Anforderungen an die Vermietungsabsicht bei einem strukturell bedingten Leerstand

Leitsatz

Aufwendungen für Jahrzehnte lang leer stehende, vorher nicht vermietete Räume sind nur dann als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar, wenn der Entschluss zur Vermietung zweifelsfrei nachvollziehbar ist.

Sachverhalt

Streitig ist, ob die Klägerin im Veranlagungszeitraum 2003 die einkommensteuerlich relevante Absicht hatte, im Jahr 1976 hergestellte Wohnungen im Gebäude B in der W-Straße zu vermieten. Nachdem die Räumlichkeiten seit der Herstellung durchgängig leer gestanden hatten, ließ die Klägerin die Wohnungen in den Jahren ab 1988 zur Vermietung als gewerbliche Räume umgestalten. Obwohl sie ein Maklerunternehmen mit der gewerblichen Vermietung beauftragte, kam eine Vermietung der Räume nicht zustande, weil potentielle Mieter wegen der nicht ebenerdigen Lage der Mieträume von deren Anmietung absahen. Nach Auffassung des Finanzamtes wurde eine ernsthafte Vermietungsabsicht der leer stehenden Räumlichkeiten nicht nachgewiesen. Es versagte daher insoweit den Werbungskostenabzug.

Entscheidung

Das FG hat sich der Rechtsauffassung des Finanzamts angeschlossen, weil die Klägerin eine nach objektiven Kriterien erkennbare Vermietungsabsicht nicht nachgewiesen hat. Eine wirtschaftlich denkender Hauseigentümer, der ernsthaft an einer Vermietung i. S. des § 21 EStG interessiert ist, nehme den Leerstand von Räumlichkeiten über einen Zeitraum von insgesamt 26 Jahren nicht ohne Weiteres hin. Er würde - neben der Beauftragung von einem oder mehreren Maklern und der Schaltung von Zeitungsanzeigen - vielmehr auch den Mietzins so ausrichten, dass eine tatsächliche Vermietung realistisch erscheine. Derartige Aktivitäten zu einer Vermietung seien vorliegend allerdings nicht ersichtlich.

Hinweis

Steht ein Objekt ohne vorausgegangene Vermietung über einen längeren Zeitraum leer und nimmt der Eigentümer trotz offenbar gewordener Defizite keine Anpassung an die Erfordernisse des Marktes - etwa durch den Einbau einer Aufzugsanlage oder bei einem Überangebot an Wohnraum durch die Herabsetzung des Mietzinses - vor, so ist die Einkunftserzielungsabsicht regelmäßig zu verneinen. Die bloße Behauptung, es bestehe weiter die Absicht zur Vermietung, reicht zur Dokumentation der Vermietungsabsicht nicht aus. Der Steuerpflichtige trägt vielmehr für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen die Feststellungslast. Es bleibt abzuwarten, ob der BFH der Rechtsauffassung des FG folgt, denn die Klägerin hat zwischenzeitlich Revision gegen die erstinstanzliche Entscheidung eingelegt (Az. IX R 54/08).

Link zur Entscheidung

FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.07.2008, 2 K 2541/05