Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Rn 4 Antragsberechtigt ist der Nachlassgläubiger, der beabsichtigt, einen Anspruch gegen den Nachlass gerichtlich durchzusetzen und jeder, der berechtigt ist, eine Forderung des Nachlassgläubigers geltend zu machen (Soergel/Naczinsky § 1961 Rz 2). So ist etwa auf Antrag des Vermieters des Verstorbenen, wenn keine Erben festgestellt wurden, eine Nachlasspflegschaft anzuordnen...mehr

Rn 84 Der Zwangsverwalter rückt nach § 152 ZVG in die Pflichten des Vermieters ein (Schlesw NJOZ 19, 1397 Rz 37). Er muss auch solche Abrechnungszeiträume abrechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (BGH NJW 06, 2626 [BGH 03.05.2006 - VIII ZR 168/05] Rz 6; 03, 2...mehr

Rn 85 Vermieter kann im Laufe des Mietvertrags nach § 152 II ZVG ein Zwangsverwalter werden – oder es von Anfang an sein. Der Zwangsverwalter ist in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter zu behandeln (BGH ZMR 19, 3333 Rz 16); dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalte...mehr

Rn 116 Die nach § 535 I 2 Fall 1 geschuldete Gebrauchsüberlassung ist ein rein tatsächlicher Vorgang (BGH BB 21, 3087 Rz 40), der aber mehr als die Gestattung oder Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch ist (BGH NJW-RR 16, 784 [BGH 27.04.2016 - VIII ZR 323/14] Rz 22; NZM 15, 592 [BGH 08.05.2015 - V ZR 62/14] Rz 18). Art und...mehr

Rn 15 Das LG Hamburg (ZMR 04, 196) verneinte das Vorliegen eines starren Fristenplans bei folgendem Klauselzusatz: ›… Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung (dieser) Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung einer Verkürzung so ist (der Vermieter) auf Antrag (des Mieters) verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt nach billigem...mehr

Rn 160 § 29 II 1 NMV 1970 sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, dass Kopien nur gegen Erstattung der Auslagen des Vermieters verlangt werden können. Diese Vorschrift ist auf andere Mietverträge entspr anzuwenden, wenn ein Anspruch auf Überlassung von Kopien besteht (Rn 159), der Vermieter sich zur Überlassung verpflichtet hat oder sie freiwillig übersendet (AG Münster WuM ...mehr

Rn 40 Die Verwaltung von Häusern und Wohnungen, aber auch anderer Vermögensgegenstände (BGH NJW 98, 449 [BGH 28.10.1997 - XI ZR 260/96]) stellt eine Geschäftsbesorgung dar, die dem Dienstvertrag zuzuordnen ist (BGH NJW 98, 680). Aus der vertraglichen Vereinbarung ergeben sich Überwachungs-, Auskunfts- und Informationspflichten für den Verwalter. Die Informationspflicht bezie...mehr

Rn 211 Wird der Mieter durch unrichtige Angaben zum Abschluss des Mietvertrags verleitet, kann sich der Vermieter nach §§ 241 II, 311 schadensersatzpflichtig machen (Brückner GE 07, 1533, 1539; Sternel NZM 06, 495, 498; s.a. Rn 38). Eine Pflichtverletzung ist zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind. Solche können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter b...mehr

Rn 10 Liegen die Voraussetzungen des § 556d I vor, darf die Miete (§ 535 Rn 176) zu Beginn des Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete (Rn 11) höchstens um 10 % übersteigen. Vergleichsmaßstab ist die jeweilige Mietstruktur (§ 535 Rn 177). Soll sich die Mietstruktur ändern, muss umgerechnet werden (dazu Flatow WuM 15, 191, 194). Spätere Änderungen nach §§ 557 I, 558, 559...mehr

Rn 1 Unter Werkwohnung (vgl Drasdo ZMR 19, 105, Riecke WuM 03, 663) versteht man Räumlichkeiten, die im Zusammenhang mit einem Dienstverhältnis überlassen wurden; vertragsbezogene Qualifikation, keine sachbezogene Eigenschaft der Wohnung. Es genügt jedenfalls immer, wenn der Arbeitsvertrag Geschäftsgrundlage (§ 313) für den Abschluss des Mietvertrages geworden ist (Staud/Rol...mehr

Rn 3 Die Vorschrift gilt nur für ›Geschäfte des täglichen Lebens‹. Der Begriff ist im Gesetz nicht definiert. Für seine Auslegung kann auf die zu dem Begriff der ›Angelegenheit des täglichen Lebens‹ in § 1825 III entwickelten Kriterien zurückgegriffen werden. Maßgebend ist, ob es sich nach der Verkehrsauffassung um ein alltägliches Geschäft handelt. Dazu gehören nach der Ges...mehr

Rn 1 § 568 ergänzt § 542. Die durch ihn angeordnete Schriftform erfüllt in erster Linie eine Warnfunktion. Weitere Zwecke sind Rechtsklarheit und Rechtssicherheit (BayObLG NJW 81, 2197 [BayObLG 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81]; Hamm NJW 82, 452 [BayObLG 24.11.1981 - Allg. Reg. 64/81]). § 568 I gilt für ordentliche, außerordentliche und auch vorzeitige Kündigungen von Mietverhä...mehr

Rn 22 § 560 IV will auf einfache Weise Änderungen der Betriebskosten (§ 556 Rn 3), die im Laufe des Mietvertrags zB hinsichtlich der Anzahl der Bewohner, der Verbrauchsgewohnheiten oder durch Kostensteigerungen/-senkungen eintreten, ermöglichen (BGH NJW 11, 3642 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 294/10] Rz 9; s.a. Bentrop WuM 22, 505 [506]). Er gewährt dazu das Recht, durch einseiti...mehr

Rn 8 Gem II gilt das Verbot der Benachteiligung wegen Rasse oder ethnischer Herkunft auch für sonstige zivilrechtliche Schuldverhältnisse iSd § 2 I Nr 5–8 (BGH NZA-RR 18, 122 [BGH 01.06.2017 - I ZR 272/15]), wobei insb Nr 8 bedeutsam ist. Schon ein einzelnes Geschäft Privater ist erfasst, sofern der Vertragsschluss öffentlich angeboten wurde (BTDrs 16/1780, 42; Ring ZGS 06, ...mehr

Rn 3 Der Aufhebungsanspruch wird durch Leistungsklage verfolgt, welche die für die Teilung abzugebenden oder zu duldenden Erklärungen und Handlungen iE zu bezeichnen hat (Staud/Eickelberg § 749 Rz 13). Bei der Gemeinschaft an einem Grundstück ist die Leistungsklage entbehrlich, weil die Versteigerung auch ohne Titel möglich ist (§ 181 ZVG). Sind zur Aufhebung der Gemeinschaf...mehr

Rn 21 Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart oder ist der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel nicht durchführbar (Rn 7), ist – geht es nicht um die Heiz- und Warmwasserkosten – nach § 556a I 1 subsidiärer Umlageschlüssel grds der Wohnfächenanteil der konkreten Mietsache an der Gesamtwohnfläche (BGH NJW 06, 3557 Rz 16; s.a. § 20 II 1 NMV 1970 und § 7 I 2, § ...mehr

Rn 175 Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538). Wegen unzulässigen Gebrauchs kann der Vermieter gem § 541 Unterlassung verlangen (s § 541 Rn 7), nicht aber nach § 1004 (BGH NJW 07, 2180 [BGH 17.04.2007 - VIII ZB 93/06]). Dieser Anspruch verjährt während des L...mehr

Rn 1 Für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume gelten die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535–548). Da der Gesetzgeber daran anschließend das Wohnraummietrecht geregelt hat, bedurfte es der Verweisungsvorschrift des § 578. Ergänzt wird das Mietrecht für Grundstücke und Räume durch §§ 579–580. § 578 gilt über § 581 II auch für die Pacht (BGH ZMR 11, 36...mehr

Rn 4 Das Entstehen des Vermieterpfandrechts setzt zunächst das Bestehen eines Mietvertrages über Wohnraum, ein Grundstück oder über Räume, die keine Wohnräume sind, voraus (§§ 562, 578). Daran fehlt es zB im Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter, nicht aber im Verhältnis Untervermieter (Hauptmieter) zum Untermieter (Endmieter). Der Vermieter muss nicht Eigentüme...mehr

Rn 2 § 556 gilt für sämtliche Mietverträge über Wohnraum – auch für die in § 549 II und III genannten. Für preisgebundene Wohnungen haben §§ 20, 4 NMV 1970, 10 WoBindG Vorrang (diese Vorschriften gelten nach Maßgabe des § 2 WoFÜG weiter). Zur Gewerberaummiete s Rn 168 ff. Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechtes schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigt...mehr

Rn 9 Partiarische Rechtsverhältnisse sind Austauschverträge, bei denen die Gegenleistung des einen Teils allein oder ua in einer Beteiligung am Gewinn oder Erfolg, welchen der Leistungsempfänger erzielt, besteht. Derartige Rechtsverhältnisse sind aufgrund ihrer Erfolgsabhängigkeit gesellschaftsähnlich, jedoch nicht selbst GbR. Die Gewinnerzielung ist nicht gemeinsamer Zweck,...mehr

Rn 134 Als vom Mieter zu duldende (s.a. § 555a I) Hauptpflicht (BGH NJW 15, 3087 Rz 49) und vertragliche Gegenleistung zur Miete (BGH NJW 89, 2247) ist die Mietsache nach § 535 I 2 Fall 2 grds dauerhaft (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; ZMR 03, 418) in dem vertraglich geschuldeten Zustand (Rn 121) zu erhalten (BGH NJW 15, 3087 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 19/14] Rz 49; 10, 1292 Rz 17), ...mehr

Rn 128 Der Vermieter kann dem Mieter nach dem Vertrag oder den Umständen die Lieferung von Versorgungsleistungen schulden, etwa Strom, Wasser und Gas (BGH NJW 14, 1951 Rz 15). Ob ein Mieter Anspruch darauf hat, dass die Mieträume an das allgemeine Versorgungsnetz angeschlossen werden, oder ob er den Strom vom Vermieter zu beziehen hat, hängt vom Inhalt des Mietvertrags ab (B...mehr

Rn 5 Die Vertragsparteien können die gegenwärtige Miete während der Laufzeit des Mietvertrags jederzeit frei vereinbaren und erhöhen oder ermäßigen. Vereinbarungen des noch nicht im Grundbuch eingetragenen bloßen Grundstückserwerbers binden den Mieter nicht (AG Köln WuM 07, 577), sofern sie nicht unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden (LG Duisburg WuM 04, 23...mehr

Rn 4 § 550 findet Anwendung, wenn die Mietvertragsdauer ein Jahr überschreitet, wobei der Beginn des Mietverhältnisses maßgeblich ist. Unter § 550 fallen auch Mietverhältnisse auf Lebenszeit und Mietverhältnisse, die eine so lange Kündigungsfrist vorsehen, dass sie nicht mindestens jährlich aufgelöst werden können. Entspr gilt für Mietverträge, bei denen das Kündigungsrecht ...mehr

Rn 16 Sind Täter und Opfer gemeinsam Eigentümer der Wohnung oder deren Mieter, ist die Wohnungsüberlassung nach II 1 zu befristen. Dabei wird keine Höchstdauer genannt. Im Einzelfall wird deshalb zu entscheiden sein, wie den Umständen des Einzelfalles, insb den Möglichkeiten der Auflösung zu Grunde liegender Rechtsverhältnisse (Kündigung des Mietvertrages, Teilungsversteiger...mehr

Rn 5 Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a ZPO eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, ist er nach II für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet (BGH ZMR 21, 299 Rz 11). Eine vertragliche oder einseitig eingeräumte Räumungsfrist ist hingegen ebenso wie Vollstreckungsschutz gem...mehr

Rn 14a Keine Duldungspflicht besteht entspr § 242 (s.a. LG Berlin ZMR 21, 971, 972), wenn die Abwägung zwar zulasten des Mieters ausgeht, eine Modernisierungsmaßnahme aber nur oder vorrangig dazu dient, den Mieter zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietvertrages zu veranlassen (s.a. § 559d Rn 4; § 6 I WiStG). Dies gilt auch, wenn eine Modernisierungsmaßna...mehr

Rn 1 § 545 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und entspricht im Wesentlichen § 568 aF. § 545 gilt für alle Mietverhältnisse und über § 581 II auch für Pachtverträge. Für Landpacht gilt als Sonderregelung § 594. Auf Leasingverträge ist § 545 entspr anwendbar (Köln MDR 93, 142 [OLG Köln 16.09.1992 - 19 W 33/92]; offengelassen in BGH NJW-RR 04, 558 [BGH 07...mehr

Rn 9 Veräußerung iSv § 577a I meint grds einen Eigentümerwechsel. Sie muss nicht entgeltlich erfolgen. Möglich ist zB eine Schenkung oder der Erwerb in Erfüllung eines Vermächtnisses (BayObLG NZM 01, 747, 748). Auch der Erwerb in der Zwangsversteigerung genügt (BGH NJW 99, 2044, 2046; aA Bruns ZMR 12, 933, 935). Erfasst sind zudem Übertragungen, mit denen sich der vermietend...mehr

