Anschaffungskosten nach HGB und EStG / 2.4.4.2 Standard

Rz. 27

Der betriebsbereite Zustand eines Wohngebäudes wird auch vom Standard bestimmt, den es nach den Vorstellungen des Erwerbers haben soll, bevor es von ihm genutzt wird. Entsprechen Gebäude oder Teile hiervon nicht dem vom Erwerber bezweckten Standard, ist insoweit eine Betriebsbereitschaft nicht gegeben. Aufwendungen, die diesen Standard herbeiführen, sind daher Anschaffungskosten.

Aufwendungen zur Erhöhung des Wohnstandards gegenüber demjenigen zur Zeit des Erwerbs können Anschaffungskosten sein, wenn hierdurch der Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöht wird. Das ist der Fall, wenn der (Ausstattungs-)Standard durch Baumaßnahmen angehoben wird.^[1]

Soll das Gebäude zu Wohnzwecken genutzt werden, dann gehört zur Zweckbestimmung auch die Entscheidung, welchem Standard das Gebäude entsprechen soll (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll). Baumaßnahmen, die das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, machen es betriebsbereit, ihre Kosten führen zu Anschaffungskosten i. S. des § 255 Abs. 1 HGB.^[2]

Soll der vorhandene Standard beibehalten bleiben und durch Baumaßnahmen nur Vorhandenes repariert und ersetzt werden, so handelt es sich bei diesen Aufwendungen um Erhaltungsaufwand.

Rz. 28

Bereiche der für den Standard eines Wohngebäudes maßgebenden Ausstattungen[3]
1.	Heizungsinstallation Einzelöfen oder dem neueren Stand der Technik entsprechende Heizungsanlage
2.	Sanitärinstallation Einfache Ausstattung oder dem neueren Stand der Technik entsprechende Ausstattung
3.	Elektroinstallation Leitungskapazität, Zahl der Anschlüsse
4.	Fenster Einfach verglast oder Isolierglas

Rz. 29

Betreffen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen mindestens 3 dieser Bereiche und werden hierbei die Ausstattungen in dem jeweiligen Bereich deutlich erweitert oder ergänzt und ihr Komfort, z. B. durch zweckmäßigere und funktionstüchtigere Ausstattungsdetails, erheblich gesteigert, ist von einer Anhebung des Standards und damit von Anschaffungskosten (bzw. Herstellungskosten) auszugehen.^[4] Wird der Standard eines Wohngebäudes lediglich in 2 der vorstehend genannten Bereiche erhöht, fallen aber außerdem Aufwendungen an, die das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehend wesentlich verbessern,^[5] sind die Aufwendungen insgesamt Anschaffungskosten.^[6]

Praxis-Beispiel

E erwarb ein leer stehendes, bisher als Büro genutztes Einfamilienhaus. Er wollte es zu Wohnzwecken vermieten. Daher baute er das Dachgeschoss zu einer weiteren Wohnung aus und richtete dort ein zusätzliches Badezimmer ein. Im ganzen Haus ließ er die einfach verglasten Fenster durch isolierte Sprossenfenster ersetzen. Die bisherigen 2-phasigen Elektroleitungen ließ er durch 3-phasige Leitungen ersetzen. In diesem Zusammenhang ließ er auch die Zahl der Elektroanschlüsse erheblich erhöhen. In 2 Bereichen – Fenster und Elektroinstallation – wurde der Standard um eine Stufe gesteigert. Daneben trat durch den Einbau des Badezimmers Herstellungsaufwand als Erweiterung des Gebäudes. Die Aufwendungen sind insgesamt Anschaffungskosten des Gebäudes.^[7]

K erwarb im Oktober 01 ein leer stehendes Gebäude mit 3 Wohnungen. Der auf das Gebäude entfallende anteilige Kaufpreis betrug 250.000 EUR. K ließ das Gebäude für insgesamt 50.000 EUR in den Jahren 01 und 02 renovieren. Es handelte sich dabei um Tapezierarbeiten, Erneuerung von Fliesen, Austausch von Elektromaterial und Instandsetzung von Rollläden. Hier war das Gebäude beim Erwerb funktionsfähig und wurde auch nicht vor der erstmaligen Nutzung auf einen höheren Standard gehoben. Es wurden nur vorhandene Gegenstände und Einrichtungen instand gesetzt und Schönheitsreparaturen durchgeführt. Es handelte sich daher nicht um Anschaffungskosten, sondern um sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen.^[8]

[1] Kulosa, in Schmidt, EStG, 40. Aufl. 2021, § 6 EStG Rz. 45 unter Verweis auf die BFH-Rspr.

[2] BFH, Urteil v. 12.9.2001, IX R 52/00, BStBl 2003 II S. 574.

[3] BFH, Urteil v. 12.9.2001, IX R 52/00, BStBl 2003 II S. 574.

[4] sSo auch IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden in der Handelsbilanz, IDW RS IFA 1, Rz. 13.

[5] § 255 Abs. 2 Satz 1, Variante 2 HGB.

[6] BFH, Urteil v. 22.1.2003, X R 9/99, DStR 2003 S. 501, BStBl 2003 II S. 596.

[7] BMF, Schreiben v. 18.7.2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03, BStBl 2003 I S. 386, Rz. 14.

[8] BFH, Urteil v. 12.9.2001, IX R 52/00, BFH/NV 2002 S. 966, BFHE 198 S. 85, DB 2002 S. 1301, BStBl 2003 II S. 574.