Dipl.-Finanzwirt (FH) Dieter Haderer
Rz. 213
[Einkünfte aus dem bebauten Grundstück → Zeilen 4–6, 8–9 und Zeilen 12–18 und 20, 21]
Tragen Sie die Lage des Grundstücks, den Anschaffungszeitpunkt (= Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs) und/oder den Zeitpunkt der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) ein. Die Angaben haben Bedeutung für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (Zeilen ab 33). Außerdem übertragen Sie bitte aus dem Einheitswertbescheid für das Grundstück das Einheitswert-Aktenzeichen mit max. 17 Stellen (Zeile 6).
Rz. 214
[Ferienwohnung, anderer Räume, kurzfristige Vermietung → Zeilen 8, 11 und Zeilen 12–18 und 20, 21]
Bei Ferienwohnungen ist immer die Anlage V-FeWo zusätzlich zur Anlage V abzugeben. Das Finanzamt wird, insbesondere wenn Sie diese auch selbst nutzen, genau prüfen, ob tatsächlich die Absicht besteht, Mietüberschüsse zu erzielen. Nur dann sind die Ausgaben steuerlich abzugsfähig (→ Tz 834 ff.). Auch bei einer kurzfristigen Vermietung von Wohnraum, z. B. über eine Internetplattform (→ Tz 845), ist dies in Zeile 8 zu vermerken und zusätzlich die Anlage V-FeWo einzureichen.
Rz. 215
[Angehörigenvermietung → Zeilen 10, 19, 22 und 23]
Bei der Vermietung an Angehörige wird das Mietverhältnis daraufhin geprüft, ob es wie unter Fremden vereinbart und durchgeführt worden ist. Außerdem wird die verbilligte Überlassung (tatsächliche Miete < 50 % der ortsüblichen Miete) geprüft. Beträgt die tatsächliche Miete mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortüblichen Marktmiete ist eine Totalüberschussprognose durchzuführen. Ggf. werden die abziehbaren Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt (Zeilen 86 und 87).
Soweit keine Mieteinnahmen vorliegen und auch nicht erkennbar sind oder es sich um eine verbilligte Überlassung handelt, können die Aufwendungen nicht oder nur teilweise als Werbungskosten geltend gemacht werden (→ Tz 846, → Tz 851).
Rz. 216
[Mieteinnahmen, umgelegte Neben- und Betriebskosten→ Zeilen 12–23]
Geben Sie hier in den Zeilen 12–14 für die einzelnen Wohnungen, die Wohnungsgrößen und die Ihnen tatsächlich zugeflossenen (Kalt-)Mieten an. Die Summe dieser Einnahmen gehört in Zeile 15. Wurden nur einzelne Räume oder beruflich genutzte Räume vermietet sind die Einnahmen in den Zeilen 16–18 zu erfassen. Die vereinnahmten Umlagen für Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung etc. (laufende und Nachzahlungen oder Erstattungen dieser, auch für Vorjahre) erfassen Sie in den Zeilen 20–21.
Soweit Sie Umlagen (aus Vorjahren) an Mieter zurückgezahlt haben, werden negative Beträge mit vorangestelltem Minuszeichen eingetragen.
Die Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum an Angehörige müssen gesondert in Zeile 19, die von Angehörigen gezahlten Neben- und Betriebskosten (Umlagen) sowie Nachzahlungen und Erstattungen derselben in Zeilen 22 und 23 eingetragen werden.
Wurden Neben- bzw. Betriebskosten nicht gesondert vereinbart, ist dies in Zeile 24 zu bestätigen.
Rz. 217
[Mietnachzahlung → Zeile 25]
Mietnachzahlungen für frühere Jahre sind in dieser Zeile zu vermerken. Mietnach- oder -vorauszahlungen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem sie zugeflossen sind (§ 11 Abs. 1 EStG).
Hat der Mieter seine Miete oder verursachte Schäden trotz Aufforderung nicht bezahlt, kann der Vermieter evtl. auf die bei Beginn des Nietverhältnisses gezahlte Mietkaution zugreifen. Erst in diesem Zeitpunkt liegt ein Zufluss und damit eine Einnahme beim Vermieter vor. Auch Mietvorauszahlungen aus Baukostenvorschüssen des Mieters an den Vermieter, sind hier anzusetzen, soweit sie auf das Kalenderjahr entfallen.
Rz. 218
[Garagen und andere vermietete Grundstücksflächen → Zeile 26]
Hier tragen Sie die erhaltenen Garagenmieten und Entgelte z. B. für das Aufstellen von Reklameträgern, Automaten, Kiosken, Mobilfunkantennen oder Solaranlagen ein.
Rz. 219
[Umsatzsteuer → Zeilen 27–28]
Wenn Sie Ihr Grundstück umsatzsteuerpflichtig vermietet haben, gehören auch die vom Mieter zusätzlich zur Miete gezahlte Umsatzsteuer und die vom Finanzamt erstattete Vorsteuer i. Z. m. dem Grundstück zu den Einnahmen (→ Tz 856, → Tz 927).
Rz. 220
[Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln und Bausparzinsen → Zeilen 29–31]
In die Zeile 29 gehören öffentliche Zuschüsse zur Instandhaltung (z. B. für Wärmedämmung, Solaranlagen etc.) und Aufwendungszuschüsse. Die Kosten für derartige Maßnahmen sind Erhaltungsaufwendungen und damit abziehbare Werbungskosten (ab Zeile 54).
Guthabenzinsen aus Bausparverträgen sind Vermietungseinnahmen, wenn der Vertrag durch Zwischenfinanzierung in einem direkten Zusammenhang mit der Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des (vermieteten) Gebäudes steht. Eventuell von der Bank abgezogene Kapitalertragsteuer (Abgeltungsteuer) kann auf die ESt angerechnet werden (Anlage KAP).
Andere Bausparzinsen gehören zu den Kapitaleinnahmen.
Rz. 221
[Summe aller Einnahmen → Zeile 32]
Hier ist die Gesamtsumme aller Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dieses Objekts einzutragen.