Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 20. Bodenwertanteil

(1) ¹Der durch Anwendung des Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete ermittelte Grundstückswert umfaßt auch den Bodenwert. ²Der Bodenwert ist dabei im Grundstückswert entsprechend dem bei der Bildung der Vervielfältiger zugrunde gelegten Anteil des Bodenertrags am Grundstücksertrag enthalten. ³Dieser Anteil ist nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen unterschiedlich pauschaliert worden.

(2) ¹In den besonderen Fällen, in denen der Grundstückswert in einen Gebäudewertanteil (einschl. des Werts der Außenanlagen) und einen Bodenwertanteil aufgeteilt werden muß, muß deshalb der Bodenwertanteil aus dem im Vervielfältiger berücksichtigten Bodenertragsanteil errechnet werden. ²Das gilt

1.	beim Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes (vgl. Abschnitt 31 Abs. 4),

2.	in bestimmten Fällen einer wesentlichen Verkürzung der Lebensdauer (vgl. Abschnitt 31 Abs. 5),

3.	bei Grundstücken im Zustand der Bebauung (vgl. Abschnitt 47),

4.	beim Erbbaurecht (vgl. Abschnitt 48),

5.	beim Wohnungseigentum und Teileigentum (vgl. Abschnitt 49) und

6.	bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (vgl. Abschnitt 50).

³Die Pauschalierung des Bodenertragsanteils schließt die gesonderte Ermittlung des Bodenwerts im einzelnen Fall aus, soweit nicht nach § 82 BewG ein Zuschlag wegen der Größe der Fläche in Betracht kommt (vgl. Abschnitt 32).

(3) Die Bodenertragsanteile sind der nachstehenden Tabelle zu entnehmen:

Gemeinde- größenklasse	Mietwohngrundstück			Gemischtgenutzte Grundstücke bis 50 v.H. gewerbl. Mietanteil			Gemischtgenutzte Grundstücke über 50 v.H. gewerbl. Mietanteil
Einwohner	Im Vervielfältiger zu berücksichtigender Bodenertragsanteil in den Baujahrgruppen in v.H. der Jahresrohmiete
	A[1]	B[2]	C[3]	A	B	C	A	B	C
	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
bis 2 000	5	5	5	5	5	5	5	5	5
über 2 000 bis 5 000	5	5	5	5	5	5	5	5	5
über 5 000 bis 10 000	5	5	5	5	5	5	10	10	5
über 10 000 bis 50 000	10	10	5	10	10	10	15	15	10
über 50 000 bis 100 000	10	10	5	10	10	10	15	15	10
über 100 000 bis 200 000	10	10	5	10	10	10	15	15	15
über 200 000 bis 500 000	10	10	5	10	10	10	15	15	15
über 500 000 Einwohner	10	10	10	15	15	15	15	15	15

Gemeinde- größenklasse	Geschäftsgrundstück			Einfamilienhäuser			Zweifamilienhäuser
Einwohner	Im Vervielfältiger zu berücksichtigender Bodenertragsanteil in den Baujahrgruppen in v.H. der Jahresrohmiete
	A	B	C	A	B	C	A	B	C
	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.	v.H.
1	11	12	13	14	15	16	17	18	19
bis 2 000	10	10	10	10	10	5	10	10	5
über 2 000 bis 5 000	10	10	10	10	10	5	10	10	5
über 5 000 bis 10 000	10	10	10	10	10	5	10	10	5
über 10 000 bis 50 000	15	15	15	10	10	10	10	15	10
über 50 000 bis 100 000	20	20	15	15	15	10	15	15	10
über 100 000 bis 200 000	20	20	15	15	15	10	15	15	10
über 200 000 bis 500 000	20	20	20	15	15	10	15	15	10
über 500 000 Einwohner	20	20	20	15	15	15	15	15	15

(4) ¹Die sich aus der vorstehenden Übersicht ergebenden Bodenertragsanteile sind mit folgenden, der jeweiligen Grundstücksart und Gemeindegrößenklasse entsprechenden Kapitalisierungsfaktoren zu multiplizieren. ²Das Ergebnis ist der im Grundstückswert enthaltene Bodenwertanteil.

	Kapitalisierungsfaktoren für
Grundstücksart	Altbauten und Neubauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner	Grundstücke aller Baujahrgruppen in Gemeinden über 5 000 Einwohner und Nachkriegsbauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner
Mietwohngrundstücke	20	18,1818
Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil bis 50 v.H.	18,1818	16,6666
Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil über 50 v.H.	16,6666	15,3846
Geschäftsgrundstücke	15,3846	14,2857
Einfamilienhäuser	25	22,2222
Zweifamilienhäuser	22,2222	20

³Diese Kapitalisierungsfaktoren ergeben sich aus den Sollzinssätzen für die ewige Rente, die bei der Berechnung des Teils des Vervielfältigers, der auf den Bodenwert entfällt, zugrunde gelegt worden sind.

(5)

Beispiel für die Berechnung des Bodenwertanteils nach den Absätzen 3 und 4:

Grundstücksart	Geschäftsgrundstück
Gemeindegröße	50 000 bis 100 000 Einwohner
Baujahr	1930 (Neubau)
Bauart	Holzfachwerk mit Ziegelsteinausmauerung
Jahresrohmiete	20 000 DM

Grundstückswert 20 000 DM x 7,6 (vgl. Anlage 5)	= 152 000 DM.
Als Bodenertragsanteil sind im Vervielfältiger 20 v. H. der Jahresrohmiete berücksichtigt (vgl. Absatz 3).
20 v. H. von 20 000 DM (Jahresrohmiete)	= 4000 DM.
Der Kapitalisierungsfaktor (vgl. Absatz 4) beträgt = 14,2857 (abgerundet 14,3).
Als Bodenwertanteil ergibt sich somit ein Betrag von 14,3 x 4000	= 57 200 DM

Als Gebäudewertanteil verbleibt dann	152 000 DM	(Grundstückswert)
	./. 57 200 DM	(Bodenwertanteil)
	= 94 800 DM.

(6) ¹Zur Vereinfachung des Rechenvorgangs sind die Bodenertragsanteile (Absatz 3) und die Kapitalisierungsfaktoren (Absatz 4) in der folgenden Tabelle zu einheitlichen Multiplikatoren zusammengefaßt worden. ²Der Bodenwertanteil ergibt sich durch die Anwendung dieser Multiplikatoren auf die Jahresrohmiete.

Multiplikatoren der Jahresrohmiete zur Errechnung der Bodenwertanteile bei

Gemein...