Anschaffungskosten, Besonderheiten bei Gebäuden / 7 Aufwendungen zur Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand

Kann der Erwerber eines Grundstücks dieses ab dem Zeitpunkt der Anschaffung zur Einkunftserzielung nutzen, ist es ab diesem Zeitpunkt auch betriebsbereit. Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an dem Gebäude ab dem Zeitpunkt der Betriebsbereitschaft sind dann keine Anschaffungskosten mehr.

Wird das Gebäude, das der Käufer erworben hat, im Zeitpunkt des Erwerbs nicht zur Einkunftserzielung genutzt, kann von einer Betriebsbereitschaft nicht ohne Prüfung ausgegangen werden. Muss der Erwerber vor der ersten Nutzung des Gebäudes Baumaßnahmen durchführen, um das Gebäude seinen geplanten Zweckbestimmungen nach nutzen zu können, stellen die Aufwendungen für die durchgeführten Baumaßnahmen Anschaffungskosten dar. Denn ohne die Baumaßnahmen war das Gebäude nicht entsprechend den Vorstellungen des Erwerbers nutzbar/betriebsbereit.

Ist das Gebäude aufgrund eines Schadens vor der erstmaligen Benutzung nicht betriebsbereit, führen die Aufwendungen zur Beseitigung des Schadens zu Anschaffungskosten. Entscheidend ist, ob der Schaden bereits beim Erwerb vorhanden war oder nicht.

Handelt es sich dagegen um einen beim Kauf nicht ersichtlichen Schaden, der nachweislich erst nach dem Erwerb des Gebäudes durch schuldhaftes Handeln eines Dritten entstanden ist, sind die Instandsetzungsmaßnahmen, die der Erwerber zur Beseitigung des Schadens durchführt keine Anschaffungskosten, und auch keine anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG.

Anschaffungskosten liegen regelmäßig vor, wenn trotz mehrerer abgeschlossener Verträge in zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb eines Gebäudes Instandsetzungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten vorgenommen werden. Aufgrund des zeitlichen Zusammenhangs geht man hierbei von einem einheitlichen Vorgang aus, eine Aufteilung in mehrere Verträge steht dem nicht entgegen.

Auch die Aufwendungen für Instandsetzung funktionsuntüchtiger Teile eines Gebäudes stellen Anschaffungskosten dar, wenn es sich bei den Teilen um für die Nutzung notwendige Bestandteile handelt, z. B. Heizung oder Wasserleitungen. Auch die Beseitigung von Wasser- oder Brandschäden zählt hierzu.

Praxis-Beispiel

Kauf eines Bürogebäudes, das noch nicht genutzt werden kann

Unternehmer U erwirbt ein Bürogebäude mit 3 Etagen zu einem relativ günstigen Preis von 250.000 EUR zzgl. Umsatzsteuer. Ihm ist bei Kaufvertragsunterzeichnung bekannt, dass im letzten Winter die Wasserrohre geplatzt sind (Alterserscheinungen) und er neben dem Kaufpreis des Bürogebäudes mit weiteren Kosten in Höhe von 75.000 EUR zzgl. Umsatzsteuer für neue Wasserleitungen rechnen muss. Zum Zeitpunkt des Kaufs kann das Bürogebäude mangels Wasserversorgung nicht genutzt werden.

Da das Bürogebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung (Bürogebäude) ohne ausreichende Wasserversorgung nicht genutzt werden kann, handelt es sich bei den zusätzlich von U getragenen Kosten für die Erneuerung der Wasserleitungen um Aufwendungen, die der Versetzung des Gebäudes in einen betriebsbereiten Zustand dienen, mithin Anschaffungskosten. Die Aufwendungen für die Erneuerung der Wasserleitungen sind demnach keine sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben.

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0090/0240	Geschäftsbauten	250.000	1200/1800	Bank	386.750
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	47.500
0090/0240	Geschäftsbauten	75.000
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	14.250