Allgemeines zur Abschreibung von Gebäuden / 2.1 Gebäudeeinheit

Nach § 7 Abs. 1 EStG ist Gegenstand der AfA das abnutzbare Wirtschaftsgut im Ganzen. Wer ein Gebäude errichtet, hat dieses grundsätzlich als einheitliches Wirtschaftsgut mit dem Gesamtbetrag der Herstellungskosten zu bewerten und einheitlich AfA der Nutzungsdauer entsprechend vorzunehmen. AfA von unselbstständigen Teilen des Gebäudes sind unzulässig, soweit es sich nicht um gesetzlich ausdrücklich zugelassene Sonderabschreibungen handelt.^[1] Getrennt – ohne bautechnische Verbindung – auf einem Grundstück stehende Baulichkeiten sind grundsätzlich gesonderte Wirtschaftsgüter. Für Baulichkeiten oder sonstige Einrichtungen, die trotz fehlender baulicher Verbindung einem auf demselben Grundstück befindlichen Hauptgebäude derart dienen, dass dieses ohne die Einrichtung als unvollständig erscheint, hat die Rechtsprechung die Selbstständigkeit dieser dienenden Baulichkeiten oder sonstigen Einrichtungen verneint (z. B. bei einer Umzäunung als Teil des durch den Zaun geschützten Gebäudes).

Gebäude sind als einheitliche Wirtschaftsgüter grundsätzlich auch hinsichtlich der AfA als Einheit zu behandeln, es sei denn, es handelt sich um selbstständige Gebäudeteile. Ein Gebäudeteil ist selbstständig, wenn er besonderen Zwecken dient, mithin in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang steht.^[2] Wird ein Gebäude teils für den eigenen Betrieb, teils für einen fremden Betrieb, teils für fremde Wohnzwecke und teils für eigene Wohnzwecke genutzt, ist jeder der 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes selbstständiges unbewegliches Wirtschaftsgut i. S. d. § 7 Abs. 5a EStG.^[3] Besteht ein Gebäude aus sonstigen selbstständigen Gebäudeteilen, sind für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedliche AfA-Methoden und AfA-Sätze zulässig. Ein Gebäudeteil ist unselbstständig, wenn er der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient. Ausbauten, Umbauten oder Erweiterungen können grundsätzlich nicht gesondert abgeschrieben werden. Wird durch solche Baumaßnahmen aber ein selbstständiges Gebäude geschaffen, das wirtschaftlich betrachtet einem Neubau gleichkommt, ist dieses Gebäude selbstständig abzuschreiben.

Ein Anbau an ein bestehendes Gebäude ist ein selbstständiges Gebäude, wenn er mit dem Altgebäude baulich nicht verschachtelt ist, insbesondere eigene tragende Mauern und eigene Fundamente hat und damit über eigene statische Standfestigkeit verfügt. Ein Anbau, der keine eigene statische Standfestigkeit besitzt, ist kein selbstständiges Wirtschaftsgut.^[4] Trotz baulicher Verschachtelung des Anbaus mit dem bestehenden Gebäude ist ein selbstständiger Gebäudeteil anzunehmen, wenn der Anbau in unterschiedlichem Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem bereits vorhandenen Gebäude steht oder an ihm gesondertes Wohnungs- oder Teileigentum besteht.^[5]

Hinweis

Ausnahme vom Grundsatz der einheitlichen Abschreibung

Eine einheitliche Abschreibung der Herstellungskosten von Gebäuden, die ursprünglich in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang gestanden haben, kommt dann nicht in Betracht, wenn ein Teil der Gebäude einem deutlich kürzeren wirtschaftlichen Verbrauch als die übrigen Gebäude unterliegt.^[6]

[1] BFH, Urteil v. 22.9.2005, IX R 26/04, BStBl 2006 II S. 169.

[2] R 4.2 Abs. 3 EStR mit Beispielen.

[3] R 4.2 Abs. 4 Satz 1 EStR.

[4] BFH, Urteil v. 17.9.2008, IX R 1/08, BFH/NV 2009 S. 370.

[5] BFH, Urteil v. 25.1.2007, III R 49/06, BFH/NV 2007 S. 1427, BStBl 2007 II S. 586.

[6] BFH, Urteil v. 4.3.2008, IX R 16/07, BFH/NV 2008 S. 1310.