Entscheidungsstichwort (Thema)
Vermietungsabsicht einer leerstehenden und kurze Zeit nach Abschluss der Sanierung selbst genutzten Wohnung eines Mehrfamilienhauses
Leitsatz (redaktionell)
1. Steht die Wohnung im 1. OG eines im 2. OG von der Eigentümer-Familie mit erwachsenen Kindern genutzten Mehrfamilienhauses lange Zeit leer und wird im Anschluss an eine durch Eigenleistung erfolgte jahrelange Sanierung unter Fortführung der Nutzung des 2. OG's durch die Kinder selbst genutzt, lässt sich die behauptete Vermietungsabsicht der Wohnung im 1. OG nicht durch zwei kleine, wenig aussagekräftige Zeitungsanzeigen in der örtlichen Tagespresse und Aushänge am schwarzen Brett eines Supermarktes nachweisen, wenn die Anzeichen für eine geplante Eigennutzung überwiegen und die Vermietungsabsicht lediglich aus Steuerspargründen vorgeschoben wird (hier: neben fehlender Beauftragung eines Maklers oder von Werbung im Internet keine für die Aufteilung von Nebenkosten nötigen Zählereinrichtungen).
2. Es ist durchaus üblich, dass Mitarbeiter des FA zugunsten der Steuerpflichtigen nach Möglichkeiten suchen, einen Rechtsstreit im Wege einer tatsächlichen Verständigung einvernehmlich zu lösen und Vorschläge zu erarbeiten. Sind diese Bemühungen nicht erfolgreich, kann der Steuerpflichtige allein daraus regelmäßig keinen Vertrauenstatbestand ableiten.
Normenkette
EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 1, § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6; BGB § 242
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens haben die Kläger zu tragen.
Tatbestand
Streitig ist die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, insbesondere die Frage, ob eine Vermietungsabsicht vorlag.
Die Klägerin ist Zahnärztin, ihr Mann arbeitete im Streitzeitraum in einer Fabrik als Angestellter. Sie wurden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Die Kläger haben zwei gemeinsame Töchter, die im Jahre 1985 geborene X., die eine Ausbildung absolvierte sowie die im Jahre 1986 geborene Y., die ebenfalls ausgebildet wurde. Die Klägerin hat aus erster Ehe den im September 1979 geborenen Sohn Z.. Die Klägerin machte in den Streitjahren folgende Gewinne: Im Jahre 2001 knapp 190.000 DM, in 2002 88.000 EUR, in 2003 ca. 105.000 EUR, in 2004 knapp 135.000 EUR.
Die Kläger bewohnen ein Dreifamilienhaus, das der Kläger im Jahre 1988 erworben hatte; seit 1993 steht es auch im Miteigentum der Klägerin. Die bisher unsanierte Wohnung im Erdgeschoss wird als Abstellfläche genutzt und ist in schlechtem Zustand. Die Kläger bewohnten von 1998 bis 2004 mit ihren Kindern die zuerst sanierte Wohnung im 2. OG, in 2005 zogen sie in das 1. OG. Die Wohnung im 2. OG nutzen die Töchter der Kläger zu eigenen Wohnzwecken. Weiter befindet sich dort auch ein Arbeitszimmer des Klägers. Die Kläger begehrten für die Streitjahre 2001 – 2004 Verluste aus Vermietung und Verpachtung aus der Renovierung der Wohnung im 1. OG. Es fielen keinerlei Mieteinnahmen an. Die Verluste setzten sich wie folgt zusammen:
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2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
Erhaltungsaufwendungen – |
7.563 EUR |
209 EUR |
4.800 EUR |
28.346 EUR |
direkt zuzuordnen |
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Erhaltungsaufwendungen – |
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6.263 EUR |
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anteilig 2/3 |
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Zinsen anteilig 2/3 |
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Dispo 483 EUR |
Darlehen 1.417 EUR |
Grundsteuer anteilig 2/3 |
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246 EUR |
246 EUR |
Hausversicherungen anteilig 2/3 |
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283 EUR |
283 EUR |
Verlust |
7.563 EUR |
209 EUR |
12.075 EUR |
30.292 EUR |
Der Beklagte erkannte die Verluste in den Einkommensteuerbescheiden zunächst an und erließ die Bescheide hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorläufig. Nachdem die Kläger in den Steuererklärungen für 2005 und 2006 keinerlei Angaben zum Mietobjekt machten, versagte er nach weiteren Ermittlungen die Anerkennung mit Änderungsbescheiden 15.12.2008. Der Einspruch blieb erfolglos.
Die Kläger behaupten, sie hätten ursprünglich beabsichtigt, die mittlere Etage des Anwesens zu vermieten. Deshalb sei 2001 mit der Sanierung der Wohnung begonnen worden. Zwischenzeitlich wäre eine Vermietung an den Sohn erwogen worden. Im Jahr 2004 sei der Sohn jedoch aus familiären Gründen ausgezogen und habe sich eine eigene Wohnung angemietet. Die Kläger hätten daraufhin Zeitungsanzeigen geschaltet und Mieter über Aushänge in Einzelhandelsgeschäften gesucht. Wegen des unsanierten Treppenhauses, der Raumaufteilung, der Lage an einer stark befahrenen Straße, der Miethöhe und den unzureichend vorhandenen Stellplätzen sei es letztlich nicht gelungen, einen Mieter zu finden. Ab dem Jahr 2005 sei die Wohnung dann selbst genutzt worden. Zum Nachweis ihrer Bemühungen legten sie eine Rechnung über eine Zeitungsanzeige vom 24.07.2004 (Bl. 16) vor, drei Zuschriften von potentiellen Interessenten mit handschriftlichen Vermerken über die Ablehnung einer Anmietung (zu teuer, Lärm der Straße, nur ein Stellplatz, Bad zu klein, Treppenhaus unsaniert) sowie die Kopie einer Anzeige nebst Zahlungsnachweis per Kontoauszug, die am 04.09.2004 (Bl. 20) erschienen sei, jedoch ohne Zuschriften blieb. Die Sanierung sei großenteils in Eigenleistung erfolgt. Eine unentgeltliche Überlassung der Wohnung im 1...