Allgemeines zur Abschreibung von Gebäuden / 3 Einkunftserzielung

Das Gebäude und die selbstständigen Gebäudeteile können nur dann steuerlich abgeschrieben werden, wenn sie der Erzielung von Einkünften dienen. Sie dürfen also nicht jahrelang leer stehen.^[1]

Aufwendungen für eine Immobilie nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung sind als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkunftserzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Immobilie nicht endgültig aufgegeben hat. Eine solche endgültige Aufgabe ist nicht anzunehmen, solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht, selbst wenn er das Vermietungsobjekt daneben auch zum Erwerb anbietet.^[2] Anders aber, wenn die Wohnung nach einer Selbstnutzung leer steht. Hier geht es um die Begründung der Einkünfteerzielungsabsicht. Der Steuerpflichtige muss sich endgültig entschlossen haben zu vermieten, und das hat er nicht, wenn er alternativ auch erwägt, die Wohnung zu veräußern.^[3]

Bietet der Steuerpflichtige ein Objekt unmittelbar nach der Fertigstellung parallel sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung an, spricht dies gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten und damit gegen die Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.^[4] Ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen liegt auch vor, wenn sich der Steuerpflichtige bei Erwerb eines Objekts noch nicht entschieden hat, ob er es veräußern, selbst nutzen oder dauerhaft vermieten will.^[5] Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige – will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen – zielgerichtet darauf hinwirken, u. U. auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder – sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben – für deren Aufgabe.^[6]

Es ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen, darüber zu befinden, ob und inwieweit Renovierungsarbeiten aus Zeit- und/oder Geldgründen langsamer oder schneller und insbesondere diese Arbeiten in Eigenleistung selbst oder durch Fremdfirmen durchgeführt werden. Dem Steuerpflichtigen ist ein inhaltlich angemessener, zeitlich ­jedoch begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum zuzubilligen, innerhalb dessen er über die Fortführung oder Aufgabe seiner Vermietungstätigkeit entscheiden muss.^[7] Kann ein Steuerpflichtiger ein in seinem Eigentum stehendes Objekt aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und zur Vermietung bereitstellen, ist es nicht zu beanstanden, wenn das Finanzamt nach einer Gesamtwürdigung aller Tatsachen vom Fehlen der Einkunftserzielungsabsicht ausgeht.^[8] Ist, nachdem ein Grundstückseigentümer bereits seit 10 Jahren Renovierungsarbeiten an einem Grundstück selbst durchführt, der Entschluss zur Vermietung in absehbarer Zeit mangels zielgerichteter Durchführung der Renovierungsarbeiten nicht erkennbar, sind die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse aufgrund fehlender Einkunftserzielungsabsicht nicht abziehbar.^[9] Eine beendete Vermietung von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus entfaltet keine Indizwirkung für eine fortbestehende ­Einkunftserzielungsabsicht hinsichtlich zweier im Dachgeschoss neu geschaffener Wohnungen.^[10] Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer (fort-)bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast.^[11]

Etwas anderes gilt aber, wenn die Wohnung nach einer Selbstnutzung leer steht. Hier geht es um die Begründung der Einkunftserzielungsabsicht. Der Steuerpflichtige muss sich endgültig entschlossen haben, zu vermieten. Dies hat er nicht, wenn er alternativ erwägt, die Wohnung zu veräußern.^[12]

Die Vermietungsbemühungen können z. B. in der Einschaltung eines Maklers, in Zeitungsinseraten oder in der Renovierung oder baulichen Umgestaltung zu einem vermietbaren Zustand des Objekts bestehen. Beschränken sich die nachgewiesenen Vermietungsbemühungen auf 2 kleine, wenig aussagekräftige Zeitungsanzeigen in der örtlichen Tagespresse und einige nicht bewiesene Aushänge am schwarzen Brett eines Supermarkts, genügt dies nicht, um eine ernsthafte nachhaltige Vermietungsabsicht zu dokumentieren.^[13]

Eine verbilligte Überlassung einer Wohnung gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Eine Totalüberschussprognose braucht in diesem Fall nicht mehr erstellt zu werden. Beträgt das Mietentgelt weniger als 66 % der ortüblichen Miete, so waren bis einschließlich des Veranlagungszeitraums 2020 die Werbungskosten nur anteilig, d. h. in Hö...