Gewerblicher Grundstückshandel durch Veräußerung von zwei Grundstücken und Kommanditanteil an Grundstücksgesellschaft

Leitsatz

Die Veräußerung eines 50%igen Kommanditanteils an einer gewerblich geprägten Grundstücksgesellschaft ist steuerrechtlich als – anteilige – Übertragung so vieler Objekte im Sinn der Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel (Indizwirkung der sog. Drei-Objekt-Grenze) zu werten, wie sich im Gesamthandseigentum der Personengesellschaft befinden (Fortentwicklung des BFH-Urteils vom 10.12.1998, III R 61/97, BStBl II 1999, 390).

Normenkette

§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO , § 15 Abs. 2 EStG

Sachverhalt

Die Klägerin war neben Frau R alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin der Z-GmbH, welche die Geschäfte der am 6.5.1991 neu gegründeten Z-KG führte. Unternehmensgegenstand beider Gesellschaften war der Betrieb eines Bauträgerunternehmens. R war alleinige Gesellschafterin der GmbH sowie Kommanditistin der KG. Sie hielt jedoch jeweils 50 % der Gesellschaftsbeteiligungen treuhänderisch für die Klägerin als Treugeberin auf deren Rechnung und Gefahr.

Die Z-KG erwarb am 25.5./10.6.1991 das Grundstück 1 zum Preis von 1.050.000 DM sowie am 10.7.1991 einen Miteigentumsanteil von 52.001/100.000stel an dem bebauten Grundstück 2, zum Preis von 616.976 DM.

Zur Neubebauung des Grundstücks 2 wurde die "Bauherrengemeinschaft Y" als GbR-Innengesellschaft gegründet. Als Gesellschafter beteiligt waren neben der KG die Klägerin und R sowie zwei weitere Personen, die am gleichen Tag ebenfalls Miteigentumsanteile an dem Grundstück 2 erworben hatten. Auf dem Grundstück sollte ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer Tiefgarage errichtet werden. Die Bauherren verpflichteten sich gegenseitig zur Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohneigentumsgesetz sowie zur gemeinsamen Errichtung des geplanten Bauvorhabens.

Von den geplanten Sondereigentumseinheiten sollte die Klägerin die Nrn. 6, 7 und 8 (drei Büros), die KG ein Ladengeschäft, zwei Büros und insgesamt 11 Wohnungen erhalten. Das Wohnungs- und Teileigentum wurde am 8.11.1991 begründet. Am 30.12.1993 veräußerte die Klägerin an den Kläger die drei Teileigentumsrechte (Büros). Besitz, Nutzen und Lasten gingen sofort auf den Kläger über.

Mit Vertrag vom 8.11.1991 übertrug R ihren Geschäftsanteil an der Z-GmbH sowie ihren Kommanditanteil an der Z-KG mit Wirkung zum 30.11.1991 auf die C Holding GmbH. Die KG erklärte hierfür einen Veräußerungsgewinn in Höhe von 3.127.638 DM; für die Klägerin wurde im Anschluss an eine Außenprüfung bei der KG ein anteiliger Veräußerungsgewinn in Höhe von 1.552.052 DM einheitlich und gesondert festgestellt.

Am 6.3.1992 veräußerte die Klägerin das am 5.3.1987 erworbene, mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück 3 in A.

In der gemeinsamen Einkommensteuererklärung für 1993 erklärte die Klägerin für das Grundstück 2 (Büros) einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 38.635 DM. Das FA rechnete den Verkauf der drei Büroeinheiten an den Kläger einem gewerblichen Grundstückshandel zu. Klage und Revision hatten keinen Erfolg.

Entscheidung

Die Klägerin habe innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mehr als drei Objekte veräußert, so dass mangels gegenteiliger Anhaltspunkte die Schlussfolgerung gerechtfertigt sei, sie habe von Anfang an in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht gehandelt.

Durch die Veräußerung der hälftigen Kommanditbeteiligung habe sie mindestens zwei Objekte verkauft, denn die KG sei zum Zeitpunkt der Veräußerung Eigentümerin von zwei Grundstücken gewesen. Im Rahmen der gebotenen Gesamtschau der Tätigkeit der Klägerin seien diese beiden Grundstücke als Zählobjekte einzubeziehen.

Ferner habe sie die drei Büros an den Kläger verkauft. Selbst wenn man diese drei Einheiten wegen der von Anfang an bestehenden Absicht zur baulichen Umgestaltung lediglich als ein Objekt werten wolle, sei die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten, denn die Klägerin habe ein weiteres Objekt (Grundstück 3) erworben und wieder veräußert. Dass sie dieses Objekt erst kurz nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums veräußert habe, sei unbeachtlich, denn es handle sich hierbei nicht um eine starre Grenze. Im Übrigen habe sie ihre Veräußerungsabsicht dadurch dokumentiert, dass sie bereits vor Ablauf der Frist ein notarielles Verkaufsangebot unterbreitet habe.

Hinweis

Werden innerhalb eines Zeitraums von in der Regel 5 Jahren zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens 4 Objekte erworben und wieder veräußert, liegt regelmäßig ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Ist der Steuerpflichtige an mehreren vermögensverwaltenden Gesellschaften beteiligt, und veräußern diese Gesellschaften Grundstücke, gilt jeder Grundstücksverkauf beim Gesellschafter als Zählobjekt, und zwar auch dann, wenn die Gesellschaften selbst die Grenze zur Gewerblichkeit nicht überschreiten.

Gleiches gilt, wenn der Steuerpflichtige seine Anteile an vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaften innerhalb von fünf Jahren an- und wieder verkauft. Dann hat er anteilig so viele Grundstücke veräußert, wie sich im Gesamthandseigentum der Gesellschaften befinden. Ist er z.B....