Sachanlagen / 2 Unbewegliches Sachanlagevermögen

Zum unbeweglichen Sachanlagevermögen gehören

• Grundstücke (Grund und Boden),
• grundstücksgleiche Rechte,
• Bauten auf eigenem Grund und Boden und
• Bauten auf fremdem Grund und Boden.^[1]

[1] § 266 Abs. 2 A. II. 1. HGB.

2.1 Grundstücke

Betrieblich genutzte Grundstücke gehören regelmäßig zu den Sachanlagen. Grundstück und aufstehendes Gebäude sind unterschiedliche Wirtschaftsgüter.^[1]

Grund und Boden ist nur das nackte Grundstück ohne Gebäude, Anlagen, Bodenschätze^[2], Aufwuchs, Kulturen und Feldinventar.^[3] Der Grund und Boden ist ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut, das bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung mit dem niedrigeren Teilwert bewertet werden kann. Ggf. ist in späteren Jahren eine Wertaufholung vorzunehmen.^[4] Das Handelsrecht schreibt die Teilwertabschreibung sowie ggf. die Wertaufholung zwingend vor.^[5]

Die Beurteilung, ob eine Wertminderung voraussichtlich andauern wird, richtet sich bei nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens danach, ob aus Sicht des Bilanzstichtags mehr Gründe für als gegen ein Andauern der Wertminderung sprechen. In Bezug auf den Grund und Boden gibt es keine allgemeingültigen Fristen für die erforderliche Dauer der Wertminderung; maßgebend sind vielmehr die prognostischen Möglichkeiten zum Bilanzstichtag unter Berücksichtigung des die Wertminderung auslösenden Moments.^[6]

Ein Grundstück bleibt auch dann Anlagevermögen, wenn

• es bereits parzelliert wurde oder
• ein zu veräußerndes Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.^[7]

Ein Grundstück wird auch bei zunächst unveränderter Nutzung Umlaufvermögen, wenn

• der Steuerpflichtige an der Aufbereitung des Grundstücks zum Bauland aktiv mitwirkt oder
• der Steuerpflichtige Einfluss nimmt, z. B. indem er die Aufstellung eines Bebauungsplans beantragt und finanziert.^[8]

Praxis-Beispiel

Beispiele aus Rechtsprechung und Verwaltung

Ein zum Verkauf bestimmtes Wohnobjekt im Umlaufvermögen wird durch zwischenzeitliche Vermietung nicht zu Anlagevermögen.^[9]

Das gilt auch, wenn dem beabsichtigten Verkauf eine Vermietung vorangeht, und auch dann, wenn die Gebäude aufgrund der Entwicklung des Grundstücksmarkts (z. B. Immobilienkrise in den USA) über die ursprünglich vorgesehene Vermietungsphase hinaus bis zum Verkauf für weitere Jahre vermietet werden.^[10]

Es ist aber auch der Fall denkbar, dass zum Betriebsvermögen eines Grundstückshändlers gehörende Grundstücke während der Zeit ihrer Vermietung zum Anlagevermögen gehören und erst im Zeitpunkt ihrer Veräußerung zum Umlaufvermögen werden.^[11]

[1] BFH, Beschluss v. 16.7.1968, GrS 7/67, BStBl 1969 II S. 108; BFH, Urteil v. 27.1.1977, I R 48/75, BStBl 1977 II S. 388.

[2] BFH, Beschluss v. 4.12.2006, GrS 1/05, BStBl 2007 II S. 508.

[3] H 6b.1 EStH"Grund und Boden"; H 6b.1 EStH "Nicht begünstigte Wirtschaftsgüter".

[4] § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG. Mutscher, in Frotscher/Geurts, EStG, § 6 EStG, Stand: 10.8.2022.

[5] § 253 Abs. 3, 5 HGB. Bertram, Heusinger-Lange, Kessler, in Bertram/Kessler/Müller, Haufe HGB Bilanz Kommentar, § 253 HGB, Stand: 13.10.2023.

[6] BFH, Urteil v. 9.9.2010, IV R 38/08, BFH/NV 2011 S. 423; BFH, Beschluss v. 29.7.2014, I B 188/13, BFH/NV 2014 S. 1742; BFH, Urteil v. 21.9.2016, X R 58/14, BFH/NV 2017 S. 275; BFH, Urteil v. 23.10.2019, VI R 9/17, BFH/NV 2020 S. 191.

[7] R 6.1 Abs. 1 Satz 8 EStR.

[8] BFH, Urteil v. 25.10.2001, IV R 47, 48/00, BStBl 2002 II S. 289.

[9] BFH, Urteil v. 7.8.1990, VIII R 423/83, BStBl 1991 II S. 23; BFH, Beschluss v. 6.3.2007, IV B 118/05, BFH/NV 2007 S. 1128; BFH, Urteil v. 16.12.2009, IV R 49/07, BFH/NV 2010 S. 945.

[10] FG Düsseldorf, Urteil v. 4.6.2019, 10 K 34/15 F, EFG 2019 S. 1274.

[11] BFH, Urteil v. 17.3.1981, VIII R 149/78, BStBl 1981 II S. 522.

2.2 Gebäude

Gebäude sind entsprechend ihren unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen (eigenbetriebliche oder private Nutzung, Fremdnutzung) in mehrere selbstständige Wirtschaftsgüter aufzuteilen.^[1] Hinsichtlich der Zuordnung zum Betriebsvermögen ist bei selbstständigen Gebäudeteilen auf den Raum als Ganzes abzustellen.^[2]

Mehrere freistehende Baulichkeiten auf einem Grundstück sind regelmäßig mehrere Wirtschaftsgüter, es sei denn, es sind Haupt- und Nebengebäude.^[3] Dabei können unselbstständige Gebäudeteile auch räumlich vom Gebäude getrennt errichtete Baulichkeiten sein,^[4] die in einem so engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, dass dieses ohne die Baulichkeiten unvollständig wäre.^[5] Für Gebäude gelten die besonderen AfA-Vorschriften des § 7 Abs. 4 bis 5b EStG.

Werden Gebäude einer gewerblich geprägten Personengesellschaft wegen Wegfalls der gewerblichen Prägung in das Privatvermögen überführt und von der nunmehr vermögensverwaltenden Gesellschaft weiterhin zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt, sind als Bemessungsgrundlage für die AfA die gemeinen Werte der Wirtschaftsgüter als fiktive Anschaffungskosten anzusetzen.^[6]

Betrieblich veranlasste Aufwendungen für ein fremdes, z. B. der Ehefrau gehörendes Gebäude, sind "wie materielle Wirtschaftsgüter", also nach G...