende Miete als Haftungsobjekt bleiben. Auch eine Mietminderung für die Dauer eines Arbeitsverhältnisses mit dem Vermieter kann eine solche Verfügung sein (Celle 11.1.11 – 2 U 244/10). Der Mieter wird (auch bei Zahlung für den Folgemo...mehr

Rn 1 § 555d ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er bestimmt, wann ggü einer Modernisierungsmaßnahme (§ 555b) eine Duldungspflicht besteht (§ 555d I, II) und dass und wie der Mieter in seinem eigenen Interesse (Obliegenheit) schützenswerte Interessen mitteilen muss (§ 555d III, IV). Fern...mehr

Rn 6 § 577 III sieht – in Abw von der allgemeinen Verweisung in § 577 I 3 auf die §§ 463 ff – die Schriftform für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter vor. Zu den Besonderheiten im Zusammenhang mit dem früheren HausTWG (jetzt §§ 312 ff, 355 ff) vgl J.-H. Schmidt WE 01, 66. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stellt eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung ...mehr

Rn 6 Der Vermieter muss – außer bei einer Pauschalpreisvereinbarung – die entstandenen Kosten berechnen. Berechnung meint Angabe und Addition/Subtraktion. Kostenabweichungen ggü der Modernisierungsankündigung, auch erhebliche, sind unerheblich und, wie § 559 II 2 Nr 2 zeigt, der die Abweichung ausreichend sanktioniert, nicht näher zu erläutern (aA LG Berlin GE 21, 186). Rn 7...mehr

Rn 29 Für die Kündigungserklärung gilt bei Wohnraummiete die Schriftform (§ 568 I), der Kündigungsgrund ist genau zu bezeichnen (§ 569 IV). Bei Gewerberaummiete ist die Erklärung formlos und kann daher auch schlüssig erfolgen, zB durch Räumung und Zahlungseinstellung (Frankf ZMR 05, 617). Eine Teilkündigung ist bei einheitlichem Mietverhältnis unzulässig (BGH NJW 12, 224: se...mehr

Rn 12 Zur Berechnung des für den einzelnen Mieter maßgeblichen Kaufpreises, wenn ein einheitlicher Kaufvertrag über mehrere Wohnungseigentumseinheiten zu einem Gesamtpreis abgeschlossen wurde, kommt eine Heranziehung der Regelung des § 467 in Betracht (Schilling/Meyer ZMR 94, 503 Ziff VII 2). Die Berechnung des anteiligen Kaufpreises erfolgt nach der Formel: Vorkaufspreis gl...mehr

Rn 4 Die Kündigungserklärung muss von (sämtlichen) Kündigenden ggü (sämtlichen) Empfängern abgegeben werden (§ 535 Rn 79). Eine Vertretung ist möglich; ihre Wirksamkeit ist an §§ 164 ff zu messen (zu Vollmachten s.a. § 535 Rn 80). Die Vollmacht kann mündlich erteilt sein (LG Wiesbaden WuM 67, 184; aA AG Frankfurt aM ZMR 69, 86); dann ›droht‹ aber § 174. Der Empfänger – Vermi...mehr

Rn 50 Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren (Rn 5), können grds in dem Abrechnungszeitraum (Rn 42) umgelegt werden, in dem sie entstanden sind (BGH NJW 10, 226 [BGH 11.11.2009 - VIII ZR 221/08] Rz 18; 07, 1356 Rz 18). Rn 51 Ob ein Vermieter ferner berechtigt ist oder – unter besonderen Umständen – sogar nach §§ 241 II, 242 v...mehr

Rn 20 § 559c IV 1 ist nach § 559c IV 2 Nr 1 nicht anzuwenden, soweit der Vermieter innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat (§ 555b Nr 6) und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste...mehr

Rn 2 Den Begriff ›Drittmittel‹ definieren § 559a I, III. Während einer Preisbindung gezahlte öffentliche Mittel sind keine Drittmittel, weil sie den Vermieter nicht berechtigten, die Miete zu erhöhen. Mittel, die ausschl für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt werden, sind keine Drittmittel (BGH NZM 11, 309 Rz 16). Der Anrechnungszeitraum beträgt grds 12 Jahre (§ 558 Rn 31). Rn...mehr

