Bauabzugsteuer korrekt einbehalten und abführen / 6.2 Besonderheit für Vermieter von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen: Die 2-Wohnungsgrenze

Grundsätzlich gehören Vermieter zum Kreis der Personen, die verpflichtet sind, die Bauabzugsteuer einzubehalten. Es braucht allerdings keine Bauabzugsteuer einbehalten zu werden, wenn er nicht mehr als 2 Wohnungen vermietet.^[1] Um die "2-Wohnungen-Grenze" zutreffend anwenden zu können, muss Folgendes beachtet werden:

• Die Wohnung müssen mindestens 23 m² groß und baulich abgeschlossen sein sowie über einen eigenen Zugang verfügen. Es müssen Strom- und Wasseranschlüsse für eine Küche sowie ein Bad oder eine Dusche vorhanden sein.
• Eine Wohnung, die leer steht oder die einem anderen unentgeltlich überlassen wird, ist bei der 2-Wohnungen-Grenze nicht einzubeziehen.
• Eine selbst genutzte Wohnung ist bei der 2-Wohnungen-Grenze nicht einzubeziehen und, zwar auch dann nicht, wenn einzelne Zimmer untervermietet werden.
• Befindet sich eine vermietete Wohnung im Ausland, dann ist diese bei der Beurteilung der 2-Wohnungen-Grenze einzubeziehen.
• Ausschlaggebend ist, dass Wohnungen vermietet werden. Ob die Wohnungen zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzt werden, spielt keine Rolle.
• Es spielt ebenfalls keine Rolle, ob die Wohnungen zum Betriebs- oder Privatvermögen gehören.
• Wird eine Wohnung mit Garage vermietet, gehören Garage und Wohnung zusammen, sodass sie ein Objekt sind.
• Werden die Garagen (einzeln ohne Wohnung) vermietet, unterliegen sie dem Steuerabzug (es ist ggf. die Bagatellgrenze von 5.000 EUR zu beachten).

Die 2-Wohnungen-Grenze ist unternehmerbezogen. D. h., dass Ehemann und Ehefrau und beide als Ehegattengemeinschaft jeweils Unternehmer i. S. d. § 2 UStG sein können. Jede Grundstücksgesellschaft/-gemeinschaft ist für sich zu betrachten, sodass auch Ehegattengemeinschaften mit unterschiedlichen Beteiligungsverhältnissen getrennt zu behandeln sind.

Praxis-Beispiel

Keine Bauabzugsteuer, wenn nicht mehr als 2 Wohnungen vermietet werden

Die Eheleute bewohnen ein eigenes Einfamilienhaus. Der Ehemann ist Eigentümer von 2 vermieteten Eigentumswohnungen. Die Ehefrau besitzt ebenfalls 2 vermietete Eigentumswohnungen. Zusammen sind die Eheleute je zur Hälfte Eigentümer eines vermieteten Zweifamilienhauses. Außerdem haben die Eheleute zusammen ein Zweifamilienhaus, an dem der Ehemann zu 30 % und die Ehefrau zu 70 % beteiligt sind.

In dieser Situation vermieten die Eheleute 8 Wohnungen, ohne dass die Verpflichtung besteht, eine Bauabzugsteuer einzubehalten. Unternehmer i. S. d. Umsatzsteuergesetzes sind nämlich:

• der Ehemann mit 2 vermieteten Wohnungen
• die Ehefrau mit 2 vermieteten Wohnungen
• die 1. Ehegattengemeinschaft mit einem Beteiligungsverhältnis von 50 : 50 mit 2 vermieteten Wohnungen in einem Zweifamilienhaus
• die 2. Ehegattengemeinschaft, an der die Eheleute im Verhältnis 30 : 70 beteiligt sind, mit 2 vermieteten Wohnungen in einem Zweifamilienhaus

Ergebnis: Kein "Unternehmer" vermietet mehr als 2 Wohnungen, sodass weder der Ehemann noch die Ehefrau verpflichtet ist, die Bauabzugsteuer einzubehalten.

Überschreitet jemand die 2-Wohnungen-Grenze, ist er verpflichtet die Bauabzugsteuer einzubehalten, wenn sein Auftragnehmer keine Freistellungsbescheinigung vorlegt und die Bagatellgrenze überschritten wird.

[1] § 48 Abs. 1 Satz 2 EStG.