Anschaffungskosten, Besonderheiten bei Gebäuden / 6.2 BMF stellt Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit

Bundesfinanzministerium – Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)

Das BMF stellt auf seiner Internetseite eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zum Download bereit. Hierbei wird der Gesamtkaufpreis nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und das Gebäude aufgeteilt. Neben der Möglichkeit selbst eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen, bietet die Datei auch die Möglichkeit, eine bereits vorhandene Kaufpreisaufteilung zu plausibilisieren.^[1]

Das Rechenschema des BMF ist unter anderem mit folgenden Eckwerten des erworbenen Grundstücks zu bestücken, damit eine Berechnung vorgenommen werden kann:

• Lage des Grundstücks (Angabe von Straße, Postleitzahl und Ort),
• Grundstücksart (hierbei wird unterschieden zwischen Mietwohngrundstücken, Teileigentum, Wohnungseigentum, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken, Bürogebäuden sowie einer Vielzahl an Auswahlmöglichkeiten für Einfamilienhäuser) – die Grundstücksarten sind in der Arbeitshilfe bereits hinterlegt und deshalb einfach auszuwählen,
• Datum des Kaufvertrags,
• Kaufpreis (inklusive aller Nebenkosten),
• (ursprüngliches) Baujahr,
• Wohn- bzw. Nutzfläche in m²,
• (soweit vorhanden) Anzahl der Garagenstellplätze,
• (soweit vorhanden) Anzahl der Tiefgaragenstellplätze,
• sollte es sich um Wohn- oder Teileigentum handeln, ist der Miteigentumsanteil mit Zähler und Nenner zu erfassen,
• Grundstücksgröße in m²,
• Bodenrichtwert in EUR/m² (die Arbeitshilfe führt über einen Link direkt zu den jeweiligen Internetseiten der einzelnen Bundesländer, für die die Bodenrichtwerte online einsehbar sind),
• sollten verschiedene Bodenrichtwerte für ein Grundstück vorhanden sein, bietet die Arbeitshilfe die Möglichkeit, die weiteren Bodenrichtwerte zu erfassen, sowie die Grundstücksgrößen, für die andere Bodenrichtwerte gelten.

Nachdem alle Daten erfasst sind, errechnet die Arbeitshilfe selbstständig einen Bodenwert sowie einen Gebäudewert. Bodenwert und Gebäudewert addiert ergeben den Grundstückssachwert. Die Verhältnisse von Bodenwert und Gebäudesachwert zum Grundstückssachwert werden dann auf den Gesamtkaufpreis aus dem Erwerb des jeweiligen Grundstücks angewendet und ergeben den auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilten Kaufpreis.

Wichtig

Keine Bindungswirkung

Der BFH hat bereits im Jahr 2020 entschieden,^[2]

dass die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Kaufpreisaufteilung keine Bindungswirkung für den Steuerpflichtigen und die Gerichte hat, da die Arbeitshilfe keinen Rechtsnormcharakter hat. Ebenso wenig bindet die Kaufpreisaufteilung die Finanzverwaltung selbst.

Abb. 1: Berechnungsbeispiel für die Kaufpreisaufteilung^[3]

[1] https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung_Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html, Stand: August 2022

[2] BFH-Urteil vom 21.7.2020 – IX R 26/19

[3] https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html, Stand: August 2022