Rn 36 Der Ausgleichsanspruch gewährt dem Beeinträchtigten eine angemessene Entschädigung in Geld, deren Höhe sich nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung bemisst (BGH NJW 09, 762, 765 [BGH 19.09.2008 - V ZR 28/08]); sie kann im Einzelfall die Höhe des vollen Schadensersatzes erreichen, wenn die zu duldende Einwirkung (Rn 16–32) zu einer Substanzschädigung geführt h...mehr

Rn 5 Zu den inhaltlichen Anforderungen s zunächst die entsprechend geltenden Anmerkungen zu § 558a Rn 2 bis Rn 8. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass der Mieter den verlangten Mehrbetrag ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung überschlägig kontrollieren kann (BGH NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 28). Die erhöhte Miete ist in ein...mehr

Rn 21 In Anlehnung an § 568 II soll nach § 555c II der Vermieter den Mieter zu dessen Schutz auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d III 1 hinweisen. Ein Hinweis auf § 555d III 1 genügt nicht. Erforderlich ist eine Erklärung. Diese darf keine verwirrenden oder ablenkenden Zusätze enthalten (LG Berlin IMR 15, 272). Die Folgen eines Verstoßes regelt § 555d V ...mehr

Rn 25 Nach § 558a II Nr 3 genügt es, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BGH NJW 82, 1701, 1702 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 2/82]) in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 15). Auf di...mehr

Rn 25 § 556a II 1 verfolgt das Ziel, mehr Abrechnungs- und Kostengerechtigkeit zu schaffen (BGH ZMR 16, 521 Rz 19). Er räumt dem Vermieter allerdings nur ein Recht ein. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter von der Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht – auch wenn Erfassungsmöglichkeiten vorhanden sind (Rn 31). Aus § 556a II 1 folgt auch kein Anspruch auf E...mehr

Rn 7 Das Abwendungsrecht des Vermieters entfällt, wenn der Mieter nicht nur ein beliebiges, sondern ein berechtigtes Interesse (vernünftige und sachliche Gründe, Bsp: Unikat, Erbstück) an der Wegnahme seiner Einbauten (Horst DWW 16, 125 ff) hat (§ 552 I Hs 2). Ein beabsichtigter Verkauf der Einrichtungen an den Nachfolgemieter genügt nicht.mehr

Rn 23 Da die Mietminderung kraft Gesetzes erfolgt, begründet § 536 keinen Anspruch, sondern stellt eine rechtsvernichtende Einwendung dar (BGH NJW-RR 16, 1291 [BGH 27.07.2016 - XII ZR 59/14]; NJW 95, 254). § 536 ist somit vAw zu berücksichtigen. Die Miete ist für die Zeit der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit gemindert. Hinsichtlich der zuviel gezahlten Miete für di...mehr

Rn 16 Der Vermieter ist für das ordnungsgemäße Funktionieren der Messgeräte darlegungs- und beweispflichtig. Hat der Mieter oder sein Vertreter ein Ableseprotokoll unterschrieben, beinhaltet dieses kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis (aA LG Berlin ZMR 97, 156). Konnte der Verbrauch der in einem bestimmten Zeitraum angefallenen Verbrauchswerte für Strom, Gas oder Wasser ...mehr

Rn 3 Zu laden sind die Teilnahme- und Stimmberechtigten: die WEigtümer (Vor §§ 1–49 Rn 1), auch iSv § 8 III werdende (BGH ZMR 12, 711 = NJW 12, 2650 Rz 18; BGHZ 177, 53 = ZMR 08, 805), jeder Miteigentümer eines Wohnungseigentums (LG Frankfurt aM ZWE 14, 137), hingegen ohne jederzeit mögliche (BGH ZMR 15, 878 = NJW 15, 2877 Rz 20) Ermächtigung kein Zweiterwerber (s.a. § 25 Rn...mehr

Rn 1 § 568 ergänzt § 542. Die durch ihn angeordnete Schriftform erfüllt in erster Linie eine Warnfunktion. Weitere Zwecke sind Rechtsklarheit und Rechtssicherheit (BayObLG NJW 81, 2197 [BayObLG 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81]; Hamm NJW 82, 452 [BayObLG 24.11.1981 - Allg. Reg. 64/81]). § 568 I gilt für ordentliche, außerordentliche und auch vorzeitige Kündigungen von Mietverhä...mehr

