Beiträge für zusätzliche Grundstückserschließung

Kommentar

Beiträge für die Zweiterschließung eines Betriebsgrundstücks durch eine weitere Straße sind nur dann als nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens zu aktivieren, wenn sich der Wert des Grundstücks aufgrund einer Erweiterung der Nutzbarkeit oder einer günstigeren Lage erhöht.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 12.01.1995, IV R 3/93

Anmerkung:

Die Entscheidung betrifft eine – zum Betriebsvermögen einer Gärtnerei gehörende – voll erschlossene Grundfläche. Durch die nachträgliche Anlegung einer neuen Straße, die quer zu der bereits vorhandenen Straße verläuft, wurde diese Grundfläche zum Eckgrundstück . Für die zusätzliche Erschließungsmaßnahme wurde vom Grundstückseigentümer (und Betriebsinhaber) ein Beitrag gefordert, den das Finanzamt als nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens beurteilte.

Der BFH folgte dieser Beurteilung nicht. Dabei bezog er sich auf seine bisherige Rechtsprechung (u. a. BFH, Urteil v. 4. 11. 1986, VIII R 322/83, BStBl 1987 II S. 333 und BFH, Urteil v. 6. 7. 1989, IV R 27/87, BStBl 1990 II S. 126), die von folgenden Unterscheidungen ausgeht:

Grundstücksbezogene Beiträge zur Errichtung erstmaliger Erschließungsanlagen wie Straßen, Abwässerbeseitigungsanlagen usw. sind den nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzurechnen, da durch diese Erschließungsmaßnahmen der Wert des Grund und Bodens erhöht wird. Mit der Zurechnung des Erschließungsaufwands zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens entfällt die Möglichkeit einer gewinnmindernden Absetzung der Beiträge; insbesondere kommt eine regelmäßige AfA nach § 7 EStG nicht in Betracht.

Werden dagegen bereits vorhandene Erschließungsanlagen ersetzt oder modernisiert , sind die Erschließungsbeiträge grundsätzlich nicht als nachträgliche Anschaffungskosten zu aktivieren, sondern vielmehr als Betriebsausgaben sofort abziehbar , es sei denn, das Grundstück wird durch die Maßnahme in seiner Substanz oder in seinem Wesen verändert.

Im Streitfall ging es um Beiträge für die erstmalige Herstellung einer weiteren Erschließungsanlage (also nicht um die Ersetzung oder Modernisierung einer bereits vorhandenen Anlage). Nach der Entscheidung des BFH sind diese Beiträge nur dann zu den nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens zu rechnen, wenn sich der Wert des Grundstücks erhöht hat; anderenfalls sind die Beitragsaufwendungen als Betriebsausgaben sofort abziehbar.

Der Beitrag für die „Zweiterschließung” (wie z. B. für die Möglichkeit einer zweiten Zufahrt) wird zwar nach Beitragsrecht in jedem Fall als Gegenleistung für die Gewährung eines Vorteils angesehen. Für die steuerrechtliche Beurteilung ist jedoch mit diesem Vorteil – anders als im Fall der Ersterschließung – nicht ohne weiteres eine Erhöhung des Grundstückswerts verbunden. In der Regel tritt für zweifach erschlossene Grundstücke (insbesondere Eckgrundstücke) keine Erweiterung der Nutzbarkeit, insbesondere keine größere bauliche Ausnutzbarkeit , ein. Das gilt insbesondere für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke sowie für Industriegrundstücke.

Anders kann es allerdings liegen bei Grundstücken an Geschäftsstraßen sowie an Wohnstraßen mit gewerblich genutzten Räumen; denn Eckläden oder Gastwirtschaften in Ecklagen können die Ertragsfähigkeit des betreffenden Grundstücks – und damit seinen Wert – steigern.

Erschließungskosten