Die Definition der Anschaffungskosten ergibt sich im Handelsrecht aus § 255 Abs. 1 Satz 1, 2 HGB. Neben den Anschaffungskosten fallen darunter auch die Anschaffungsnebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbsteuer usw.), wobei Kaufpreisminderungen in Abzug zu bringen sind. Auch handelsrechtlich ist zu prüfen, ob die Aufwendungen zu den Anschaffungskosten zählen oder sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand darstellen.
Die Abgrenzungen sind aus den Grundsätzen abzuleiten, die durch die Rechtsprechung und die Veröffentlichungen der Finanzverwaltung aufgestellt wurden.
Ist das Gebäude zum Zeitpunkt des Erwerbs in einem betriebsbereiten Zustand (kann es entsprechend seiner Zweckbestimmungen genutzt werden), scheiden Anschaffungskosten grundsätzlich aus, wenn der Erwerber nach der Anschaffung Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten am Gebäude vornehmen lässt. Nichtsdestotrotz ist zu prüfen, ob die durchgeführten Maßnahmen am Gebäude zu Herstellungskosten im Sinne des § 255 Abs. 2 HGB führen.
Herstellungskosten im Sinne des HGB liegen vor, wenn Aufwendungen zu einer Erweiterung oder über den Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen. Eine wesentliche Verbesserung liegt immer dann vor, wenn es durch die Baumaßnahme(n) zu einem Standardsprung gekommen ist. Standardsprünge liegen vor bei Sprüngen von einem einfachen zu einem mittleren und vom mittleren zu einem gehobenen Standard.
Eine über den aktuellen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung gem. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB liegt nicht schon dann vor, wenn das Gebäude oder die Wohnung generalüberholt wird.[1]
Generalüberholt meint in diesem Zusammenhang Aufwendungen, die grundsätzlich für sich betrachtet Erhaltungsaufwendungen darstellen, jedoch in ungewöhnlichem Maße in einem Veranlagungszeitraum zusammengeballt sind. Ob diesbezüglich eine Standardhebung und damit im Ergebnis Herstellungskosten vorliegen, ist in einem solchen Fall für die ersten drei Jahre nach Anschaffung nicht zu prüfen, wenn die Aufwendungen insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes bzw. der Wohnung nicht übersteigen.[2]
Die "Standardbereiche" umfassen in diesem Fall die Bereiche Heizungs-, Elektro-, Sanitäranlagen und die Fenster. Führen die vom Unternehmer durchgeführten Baumaßnahmen in 3 von 4 Bereichen zu einer Verbesserung, ist von einem Standardsprung bzw. einer Standardhebung auszugehen.
Darüber hinaus ist neben einem Standardsprung auch bei einer deutlichen Verlängerung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer und dem deutlichen Anstieg der erzielbaren Miete von wesentlichen Verbesserungen durch Modernisierungsmaßnahmen auszugehen.
| einfacher Standard | mittlerer Standard | gehobener Standard |
|---|---|---|
| Bad ist nicht beheizbar | Bad ist beheizbar | Bad ist mit Fußbodenheizung ausgestattet |
| Fenster mit Einfachverglasung | Kunststoffenster, Fenster mit Doppelverglasung | Fenster mit Dreifachverglasung |
| technisch überholte Heizungsanlage (Kohleofen) | Gasheizung, Fernwärme | mindestens Gasheizung oder Fremdwärme |
| unzureichende Elektroversorgung | ausreichende Elektroversorgung (Erneuerung der Elektrik) | mindestens eine ausreichende Elektroversorgung mit Kapazitätssteigerungen |
Tab. 1: Beispiele zur Prüfung des Standards vor und nach der/den Baumaßnahme(n)
Keine wesentliche Verbesserung des Zustands wird angenommen, wenn z. B.
- eine Gegensprechanlage erstmalig eingebaut wird oder aber
Boden- und Wandbeläge aufgrund von Verbrauch und Verschleiß erneuert werden.
Praxis-TippFallen Aufwendungen für die Fertigstellung eines Gebäudes oder einer Wohnung an und überschreiten die Aufwendungen je Baumaßnahme den Nettobetrag von 4.000 EUR nicht, kann der Aufwand auf Antrag als Erhaltungsaufwand im Jahr der Bezahlung berücksichtigt werden.[3]
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