Rn 12 Objektiv fremd ist ein Geschäft, das nach äußerem Erscheinungsbild und Inhalt einem fremden Rechts- und Interessenkreis zuzurechnen ist. Die Vornahme einer Tätigkeit im eigenen Namen ändert daran grds nichts. Bei der Übernahme und Ausführung eines objektiv fremden Geschäfts besteht eine tatsächliche, widerlegbare Vermutung für den Willen zur Fremdgeschäftsführung (BGHZ...mehr

Rn 49 Bei Grundstücken und Räumen treffen die Verkehrspflichten den Vermieter (BGH NZM 18, 509 [BGH 21.02.2018 - VIII ZR 255/16] Rz 20; NJW 15, 2111 [BGH 06.05.2015 - VIII ZR 161/14] zu Legionellen; NJW 09, 143 [BGH 15.10.2008 - VIII ZR 321/07] Rz 13; s § 823 Rn 2 ff). Der Mieter ist der Träger für die Innenräume (Rn 59) sowie für andere Räume und Flächen, wenn die Verkehrsp...mehr

Rn 156 Der Vermieter muss eine Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in seinen Büroräumen oder in den Büroräumen seines Bevollmächtigten – idR eine Hausverwaltung – anbieten (BGH NJW 06, 1419 Rz 21). Hat der Vermieter (der Verw) seinen Sitz an einem anderen Ort, muss Einsicht am Ort der Mietsache – gesamtes Stadtgebiet – angeboten werden (LG Berlin ZMR 19, 865; s.a. AG ...mehr

(1) Soweit die Parteien keine Rechtswahl gemäß Artikel 3 getroffen haben, bestimmt sich das auf den Vertrag anzuwendende Recht unbeschadet der Artikel 5 bis 8 wie folgt:mehr

Rn 8 Als Alternativen/Ergänzung zur Zwangsvollstreckung kommen in Betracht: Anprangerung (zB Übersendung der Einzelabrechnung, PowerPoint Präsentation; Aushang im Treppenhaus ist unzulässig), Verlangen nach Entziehung gem § 17, Hausgeldausfallversicherung, Versorgungssperre. Die GdW ist berechtigt, einen Säumigen vom Leistungsbezug auszuschließen (BGH ZMR 05, 880, 881; LG Mü...mehr

Rn 22 § 555c IV macht bereits seinem Wortlaut, jedenfalls aber seinem Sinn und Zweck und seiner Entstehungsgeschichte nach für sämtliche Modernisierungsmaßnahmen – auch wenn es bei § 555b Nr 2 und Nr 7 zu keiner Mieterhöhung nach § 559 kommen kann – eine Modernisierungsankündigung nach Ermessen des Vermieters entbehrlich, wenn die dort genannten Voraussetzungen kumulativ erf...mehr

Rn 4 Der Vermieter kann die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Arbeiten (= Fertigstellung; s.a. § 13 I 1 WoBindG) verlangen (BGH NJW 15, 934 Rz 39). Die Miete muss aber nicht binnen einer bestimmten Frist nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erhöht werden. Wartet der Vermieter mit der Erhöhungserklärung zu lange, kann der Modernisierungszuschlag in seltenen Fällen allerdin...mehr

Rn 9 Bei Personenmehrheiten auf beiden Seiten muss die Form der Schuldner- u Gläubigerstellung nicht notwendig miteinander korrespondieren. So sind mehrere Käufer oder Mieter idR hinsichtlich der Zahlungspflicht Gesamtschuldner (§ 427), aber nur gemeinsam forderungsberechtigt (§ 432). Umgekehrt schulden mehrere Verkäufer/Vermieter idR gem §§ 427, 431 als Gesamtschuldner, bzg...mehr

Rn 21 Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart oder ist der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel nicht durchführbar (Rn 7), ist – geht es nicht um die Heiz- und Warmwasserkosten – nach § 556a I 1 subsidiärer Umlageschlüssel grds der Wohnfächenanteil der konkreten Mietsache an der Gesamtwohnfläche (BGH NJW 06, 3557 Rz 16; s.a. § 20 II 1 NMV 1970 und § 7 I 2, § ...mehr

Rn 15 Der Bestandsschutz für eine höhere Vormiete oder Modernisierung wird dadurch hergestellt, dass eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Vermieter mit Rücksicht auf den Mieter nicht sofort bei Beginn der Staffelmietver...mehr

Rn 4 Endenergie ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (zB Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die insb für den Mieter erforderliche Nutzenergie (diejenige Menge an Energie, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs, zB erwärmter Raum, warmes Wasser etc, erforde...mehr

