Mieteinnahmen-ABC / Entschädigungen

Entschädigungen sind nicht steuerbare Vermögenszuflüsse, wenn sie als Vermögensentschädigung gezahlt werden. So stellt z. B. eine Entschädigung, die der Eigentümer eines Mietshauses vom Straßenbauamt für eine durch eine Straßenbaumaßnahme infolge der erhöhten Verkehrslärmbeeinträchtigung bedingte Wertminderung der Nutzungsmöglichkeit der Außenwohnbereiche (z. B. Loggia, Balkon, Terrasse) erhält, keine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung dar^[1], denn das Straßenbauamt bzw. die Bundesrepublik Deutschland, die das Straßenbauamt vertreten hat, haben die Entschädigung nicht für die Überlassung oder Nutzung eines Grundstücks oder Gebäudes bezahlt. Etwas anderes gilt für die Nutzungsentschädigung, z. B. Entschädigung für Nutzung beschlagnahmter Wirtschaftsgüter oder Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsende. Übernimmt z. B. der Eigentümer von aus dem landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Vermögen entnommenen Grundstücken im Rahmen der Zulassung verkehrswertmindernder naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen an seinen Grundstücken gegen Entschädigung vertraglich weitreichende Erhaltungspflichten und Unterhaltspflichten und lässt er Beschränkungen hinsichtlich der Nutzung und Verwertung der Grundstücke zu, führt die Entschädigung zu sonstigen Einkünften gem. § 22 Nr. 3 EStG, wenn weder rechtlicher noch wirtschaftlicher Eigentumsverlust eintritt und damit die Annahme eines veräußerungsähnlichen Vorgangs ausscheidet.^[2] Auch ein Entgelt, das ein Grundstückseigentümer dafür erhält, dass er Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück hinnimmt und auf – vermeintliche oder tatsächliche – Nachbarrechte verzichtet, ist gem. § 22 Nr. 3 EStG steuerbar.^[3]

In dem Verzicht auf die Wohnnutzung liegt ein veräußerungsähnlicher Vorgang im privaten Bereich, bei dem ein Entgelt dafür erbracht wurde, dass ein Vermögensgegenstand in seiner Substanz endgültig aufgegeben wurde. Bei dem Recht auf Wohnnutzung handelt es sich um eine vom Eigentum abtrennbare Rechtsposition, vergleichbar mit einem obligatorischen oder dinglichen Wohnrecht, als auch um ein eigenständiges Wirtschaftsgut, das nicht nur Ausfluss der Eigentümerposition ist. Die Gegenleistung für den Verzicht auf ein Wohnrecht ist nicht steuerpflichtig und keine Entschädigung i. S. v. § 24 Nr. 1a EStG.^[4] Eine gezahlte Abfindung für die vorzeitige Aufhebung eines Mietvertrags führt als Entschädigung i. S. d. § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG zu Einnahmen.^[5] Erhält ein Eigentümer für die Inanspruchnahme seines Grundstücks im Zuge der Errichtung einer baulichen Anlage auf dem Nachbargrundstück ein Entgelt, muss er dieses nach § 21 Abs. 1 EStG versteuern. Richtet sich die vertragliche Vereinbarung auf eine zeitlich begrenzte Nutzungsbefugnis, kommt es nicht darauf an, wie die Parteien ihr Übereinkommen bezeichnen und ob sie die Begriffe "Vermietung" oder "Verpachtung" verwenden; maßgeblich ist der wirtschaftliche Gehalt des von den Beteiligten abgeschlossenen Vertrags.^[6]

Eine einmalige Entschädigung, die für das mit einer immerwährenden Dienstbarkeit gesicherte und zeitlich nicht begrenzte Recht auf Überspannung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks mit einer Hochspannungsleitung gezahlt wird, zählt nicht zu den nach dem EStG steuerbaren Einkünften.^[7]

S. "Bausperre", "Enteignung", "Gebäudefeuerversicherung", "Schadensersatzleistungen".

[1] FG München, Urteil v. 3.3.2004, 9 K 2400/03, EFG 2004 S. 1120.

[2] FG Münster, Urteil v. 27.10.2008, 6 K 4721/04 E, EFG 2009 S. 577.

[3] BFH, Urteil v. 4.3.2008, IX R 36/07, BFH/NV 2008 S. 1657.

[4] FG München, Urteil v. 27.6.2007, 1 K 4055/04, EFG 2007 S. 1603.

[5] BFH, Urteil v. 11.1.2005, IX R 67/02, BFH/NV 2005 S. 1044.

[6] BFH, Urteil v. 2.3.2004, IX R 43/03, BStBl 2004 II S. 507.

[7] BFH, Urteil v. 2.7.2018, IX R 31/16, BStBl 2018 II S. 759.