Sonderabschreibungen / 4 Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus (§ 7b EStG)

4.1 Zielsetzung

Mit § 7b EStG i. d. F. des Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus sollen die im Rahmen der von der Bundesregierung gestarteten Wohnraumoffensive vorgesehenen steuerlichen Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment in die Tat umgesetzt werden. Hintergrund für das gesetzgeberische Engagement sind der Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen sowie die steigenden Mieten. Die Maßnahme zielt vorwiegend auf private Investoren ab.

4.2 Begünstigter Personenkreis

Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kann jeder einkommen- oder körperschaftsteuerpflichtige Steuerpflichtige, der eine Wohnung entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermietet unter weiteren Voraussetzungen in Anspruch nehmen.

4.3 Begünstigte Objekte

Nach § 7b Abs. 1 EStG kommen Sonderabschreibungen nur dann in Betracht, wenn durch Baumaßnahmen "neue" Wohnungen hergestellt werden.^[1] Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.^[2]

Die neu geschaffene Wohnung muss die bewertungsrechtlichen Anforderungen an eine Wohnung i. S.d § 181 Abs. 9 BewG erfüllen.^[3] Danach ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein muss, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 qm betragen.^[4]

Für den Fall, dass die Wohnfläche der neuen Mietwohnung kleiner als 23 m² ist, kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG auch dann in Anspruch genommen werden, wenn es sich um eine Wohnung in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses oder um ein abgeschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder einer Unterkunft für betreutes Wohnen handelt. Die Wohnung muss in diesen Fällen aus einem Wohn-/Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder zumindest einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen und einem Bad/WC bestehen und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 m² haben.^[5]

Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist es nicht erforderlich, dass die Wohnung ein selbständiges unbewegliches Wirtschaftsgut darstellt.

Ausweislich der Gesetzesbegründung^[6] sind Wohnungen in neuen oder vorhandenen Gebäuden und andere Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind sowie Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume begünstigt.

Es kommt nicht darauf an, in welchem Nutzungs- und Funktionszusammenhang die Wohnung zu dem restlichen Gebäude steht. Daher ist eine Wohnung auch dann begünstigt, wenn

• in einem bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss eine Wohnung entsteht, die in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem übrigen Gebäude steht (d. h. in dem Gebäude gibt es bereits Wohnungen, die der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen) oder
• eine Wohnung durch Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude errichtet wird, wenn dadurch erstmals Wohnungen entstehen, z. B. durch Umbaumaßnahmen an einem bisher betrieblich genutztem Gebäude zu einem Gebäude, das (auch) der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzecken dient.^[7]

Im Übrigen muss die neu geschaffene Wohnung nicht zwingend in Deutschland belegen sein. Nach § 7b Abs. 1 S. 1 EStG können die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnung in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat belegen ist, der in vergleichbarer Weise nach dem EU-Amtshilfegesetz Amtshilfe leistet, damit die Möglichkeit zur Überprüfung der Einhaltung der Voraussetzungen der Sonderabschreibung im jeweiligen Staat gewährleistet ist.^[8]

[1] § 7b Abs. 1 EStG

[2] § 7b Abs. 1 S. 2 EStG

[3] § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG.

[4] BMF, Schreiben vom 7.7.2020, IV C3 – S 2197/19/10009:008, BStBl I 2020, 623, Rz. 20.

[5] BMF, Schreiben vom 7.7.2020, IV C3 – S 2197/19/10009:008, BStBl I 2020, 623, Rz. 21.

[6] BT-Drs. 19/4949, S. 13

[7] BT-Drs. 19/4949, Seite 13, BMF, Schreiben vom 7.7.2020, IV C3 S 2197/19/10009:009, BStBl I 2020, 623, Rzen. 25 und 27

[8] Vgl. im Übrigen BMF, Schreiben vom 7.7.2020, IV C3 S 2197/19/10009:009, BStBl I 2020, 623, Rz. 7.

4.4 Weitere Voraussetzungen

4.4.1 Zeitliche Befristung

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist zeitlich befristet. Es werden nur solche Investitionen begünstigt, für die ein Bauantrag zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 bzw. zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029 (für Wohnungen, die die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeist-Klasse nachweislich erfüllen), gestellt wird^[1] Im Ergebnis folgt aus der zeitlichen Begrenzung der Sonderabschreibung auf einen festen Förderzeitraum aber auch, dass die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ...