Abschreibungen, AfA und Wertminderungen / 2.8 Gebäude-AfA

2.8.1 Übersicht über die gesetzliche Regelung

Rz. 142

Für die Abschreibung von Gebäuden enthält § 7 Abs. 4, 5, 5a EStG spezielle Regelungen, die den Absätzen 1 und 2 vorgehen. Das Gesetz sieht die lineare (Abs. 4), degressive (Abs. 5, besser Staffel-AfA) und für bestimmte Wohnzwecken dienenden Gebäude eine echte degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Buchwert (Restwert) vor. Alle Abschreibungsarten finden auch auf selbstständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume entsprechende Anwendung (§ 7 Abs. 5b EStG).

Bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ist von einer festgelegten Nutzungsdauer von 33 1/3, 40 und 50 Jahren auszugehen. Ist die Nutzungsdauer kürzer, kann diese angesetzt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Bei der Staffel-AfA sieht das Gesetz bestimmte AfA-Sätze, verteilt über die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer, vor (§ 7 Abs. 5 EStG).

Neben der linearen AfA sind AfaA zulässig, nach Verwaltungsauffassung (noch?) auch bei Gebäuden, die nach § 7 Abs. 5 EStG abgeschrieben werden;^[1] für degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG abgeschriebene Gebäude entfällt die Möglichkeit zur Vornahme von AfaA (§ 7 Abs. 5a Satz 6 EStG).

[1] R 7.4 Abs. 11 Satz 2 EStR.

2.8.2 Lineare Gebäude-AfA, § 7 Abs. 4 EStG

Rz. 143

Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG beträgt bis zur vollen Absetzung

• bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist, jährlich 3 %,^[1] 4 %, wenn das Gebäude vor dem 1.1.2001 angeschafft bzw. der Bauantrag gestellt worden ist;

• bei Gebäuden, soweit sie diese Voraussetzung nicht erfüllen und die

  1. nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 %,
  2. vor dem 1.1.1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 %

der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als die den Prozentsätzen zugrunde liegenden Jahre, können die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Der Begriff der tatsächlichen Nutzungsdauer folgt aus § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV, wonach der Zeitraum maßgeblich ist, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Eine kürzere Nutzungsdauer kann sich ergeben, wenn das Gebäude vor Ablauf dieser Zeiten technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist^[2] oder wenn der Steuerpflichtige das Gebäude abreißen will und entsprechende Vorbereitungen getroffen hat, die eine weitere Nutzung so gut wie ausgeschlossen sein lassen.^[3] Die Absicht, das Gebäude zu veräußern, führt nicht zu einer kürzeren Nutzungsdauer; selbst nicht im Falle einer drohenden Enteignung.

Der BFH hat entschieden, dass Steuerpflichtige, die sich nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes berufen, sich jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint, soweit daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (z. B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) möglich sind.^[4]

Ein vom Steuerpflichtigen eingeholtes Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit einer Ermittlung des Ertragswerts des Immobilienbestands gemäß § 17 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV, in dem unter Berücksichtigung von Um- und Ausbau- oder Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen die Auswirkung auf die Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer gemäß § 6 Abs. 6 ImmoWertV einzelner Gebäude einbezogen worden ist, kann der Ermittlung der AfA für ein Mietobjekt zugrunde gelegt werden.^[5]

Herstellungskosten für ein Gebäude können mit den für dieses Gebäude maßgeblichen AfA-Sätzen und nicht nach der mutmaßlich kürzeren Nutzungsdauer des Pachtverhältnisses abgesetzt werden.^[6]

Rz. 144

Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft und auch die Lebens- und Haushaltsführung zu ermöglichen.^[7] Wird der Wohnraum nur vorübergehend überlassen, z. B. bei Hotels oder Ferienwohnungen, oder wird die Überlassung von Wohnräumen von den damit verbundenen Dienstleistungen überlagert, z. B. bei Alten-, Kurheimen und Sanatorien, dienen sie nicht Wohnzwecken.^[8]

Rz. 145

Der Zeitpunkt des Bauantrags richtet sich nach dem Eingang des Schreibens bei der Behörde, mit dem die landesrechtliche Genehmigung für den beabsichtigten Bau erstrebt wird.^[9] Kein Bauantrag sind sog. Bauvoranfragen oder Anträge zur Finanzierung des geplanten Bauvorhabens.^[10] Wird aufgrund nachträglicher Änderungen des Bauvorhabens ein neuer Bauantrag erforderlich, ist der Eingang dieses Antrags maßgebend.^[11]

Rz. 146

Zeitpunkt der Fertigstellung ist derjenige, in dem das Gebäude seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Das ist der Fall, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und der Bau so weit errichtet ist, dass der Bezug der Wohnung zumutbar ist oder dass das Gebäude für den Betrieb in allen seinen wesentlichen Bereichen nutzbar ist. Das ist nicht der Fall, wenn ...