Immobiliencontrolling: Gebäude rentabel planen und betreiben / 4 Projektstart/Baubeginn und Bauablauf/Vermarktung

Kostenvorgabe und -kontrolle

Hohe Anforderungen an den Controllerservice nach Vorgabe und Kontrolle der Baukosten sowie Suche nach Einsparpotenzialen vom Projektstart an und während des Bauablaufs sind natürlich besonders dann gegeben, wenn der Bauherr selbst die Abläufe steuert. Die Detailliertheit nimmt ab, je mehr Bauleistungen bei Vereinbarung von verbindlichen Budgets an Dritte vergeben werden. Ähnlich verhält es sich bei der parallel anlaufenden Vermarktung. Auch hier können dem Bauherren die verschiedenen Dienstleister (Makler usw.) Detailarbeit abnehmen.

Grundübersicht

Unabhängig von der konkreten Arbeitsteilung und dem Anteil Dritter am Projekt muss der Controller des Bauherren ständig eine Grundübersicht über Baukostenentwicklung, Finanzstatus, Termineinhaltung und Vermietungsstand und deren Interdependenzen liefern können. Dazu sollte eine projektbegleitende flexible Info-Mappe geführt werden, die als Informationssystem für Planung, Steuerung und Überwachung des Immobilienprojekts genutzt wird.

In den nachfolgenden Übersichten soll dies demonstriert werden. In Tabelle 7 sind die wesentlichsten Teile der Info-Mappe dargestellt. Tabelle 8.1 enthält die Baukostenentwicklung nach Nutzungsart am Beispiel des Gebäudes 1. Tabelle 8.2 zeigt den laufenden Finanzstatus am Beispiel des Gewerkes Hochbau und Tabelle 9 die Fertigstellungs- und Vermietungsübersichten am Beispiel des Gebäudes 2.

Tab. 7: Flexible Info-Mappe

Gebäude/Nutzung	Fläche in qm	erwartete Baukosten/qm	Investitionsvolumen
Gebäude 1 : Produktion
Lagerflächen Erdgeschoss	250	800 EUR	200.000 EUR
Produktionsfläche Erdgeschoss	250	1.000 EUR	250.000 EUR
Laborfläche 1. OG	200	2.000 EUR	400.000 EUR
Verwaltung 1. OG	100	1.500 EUR	150.000 EUR
Sozial- und Technikräume 1. OG	200	1.600 EUR	320.000 EUR
Zwischensumme Gebäude 1	1.000	1.320 EUR	1.320.000 EUR

Die Umrechnung der flächen- oder raumbezogenen Budgetzahlen in die gewerkeorientierten Vorgaben erfolgt nach allgemein anerkannten Von-Hundert-Werten, die den Wertanteil der einzelnen Bauleistung an einem Gebäude in etwa widerspiegeln. Natürlich variieren diese je nach Art und Ausstattung des Gebäudes.

Die allgemeinste Orientierung bietet sicher § 3 Makler- und Bauträgerverordnung, die Auszahlungsanteile in Abhängigkeit vom Baufortschritt festlegt.

Gewerke G1	Firma	Auftrag	Nachträge	Zusätze	erwartete Baukosten
Hochbau (Rohbau)	Firma A	630.000 EUR	30.000 EUR		660.000 EUR
	Firma B			15.000 EUR	15.000 EUR
Baukosten Ist / Erwartung					675.000 EUR
Budget					650.000 EUR
Abweichung					25.000 EUR
Trockenbau	Firma C	190.000 EUR			190.000 EUR
Baukosten Ist / Erwartung					190.000 EUR
Budget					200.000 EUR
Abweichung					- 10.000 EUR
Installation	Firma D	200.000 EUR	10.000 EUR	5.000 EUR	215.000 EUR
	Firma E	95.000 EUR	1.000 EUR		96.000 EUR
Baukosten Ist / Erwartung					311.000 EUR
Budget					300.000 EUR
Abweichung					11.000 EUR
sonstige	Firma F	100.000 EUR			100.000 EUR
	Firma G	20.000 EUR	10.000 EUR		30.000 EUR
	Firma H			15.000 EUR	15.000 EUR
	Firma I			10.000 EUR	10.000 EUR
Baukosten Ist / Erwartung					155.000 EUR
Budget					170.000 EUR
Abweichung					- 15.000 EUR
Baukosten Ist / Erwartung					1.331.000 EUR
Gesamt Budget					1.320.000 EUR
Gesamt Abweichung G1					11.000 EUR

Derartige Übersichten müssen pro Gebäude geführt und zu einer Gesamtübersicht verdichtet werden.

Gebäude	1. Ansatz	Vorgabe	Erwartung	Abweichung
Gebäude 1	1.500.000 EUR	1.320.000 EUR	1.331.000 EUR	11.000 EUR
Gebäude 2	2.000.000 EUR	2.103.000 EUR	2.248.000 EUR	145.000 EUR
Gebäude 3	3.000.000 EUR	3.160.000 EUR	3.054.000 EUR	- 106.000 EUR
		6.583.000 EUR	6.633.000 EUR	50.000 EUR

Tab. 8.1: Baukostenentwicklung nach Nutzungsart und Gebäude sowie Finanzstatus

Deutliche Baukostenüberschreitungen führen meist auch zu Turbulenzen bei der finanziellen Abwicklung.

In unserem Beispiel bleibt dies jedoch dem Bauherren erspart, da es sich um eine gemessen am Investvolumen kaum spürbare Überschreitung handelt.

Allerdings ist auch im Beispiel zu erkennen, dass es Umschichtungen der Mittel zwischen den Gebäuden geben muss, die vor allem die zeitliche Bereitstellung der Gelder beeinflussen.

Gewerke	Firma	Auftrag	Nachträge	Zusätze	Bezahlt	Offen
Hochbau (Rohbau)	Firma A	630.000 EUR			400.000 EUR	230.000 EUR
	Firma A		30.000 EUR		30.000 EUR	- 30.000 EUR
	Firma B			15.000 EUR	- EUR	15.000 EUR
						215.000 EUR

Tab. 8.2: Laufender Finanzstatus am Beispiel G 1 , Gewerk Hochbau

Diese Übersicht muss es für alle Gewerke/Firmen pro Gebäude und verdichtet für das Gesamtvorhaben geben.

Außerdem sollte sie je nach Anforderung um eine geeignete Terminleiste für die späteren Zahlungen sowie bei größeren Abwechungen von den Baukosten um eine Gegenüberstellung vorhandener zu noch zu beschaffenden Geldern ergänzt werden.

Gebäude/Nutzung	Fläche in qm	erwartete Miete pro qm	Fertigstellung	vermietet Nutzer	vertragliche Miete	noch zu vermieten Interessent
Gebäude 2: kleinteiliger Gewerb...