Dipl.-Finanzwirt (FH) Dieter Haderer
Rz. 853
[Umlagen → Zeilen 20–24]
Die vom Mieter an den Vermieter bezahlten Umlagen (umlagefähige Nebenkosten nach der BetrKV) sind bei Zufluss als Einnahmen aus V+V anzusetzen. Der Vermieter kann entsprechende Aufwendungen bei Abfluss als Werbungskosten abziehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere Wasser- und Abwassergeld, Kosten der Zentralheizung und der Müllabfuhr sowie die weiteren nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Aufwendungen. Bei Vermietung an Angehörige sind die Umlagen gesondert auszuweisen.
Rz. 854
[Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre, Mietkaution → Zeile 25]
Mieten für frühere Jahre sind bei Zufluss als Einnahmen aus V+V anzusetzen.
Bei der Auflösung des Mietverhältnisses ist die als Sicherheit hinterlegte Mietkaution als Einnahme zu erklären, soweit der Vermieter diese mit ausstehenden Mieten, abzurechnenden Nebenkosten oder Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen seitens des Mieters gegenüber dem Mieter verrechnet.
Rz. 855
[Einnahmen aus der Vermietung von Garagen und anderen Flächen → Zeile 26]
Neben den Einnahmen aus der Vermietung von Garagen gehören auch die Einnahmen aus der Überlassung von Werbeflächen, z. B. an Hauswänden, aus der Vermietung von Grund und Boden für Kioske, zu den Einnahmen aus V+V. Auch die Entgelte aus der Vermietung von Grundstücksteilen für Mobilfunkantennen, Windkraft- oder Solaranlagen und WLAN-Hotspots sind als Einnahmen zu erfassen.
Rz. 856
[Umsatzsteuer → Zeilen 27–28]
Zu den Einnahmen aus V+V gehört auch die vom Mieter bezahlte und vom Vermieter vereinnahmte USt (Zeile 27), wenn der Steuerpflichtige (Vermieter) zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 UStG i. V. m. § 4 Nr. 12 UStG optiert hat, oder eine steuerpflichtige kurzfristige Beherbergung in Wohn- und Schlafräumen (z. B. Ferienwohnung) vorliegt. Auch die vom Finanzamt an den Steuerpflichtigen überwiesene USt ist eine Einnahme (Zeile 28). Dabei handelt es sich i. d. R. um die erstattete Vorsteuer aus der Herstellung des Gebäudes, aus Handwerkerrechnungen oder aus sonstigen Leistungen. Verrechnet das Finanzamt eine Vorsteuererstattung mit einer anderen Steuerschuld, z. B. mit der fälligen ESt, und kommt es deshalb nicht zur Auszahlung an den Steuerpflichtigen, ist die Verrechnung entsprechend als Zufluss anzusehen. Weitere Einzelheiten zu Umsatzsteuer und Vorsteuer siehe → Tz 927.
Rz. 857
[Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln → Zeilen 29–31]
Zuschüsse zur Finanzierung von Baumaßnahmen aus öffentlichen oder privaten Mitteln, die keine Mieterzuschüsse sind, gehören grds. nicht zu den Einnahmen aus V+V. Solche Zuschüsse liegen z. B. bei einem Zuschuss für den Einbau von Lärmschutzfenstern in der Nähe des Flughafens oder bei Zuschüssen der Gemeinde im Rahmen eines städtebaulichen Sanierungsprogramms vor. Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um AK oder HK, sind ab dem Jahr der Bewilligung des Zuschusses die Abschreibungen nach den, um den Zuschuss verminderten AK und HK zu berechnen (→ Tz 931). Das gilt auch, wenn der Zuschuss über mehrere Jahre verteilt zufließt.
Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Erhaltungsaufwendungen oder Schuldzinsen, sind diese nur vermindert um den Zuschuss als Werbungskosten abziehbar. Fallen die Zahlung des Zuschusses und der Abzug als WK nicht in dasselbe Kalenderjahr, rechnet der Zuschuss im Jahr der Zahlung zu den Einnahmen aus V+V und die Aufwendungen sind im Jahr der Bezahlung in voller Höhe abziehbar.
Rz. 858
Zuschüsse, die keine Mieterzuschüsse sind. und die als Gegenleistung für eine Mietpreisbindung oder Nutzung durch einen bestimmten Personenkreis gezahlt werden (z. B. Zuschüsse nach dem Wohnraumförderungsgesetz), gehören im Kalenderjahr des Zuflusses zu den Einnahmen aus V+V, wenn sie eine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks sind. Sie können auch auf die Jahre des Bindungszeitraumes verteilt werden (R 21.5 Abs. 2 EStR 2012).
Rz. 859
[Guthabenzinsen aus Bausparverträgen → Zeile 29–31]
Guthabenzinsen aus Bausparverträgen sind keine Einnahmen aus Kapitalvermögen, sondern Einnahmen aus V+V, wenn sie in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb, der Herstellung, dem Umbau oder der Instandsetzung eines vermieteten Gebäudes stehen. Sie gehören dann zu den Einkünften aus V+V, wenn der Bausparvertrag für den Grundstückskauf, Hausbau oder die Umschuldung verwendet werden soll und deshalb vor- oder zwischenfinanziert wurde (§ 20 Abs. 8 EStG).
Rz. 860
Weitere Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (Zeile 29–31)
- Erstattete Werbungskosten gehören im Jahr des Zuflusses zu den Einnahmen.
- Verzugszinsen bei verspäteter Mietzahlung.
- Abstandszahlungen des Mieters für die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses oder die Entlassung aus einem Vormietvertrag.
- Muss ein Mieter von ihm vorgenommene Mietereinbauten bei Vertragsende lt. Vereinbarung dem Vermieter unentgeltlich überlassen, ist der Wert, den die Mietereinbauten zu diesem Zeitpunkt haben, als Einnahme beim Vermieter anzusetzen.
Rz. 861
Keine Einnahm...