(1) 1Der durch Anwendung des Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete ermittelte Grundstückswert umfaßt auch den Bodenwert. 2Der Bodenwert ist dabei im Grundstückswert entsprechend dem bei der Bildung der Vervielfältiger zugrunde gelegten Anteil des Bodenertrags am Grundstücksertrag enthalten. 3Dieser Anteil ist nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen unterschiedlich pauschaliert worden.
(2) 1In den besonderen Fällen, in denen der Grundstückswert in einen Gebäudewertanteil (einschl. des Werts der Außenanlagen) und einen Bodenwertanteil aufgeteilt werden muß, muß deshalb der Bodenwertanteil aus dem im Vervielfältiger berücksichtigten Bodenertragsanteil errechnet werden. 2Das gilt
| 1. |
beim Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes (vgl. Abschnitt 31 Abs. 4), |
| 2. |
in bestimmten Fällen einer wesentlichen Verkürzung der Lebensdauer (vgl. Abschnitt 31 Abs. 5), |
| 3. |
bei Grundstücken im Zustand der Bebauung (vgl. Abschnitt 47), |
| 4. |
beim Erbbaurecht (vgl. Abschnitt 48), |
| 5. |
beim Wohnungseigentum und Teileigentum (vgl. Abschnitt 49) und |
| 6. |
bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (vgl. Abschnitt 50). |
3Die Pauschalierung des Bodenertragsanteils schließt die gesonderte Ermittlung des Bodenwerts im einzelnen Fall aus, soweit nicht nach § 82 BewG ein Zuschlag wegen der Größe der Fläche in Betracht kommt (vgl. Abschnitt 32).
(3) Die Bodenertragsanteile sind der nachstehenden Tabelle zu entnehmen:
Gemeinde- größenklasse |
Mietwohngrundstück |
Gemischtgenutzte Grundstücke bis 50 v.H. gewerbl. Mietanteil |
Gemischtgenutzte Grundstücke über 50 v.H. gewerbl. Mietanteil |
| Einwohner |
Im Vervielfältiger zu berücksichtigender Bodenertragsanteil in den Baujahrgruppen in v.H. der Jahresrohmiete |
| |
A |
B |
C |
A |
B |
C |
A |
B |
C |
| |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
| bis 2 000 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
| über 2 000 bis 5 000 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
| über 5 000 bis 10 000 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
10 |
10 |
5 |
| über 10 000 bis 50 000 |
10 |
10 |
5 |
10 |
10 |
10 |
15 |
15 |
10 |
| über 50 000 bis 100 000 |
10 |
10 |
5 |
10 |
10 |
10 |
15 |
15 |
10 |
| über 100 000 bis 200 000 |
10 |
10 |
5 |
10 |
10 |
10 |
15 |
15 |
15 |
| über 200 000 bis 500 000 |
10 |
10 |
5 |
10 |
10 |
10 |
15 |
15 |
15 |
| über 500 000 Einwohner |
10 |
10 |
10 |
15 |
15 |
15 |
15 |
15 |
15 |
Gemeinde- größenklasse |
Geschäftsgrundstück |
Einfamilienhäuser |
Zweifamilienhäuser |
| Einwohner |
Im Vervielfältiger zu berücksichtigender Bodenertragsanteil in den Baujahrgruppen in v.H. der Jahresrohmiete |
| |
A |
B |
C |
A |
B |
C |
A |
B |
C |
| |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
v.H. |
| 1 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
| bis 2 000 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
5 |
10 |
10 |
5 |
| über 2 000 bis 5 000 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
5 |
10 |
10 |
5 |
| über 5 000 bis 10 000 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
5 |
10 |
10 |
5 |
| über 10 000 bis 50 000 |
15 |
15 |
15 |
10 |
10 |
10 |
10 |
15 |
10 |
| über 50 000 bis 100 000 |
20 |
20 |
15 |
15 |
15 |
10 |
15 |
15 |
10 |
| über 100 000 bis 200 000 |
20 |
20 |
15 |
15 |
15 |
10 |
15 |
15 |
10 |
| über 200 000 bis 500 000 |
20 |
20 |
20 |
15 |
15 |
10 |
15 |
15 |
10 |
| über 500 000 Einwohner |
20 |
20 |
20 |
15 |
15 |
15 |
15 |
15 |
15 |
(4) 1Die sich aus der vorstehenden Übersicht ergebenden Bodenertragsanteile sind mit folgenden, der jeweiligen Grundstücksart und Gemeindegrößenklasse entsprechenden Kapitalisierungsfaktoren zu multiplizieren. 2Das Ergebnis ist der im Grundstückswert enthaltene Bodenwertanteil.
| |
Kapitalisierungsfaktoren für |
| Grundstücksart |
Altbauten und Neubauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner |
Grundstücke aller Baujahrgruppen in Gemeinden über 5 000 Einwohner und Nachkriegsbauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner |
| Mietwohngrundstücke |
20 |
18,1818 |
| Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil bis 50 v.H. |
18,1818 |
16,6666 |
| Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil über 50 v.H. |
16,6666 |
15,3846 |
| Geschäftsgrundstücke |
15,3846 |
14,2857 |
| Einfamilienhäuser |
25 |
22,2222 |
| Zweifamilienhäuser |
22,2222 |
20 |
3Diese Kapitalisierungsfaktoren ergeben sich aus den Sollzinssätzen für die ewige Rente, die bei der Berechnung des Teils des Vervielfältigers, der auf den Bodenwert entfällt, zugrunde gelegt worden sind.
(5)
Beispiel für die Berechnung des Bodenwertanteils nach den Absätzen 3 und 4:
| Grundstücksart |
Geschäftsgrundstück |
| Gemeindegröße |
50 000 bis 100 000 Einwohner |
| Baujahr |
1930 (Neubau) |
| Bauart |
Holzfachwerk mit Ziegelsteinausmauerung |
| Jahresrohmiete |
20 000 DM |
| Grundstückswert 20 000 DM x 7,6 (vgl. Anlage 5) |
= 152 000 DM. |
| Als Bodenertragsanteil sind im Vervielfältiger 20 v. H. der Jahresrohmiete berücksichtigt (vgl. Absatz 3). |
|
| 20 v. H. von 20 000 DM (Jahresrohmiete) |
= 4000 DM. |
| Der Kapitalisierungsfaktor (vgl. Absatz 4) beträgt = 14,2857 (abgerundet 14,3). |
|
| Als Bodenwertanteil ergibt sich somit ein Betrag von 14,3 x 4000 |
= 57 200 DM |
| Als Gebäudewertanteil verbleibt dann |
152 000 DM |
(Grundstückswert) |
| |
./. 57 200 DM |
(Bodenwertanteil) |
| |
= 94 800 DM. |
|
(6) 1Zur Vereinfachung des Rechenvorgangs sind die Bodenertragsanteile (Absatz 3) und die Kapitalisierungsfaktoren (Absatz 4) in der folgenden Tabelle zu einheitlichen Multiplikatoren zusammengefaßt worden. 2Der Bodenwertanteil ergibt sich durch die Anwendung dieser Multiplikatoren auf die Jahresrohmiete.
Multiplikatoren der Jahresrohmiete zur Errechnung der Bodenwertanteile bei