Rn 14 Die Freistellung erb- und familienrechtlicher Verträge von der Geltung des 2. Abschn beruht auf dem durch eine Vielzahl zwingender Vorschriften gewährleisteten gesetzlichen Schutz der Parteien sowie darauf, dass die auf den einfachen Austauschvertrag abzielenden AGB-Vorschriften für derartige Verträge nicht passen (BTDrs 7/3919, 41). Rn 15 Hieraus folgt zugleich die Gre...mehr

Rn 2 Einseitige Rechtsgeschäfte des Betreuers, wie etwa Erteilung einer Prokura nach § 1852 Nr 3, Kündigung eines Mietvertrages, Ausüben eines Vorkaufsrechts, Ausschlagen einer Erbschaft, Aufgabeerklärung nach § 875 (KG OLG 44, 81); nicht hingegen Vertragsangebot oder Annahme einer Leistung als Erfüllung sind unheilbar nichtig, wenn sie ohne die erforderliche Genehmigung vor...mehr

Rn 97 Vermieter und Mieter oder einzelne Mieter können einen Aufhebungsvertrag schließen (BGH NZM 18, 601 Rz 26; 04, 419). Dies gilt grds auch dann, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat. In diesen Fällen kann ein Aufhebungsvertrag jedoch dann sittenwidrig sein, w...mehr

Rn 94 Bei formbedürftigen Mietverträgen über Gewerberäume und bei formbedürftigen Pachtverträgen ist die Schriftform gewahrt, wenn die Urkunde erkennen lässt, dass der unterschreibende Ehegatte zugleich im Namen des anderen tätig geworden ist (BGH NJW 94, 1649, 1650; LG Hamburg ZMR 09, 535). Sofern der eine für den anderen Vermieter unterschreibt, ist zur Wahrung der Schrift...mehr

Rn 51 Die Angemessenheit des Entgelts ist vor dem Hintergrund dessen zu beurteilen, was nach dispositivem Recht typischerweise geschuldet würde (BGH ZIP 05, 493; NJW 91, 2764). Die Prüfung muss sich an den Vorgaben der gesetzlichen Anspruchsgrundlage orientieren (Grüneberg/Grüneberg § 308 Rz 41). In analoger Anwendung von § 309 Nr 5b muss die Klausel der Verwendergegenseite ...mehr

Rn 159 Der Mieter braucht für die Aufnahme von nächsten Familienangehörigen, von zum Haushalt gehörenden Bediensteten und von Personen, die er zu seiner Pflege benötigt, grds keiner Erlaubnis des Vermieters; diese Personen sind nicht Dritte iSd § 540 I (BGH NJW 91, 1750, 1751; BayObLG ZMR 98, 23, 24). Wo für Familienangehörige im Einzelnen die Grenze zu ziehen ist, ist nicht...mehr

Rn 7 Eine Änderung der bisherigen Vertragsbedingungen kann nur der Vermieter ausnahmsweise verlangen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen muss ihm unzumutbar sein. Es hat eine Abwägung der beiderseitigen Interessen zu erfolgen (BGH ZMR 17, 382 Rz 12). Dabei wird nicht nur die vertragliche Miete mit der ortsüblichen Miete verglichen, sondern au...mehr

Rn 3 §§ 557–561 gelten für bestehende befristete und unbefristete Mietverträge über Wohnraum (§ 535 Rn 12). Für Mischmietverhältnisse ist zu fragen, wo der Schwerpunkt liegt (iE § 535 Rn 14, § 549 Rn 2). Auf Mietverhältnisse über die in § 549 II, III genannten Wohnungen sind §§ 557–561 nicht anwendbar. Der Vermieter im preisgebundenen Wohnraum kann die Miete nach §§ 557 ff e...mehr

(1) 1Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonst...mehr

Rn 2 Gegenstand eines Verwahrungsvertrags können nur bewegliche Sachen bzw Tiere (§ 90a) sein. Auf die Eigentumsverhältnisse an der hinterlegten Sache kommt es nicht an. Rechte und Grundstücke werden nicht iSd § 688 verwahrt. Die Obhut über Grundstücke kann aufgrund eines Dienstvertrags (§ 611) oder Auftrags (§ 662) erfolgen (BeckOKBGB/Gehrlein § 688 Rz 2). Im Gegensatz zur ...mehr

Rn 1 § 556e I, der nach hM verfassungsgemäß ist (BGH ZMR 20, 629 Rz 79), ist Ausdruck des Bestandsschutzes (BGH WuM 23, 603 Rz 51) und Folge aus Art 14 GG, § 556e II privilegiert hingegen vorausgegangene Modernisierungsmaßnahmen. Sind § 556e I und II jew tatbestandlich erfüllt, kann eine Miete nach der günstigeren Vorschrift verlangt werden. Unzulässig ist nach Sinn und Zwec...mehr

Rn 10 § 557b IV, der auf Mietverträge anzuwenden ist, nachdem die Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d II fällt, stellt va klar, dass auch für die Indexmiete hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den §§ 556d–556g gelten. Anders als bei einer St...mehr

Rn 18 Hat der Überbauende hinsichtlich der Grenzüberschreitung weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt (Rn 13 f) und fehlt es an einem Widerspruch des Nachbarn gegen die Überbauung (Rn 15 f), ist dieser zur Duldung des Überbaus verpflichtet. Er verliert seinen Abwehranspruch aus §§ 903, 1004 I; darin liegt eine unmittelbar aus dem Gesetz folgende Eigentumsbeschränku...mehr

Rn 212 Maßgeblich für den Datenschutz ist nach § 1 V BDSG grds das Recht der EU, im Besonderen die Verordnung (EU) 2016/679 in der jew geltenden Fassung (DSGVO). Bei größeren gewerbsmäßigen Vermietern dürfte idR eine automatisierte Verarbeitung nach Art 2 I Fall 1 DSGVO vorliegen. Bei kleinen und mittleren Vermietern wird zumindest von einer nicht-automatisierten Verarbeitun...mehr

Rn 27 Das Vermieterpfandrecht besteht nach § 562 I 1 für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Ddorf ZMR 00, 518, 520f). Dies sind gem der einschränkenden Auslegung des BGH nur die Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGHZ 60, 22). Für künftige Mietforderungen ist die Ausnahmeregelung des § 562...mehr

Rn 49 Es besteht eine Offenlegungsverpflichtung (vgl Disput/Hübner ZMR 09, 665). Der Vermieter hat eine nachprüfbare Wirtschaftlichkeitsberechnung bereits im Kündigungsschreiben vorzulegen, er muss nicht nur darlegen, inwieweit die von ihm geplante wirtschaftliche Verwertung angemessen ist, sondern auch warum eine Fortsetzung des Mietverhältnisses diese hindert, ob und welch...mehr

Rn 11 Gem § 565 II gelten die §§ 566a–e analog. Damit ist eine Regelung für die vom Untermieter an den Zwischenvermieter erbrachte Sicherheit (§ 566a; AG Mannheim MietRB 09, 9) getroffen. Der Vermieter bzw der neue Zwischenvermieter treten in die durch die Mietsicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein. Die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des ersten Mieters über die M...mehr

Rn 5 Es kommt nicht darauf an, ob die Verträge schuldrechtlich, sachenrechtlich, mitgliedschaftsrechtlich oder anders ausgestaltet sind (Leible/Müller NZM 09, 19 [BGH 25.06.2008 - VIII ZR 103/07]). Gebräuchliche Vertragstypen bei Teilzeit-Wohnrechten sind: Kaufverträge über ein dingliches Nutzungsrecht, Mietverträge, Mitgliedschaften in einem Verein oder der Erwerb eines Ges...mehr

Rn 3 Die Indexvereinbarung muss – auch bei einem mündlichen Vertrag – gem § 557b I 1 schriftlich iSv § 126 sein (s.a. Mankowski ZMR 02, 481, 484). Die Vereinbarung kann zu Beginn, aber auch während des Laufs des Mietvertrags geschlossen werden. Eine Mindestlaufzeit ist nicht vorgeschrieben. Die Indexmiete kann daher sowohl in einem befristeten als auch in einem unbefristeten...mehr

Rn 20 Hier gelten die Ausführungen zum Mieterwechsel reziprok. Hinzu kommen jedoch zahlreiche Fallkonstellationen eines gesetzlichen Vermieterwechsels, wie sie insb in den §§ 565 (gewerbliche Zwischenvermietung) und 566 (Veräußerung bricht nicht Miete) geregelt sind. Darüber hinaus kann ein Vermieterwechsel auch bei den sog Umwandlungsfällen eintreten, dh wenn ein Mietshaus ...mehr