ABC der Werbungskosten / Eigentumswohnung

Literatur: Horlemann, DStZ 1990, 112; Stobbe, DStZ 1990, 29

Bei Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen ist für die jeweilige Eigentumswohnung bzw. sonstige im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu entscheiden, ob es sich um Herstellungskosten oder Werbungskosten handelt; die Entscheidung kann für das einzelne Sondereigentum anders ausfallen als für andere im Sondereigentum stehende Wohnungen, je nachdem, in welchem Umfang die Maßnahme das einzelne Sondereigentum betrifft. Maßnahmen, die sich auf die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile beziehen, sind einheitlich daraufhin zu beurteilen, ob es sich um Werbungskosten oder Herstellungsaufwand handelt; Werbungskosten sind dann in einem zweiten Schritt den einzelnen Eigentumswohnungen entsprechend den Miteigentumsanteilen zuzuordnen.^[1]

Bei Eigentumswohnungen und ähnlichen Gesamtanlagen entsteht das Problem der ­Behandlung der Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage. Bei Zahlung des Wohnungseigentümers in die bei dem Verwalter gebildete Rücklage liegen noch keine Werbungskosten vor. Die Instandhaltungsrücklage steht im Gesamthands- oder Bruchteilseigentum der Wohnungseigentümer; Zahlung der Wohnungseigentümer bedeutet daher lediglich Übertragung des Geldbetrags vom Alleineigentum in Gesamthands- oder Bruchteilseigentum. Damit ist ein Abfluss nicht verbunden, Werbungskosten können in diesem Zeitpunkt daher noch nicht vorliegen. Werbungskosten liegen erst vor, wenn aus der Instandhaltungsrücklage Erhaltungsmaßnahmen finanziert werden; in diesem Zeitpunkt ist auch darüber zu entscheiden, ob nachträglicher Herstellungsaufwand vorliegt, der abgeschrieben werden muss.^[2]

Wird die Eigentumswohnung verkauft, geht der Anteil an der Instandhaltungsrücklage auf den Erwerber über. In dem Kaufpreis ist auch der entsprechende Anteil an der Instandhaltungsrücklage enthalten, da der (schlechte) Erhaltungszustand der Anlage den Kaufpreis mindert, das Vorhandensein einer entsprechenden Instandhaltungsrücklage ihn aber erhöht. Der Veräußerer hat insoweit keine Werbungskosten, da er seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage im Kaufpreis vergütet erhält. Der Erwerber hat Aufwendungen, da er im Kaufpreis den Anteil an der Instandhaltungsrücklage erwirbt. Im Fall der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen kann er entsprechende Werbungskosten absetzen; es handelt sich bei ihm nicht um "Drittaufwand" (zu dem Begriff § 4 EStG Rz. 606ff.).

Verfahrensmäßig kann eine gesonderte Feststellung der Werbungskosten nach § 180 Abs. 2 AO erfolgen.^[3] Diese Feststellung liegt im Ermessen der Verwaltung. Statt der gesonderten Feststellung genügt für den Abzug als Werbungskosten auch eine entsprechend detaillierte Abrechnung des Verwalters über die Instandsetzungsmaßnahme.

[1] BFH v. 19.9.1995, IX R 37/93, BStBl II 1996, 131.

[2] BFH v. 26.1.1988, IX R 119/83, BStBl II 1988, 577; BFH v. 9.12.2008, IX B 124/08, BFH/NV 2009, 571; BFH v. 8.10.2012, IX B 131/12, BFH/NV 2013, 32.

[3] Frotscher, in Schwarz/Pahlke/Keß, AO/FGO, § 180 AO Rz. 141.