Rn 29 Zur Frage, wann eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, s § 555b Rn 19. Dies hat zur Folge, dass bei einer ›Modernisierungsmaßnahme‹ nach § 555b Nr 7 die Miete idR nicht nach § 559 erhöht werden kann (aA BTDrs 17/10485, 25), wohl aber ggf nach §§ 558 ff. Jedenfalls liegt es so, wenn es der Ver...mehr

Rn 5 Das Mitbestimmungsrecht gem § 87 I Nr 9 BetrVerfG (vgl Junker FS Kreutz [10], 171; Bruns NZM 14, 539) betrifft (nur) die echten Werkmietwohnungen (LG Aachen ZMR 84, 280). Dagegen besteht bei Werkdienstwohnungen kein Mitbestimmungsrecht. Auch die Umwandlung einer Werkmietwohnung in eine Werkdienstwohnung unterliegt nicht der Mitbestimmung (OVG Münster WuM 95, 600 [OVG No...mehr

Rn 52 Der Träger muss zur Wahrung der Verkehrspflichten diejenigen Sicherheitsvorkehrungen treffen, die ein verständiger, umsichtiger, vorsichtiger anderer Träger für ausreichend halten darf, um Mieter, deren Angehörige und ggf Dritte vor Schäden zu bewahren, und die ihm den Umständen nach zuzumuten sind (BGH NJW 07, 1683 Rz 14). Indes ist nicht jeder Gefahr vorbeugend zu be...mehr

Rn 1 § 555f ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er soll als dem Gesetz fremdartige Hinweisnorm va darauf ›aufmerksam machen und ermutigen‹, dass es die Möglichkeit gibt, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen – egal, ob von Mieter oder Vermieter veranlasst – einvernehmlich zu regeln (...mehr

Rn 23 Das Entstehen des Vermieterpfandrechts kann durch Vereinbarung (auch nur hinsichtlich einzelner bestimmter Gegenstände) zwischen Vermieter und Mieter ausgeschlossen werden. Eine analoge Anwendung der §§ 562 ff setzt zumindest die Übernahme typischer Vermieterrisiken voraus (LG Hambg ZMR 04, 348). § 562 I 2 ist im öffentlichen wie privaten Interesse des Mieterschutzes u...mehr

Rn 2 In II ist nur die Fälligkeitskündigung gemeint (BGH NJW 13, 3232, 3233f), formularmäßige Abbedingung der Einzelwirkung ist Verstoß gg § 307 (zu § 9 AGBGB aF BGHZ 108, 98, 101). Die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen muss dagegen ggü allen Gesamtschuldnern einheitlich erklärt werden, sie ist sonst unwirksam (Arbeitsverhältnis: BAG DB 72, 244; NJW 84, 1703, 1705; Darl...mehr

Rn 114 Für ein Untermietverhältnis (Untermiete) gelten die Hauptleistungspflichten des Vermieters (s Rn 33). Der Untervermieter muss seinem Mieter die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Der entspr Erfüllungsanspruch des Untermieters wird durch die Gewährleistungsansprüche d...mehr

Rn 16a § 555 Nr 4a ist mWv 1.12.21 durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz in das BGB eingefügt worden. Er soll klarstellen, dass der erstmalige Anschluss der Mietsache durch Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität iSd § 3 Nr 33 TKG eine Modernisierungsmaßnahme darstellt (BTDrs 19/28865, 413). Sofern der Vermieter also selbst den Ausbau vornimmt...mehr

Rn 40 Die Verwaltung von Häusern und Wohnungen, aber auch anderer Vermögensgegenstände (BGH NJW 98, 449 [BGH 28.10.1997 - XI ZR 260/96]) stellt eine Geschäftsbesorgung dar, die dem Dienstvertrag zuzuordnen ist (BGH NJW 98, 680). Aus der vertraglichen Vereinbarung ergeben sich Überwachungs-, Auskunfts- und Informationspflichten für den Verwalter. Die Informationspflicht bezie...mehr

Rn 14 Gerüche (BGH NJW 15, 1239 Rz 16; LG Düsseldorf IMR 16, 502; AG München ZMR 19, 40, 41), insb aber nicht nur, wenn die Intensität ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht (BGH NJW 15, 1239 [BGH 18.02.2015 - VIII ZR 186/14] Rz 16). Übermäßiges Gießen der Balkonpflanzen. Lärmbelästigungen (München ZMR 96, 557; LG Berlin GE 10, 488; AG Lichtenberg ...mehr