FinMin Berlin, Erlass vom 12.2.2021, S 3221 - 1/2019 - 1
Dieser Runderlass ersetzt den Runderlass BewGrdV 2009-Nr. 10 vom 21.10.2020, der hiermit aufgehoben wird.
Die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (GAA) ermittelten Bodenrichtwerte (BRW) sind auch Grundlage für die Ermittlung des Bodenwertes als Bestandteil der Feststellung des Grundbesitzwertes für die Erbschaft-/Schenkungsteuer- und Grunderwerbsteuer.
1. Rechtliche Grundlagen
Für die Feststellung von Grundbesitzwerten nach § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG (im Folgenden vereinfachend Bedarfsbewertung genannt) ab 2009 sind Bodenwerte für unbebaute Grundstücke (§ 178 BewG) und für bebaute Grundstücke (§ 180 BewG) nach § 179 BewG und R B 179 ErbStR zu ermitteln.
Für das Grundstück ist grundsätzlich der BRW der BRW-Zone anzusetzen, in der sich das Grundstück befindet:
BRW × Grundstücksfläche = Bodenwert
Stimmen die wertbeeinflussenden Merkmale des BRW mit denen des zu bewertenden Grundstücks nicht weitgehend überein, sind ggf. Anpassungen vorzunehmen (R B 179.2 ErbStR).
BRW × Anpassungen × Grundstücksfläche = Bodenwert
Gemäß der Verpflichtung aus § 196 Baugesetzbuch (BauGB) stellt der GAA flächendeckend BRW zur Verfügung. Für land- und forstwirtschaftliche sowie sonstige Flächen (z.B. Flächen für Freizeit- und Erholungsnutzungen) sind die BRWe den mitveröffentlichten Erläuterungen zu entnehmen.
Der GAA ermittelt die BRW jährlich auf den Stichtag 1. Januar. Wichtige Zusatzinformationen ergeben sich aus den mitveröffentlichten Erläuterungen.
Bei der Wertermittlung ist von dem BRW auszugehen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag vorausging (§ 179 Satz 3 BewG).
2. Bodenwertermittlung für unbebaute Grundstücke (§ 179 BewG)
Gemäß § 179 Satz 1 BewG bestimmt sich der Wert eines unbebauten Grundstücks nach der Fläche und dem BRW.
In den folgenden Fällen sind Anpassungen zu prüfen und ggf. vorzunehmen:
2.1 Wertanpassung auf Grund des Entwicklungszustands
Der GAA ermittelt BRW grundsätzlich für den Entwicklungszustand „baureifes Land”. Für geringer entwickelte Baulandflächen wie Bauerwartungsland und Rohbauland werden für Berlin keine BRW ermittelt. Die diesbezüglich in der Erläuterung vom GAA angeführten (Erfahrungs-)Werte sind keine nach BauGB ermittelten BRW.
Gemäß H B 179.3 gelten für solche Flächen aus Vereinfachungsgründen regelmäßig folgende Wertansätze:
| Bauerwartungsland |
25 % |
| Bruttorohbauland |
50 % |
| Nettorohbauland |
75 % |
des BRW für vergleichbares erschließungsbeitragsfreies Bauland.
2.2 Wertanpassung auf Grund der Art der Nutzung
Bei unbebauten Grundstücken ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die zu dem BRW angegebene Art der Nutzung zulässig ist. Der BRW ist daher zu übernehmen. Weist der GAA für eine Zone zwei (überlagernde) BRW aus, weil keine ausgeprägte Nutzungsart zugeordnet werden konnte, und liegen Anhaltspunkte für die zulässige Nutzung nicht vor und können diese auch nicht ermittelt werden, ist der Ansatz des niedrigeren Wertes nicht zu beanstanden.
2.3 Wertanpassung auf Grund des Maßes der Nutzung
Bei unbebauten Grundstücken kann das Maß der Nutzung nur ausnahmsweise zu einer Anpassung führen. Der BRW der maßgeblichen Zone ist grundsätzlich ohne Anpassung zu übernehmen.
Trägt der Stpfl. vor, die vom GAA angegebene Geschossflächenzahl (GFZ) – die in der Regel der gebietstypischen Bebauung entspricht – sei für das zu bewertende (unbebaute) Grundstück zu hoch, handelt es sich um einen Umstand, der zu einem geringeren Grundstückswert führt und die Beweislast dafür liegt beim Stpfl. Der Sachverhalt ist vom Stpfl. vorzutragen und ggf. nachzuweisen. Das FA prüft dann, ob der Stpfl. den Beweis erbracht hat. Der schlichte Hinweis auf einen (fehlenden) Bebauungsplan oder Baunutzungsplan reicht hier nicht aus.
2.4 Wertanpassung bei Frei- und Verkehrsflächen
Für ausgewiesene Frei- und Verkehrsflächen in privatem Eigentum ist vom BRW ein angemessener Abschlag zu machen (R B 179.2 Absatz 5). Dies sind i.d.R. 20 %.
2.5 Keine Wertanpassung bei Erschließungsbeitragspflicht
Die BRW für Bauland beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Der Gutachterausschuss hatte anhand von Kauffällen festgestellt, dass sich die Erschließungsbeitragspflicht in den Kaufpreisen nicht niederschlägt. Es gibt keine Hinweise darauf, dass sich dieses Marktverhalten zwischenzeitlich geändert hat (siehe Erläuterungen GAA zu den BRW).
2.6 Keine Wertanpassung auf Grund der Grundstücksgröße oder -tiefe
Der GAA stellt keine Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße bzw. -tiefe zur Verfügung. Zu- und Abschläge sind daher nicht vorzunehmen (R B 179.2 Absatz 3).
Soweit der GAA BRW als Platz- oder Straßenwert – symbolhaft als Kreis bzw. Band dargestellt – ausweist, können daraus keine Schlüsse auf die Grundstückstiefe gezogen werden (siehe Erläuterung des GAA). Liegt das Grundstück an dem Platz bzw. in der (Einkaufs-)Straße, ist der BRW für das gesamte Grundstück anzusetzen.
2.7 Keine Wertanpassung für sonstige Grundstücksmerkmale
Weitere wertbeeinflus...