Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerblicher Grundstückshandel: Bei der Drei-Objekt-Grenze zu berücksichtigende Objekte, Widerlegung der bedingten Veräußerungsabsicht
Leitsatz (NV)
- Die Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen Grundstücksan- und ‐verkäufe eines hauptberuflich nicht auf dem Bausektor tätigen Steuerpflichtigen als gewerblicher Grundstückshandel zu beurteilen sind, ist durch die Rechtsprechung des BFH hinreichend geklärt. Danach richtet sich die Zuordnung von Grundstücksveräußerungen zu einem gewerblichen Grundstückshandel nach äußeren, objektiven Beweisanzeichen, wie die Zahl von An- und Verkäufen innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Auf die konkreten Anlässe und Beweggründe kommt es nicht an.
- Durch die Rechtsprechung ist ferner geklärt, dass auch der mit einem Verlust verbundene Verkauf eines Objekts bei der Drei-Objekt-Regelung miteinzubeziehen ist.
- Ebenso wenig ist klärungsbedürftig, unter welchen Voraussetzungen die ‐ bei der Drei-Objekt-Regelung unterstellte ‐ bedingte Veräußerungsabsicht widerlegt werden kann. Nach der BFH-Rechtsprechung lässt die Veräußerung von mehr als drei Objekten in engem zeitlichen Zusammenhang mit deren Erwerb nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels gegenteiliger Anhaltspunkte grundsätzlich den Schluss zu, dass bereits beim Ankauf eine zumindest bedingte Wiederverkaufsabsicht bestanden hat. Auf diese Indizien kommt es nur dann nicht an, wenn sich bereits aus anderen ‐ ganz besonderen ‐ Umständen zweifelsfrei eine von Anfang fehlende Veräußerungsabsicht ergibt.
- Ob im Gesellschaftsvertrag vereinbarte Bindungen der Gesellschafter mit dem Ziel, ein Grundstück auf Dauer im Gesellschaftsvermögen zu halten, die bedingte Veräußerungsabsicht widerlegen, hat das FG im Rahmen der rechtlichen Würdigung des Sachverhalts zu entscheiden. Eine die Zulassung der Revision rechtfertigende Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist insoweit nicht gegeben.
Normenkette
FGO § 115 Abs. 2 Nr. 1, § 116 Abs. 3 S. 3; EStG § 15 Abs. 2
Gründe
Von einer Darstellung des Sachverhalts sieht der Senat gemäß § 116 Abs. 5 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) ab.
Die Beschwerde ist unzulässig und deshalb durch Beschluss zu verwerfen (§ 132 FGO).
Die Kläger und Beschwerdeführer (Kläger) haben die Zulassungsgründe nicht entsprechend den gesetzlichen Anforderungen dargelegt (§ 116 Abs. 3 Satz 3 FGO).
1. Wird die Nichtzulassungsbeschwerde auf die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO) und/oder das Erfordernis einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Fortbildung des Rechts (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 1 FGO) gestützt, ist u.a. darzutun, dass die aufgeworfenen Rechtsfragen klärungsbedürftig sind. Gibt es ―wie im Streitfall zum gewerblichen Grundstückshandel― bereits zahlreiche BFH-Entscheidungen, ist unter Auseinandersetzung mit dieser Rechtsprechung zu begründen, weshalb weiterer oder ggf. erneuter Klärungsbedarf besteht (z.B. BFH-Beschluss vom 15. Februar 2002 XI B 100/01, BFH/NV 2002, 909, m.w.N.). Diesen Anforderungen genügt der Vortrag der Kläger nicht.
a) Nach ihrer Auffassung ist zu klären, ob der Verkauf eines Grundstücks oder eines Anteils an einer grundstücksverwaltenden GbR durch einen gewerblichen Grundstückshändler auch dann seinem Grundstückshandel zuzurechnen ist, wenn ein Großteil seiner Einkünfte aus anderen Einkünften u.a. aus erheblichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht und er die Immobilie dem privaten Vermögen zugeordnet und nur aufgrund "äußerer Sachzwänge" veräußert hat.
Die Ausführungen der Kläger lassen keinen Klärungsbedarf erkennen. Nach der Rechtsprechung des BFH kann ein gewerblicher Grundstückshändler ―unabhängig davon, ob er haupt- oder nebenberuflich mit Grundstücken handelt― Grundstücke im Privatvermögen halten (z.B. BFH-Entscheidungen vom 16. Januar 1969 IV R 34/67, BFHE 95, 219, BStBl II 1969, 375; vom 28. Oktober 1993 IV R 66-67/91, BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463; vom 3. Juli 1995 GrS 1/93, BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617, unter C. IV. 3. e, und vom 12. Dezember 2002 III R 20/01, BStBl II 2003, 297, BFH/NV 2003, 557).
Die Zuordnung einer Immobilie zum Betriebsvermögen oder zum Privatvermögen des Grundstückshändlers ist anhand objektiver Umstände vorzunehmen. Da sich die mit einem Grundstückskauf verfolgten Absichten nicht zweifelsfrei ermitteln lassen, wird nach der Rechtsprechung die Zuordnung zu einem gewerblichen Grundstückshandel an äußere, objektive Beweisanzeichen geknüpft, wie die Zahl von An- und Verkäufen innerhalb eines bestimmten Zeitraums (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH-Beschluss vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291; BFH-Urteil vom 18. September 2002 X R 28/00, BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133, jeweils m.w.N.). Der buchmäßigen Behandlung des Geschäftsvorfalls ist dagegen kein entscheidendes Gewicht beizumessen, weil diese Gestaltung allein vom Willen des Steuerpflichtigen abhängt (BFH-Urteil in BStBl II 2003, 297, BFH/NV 2003, 557, m.w.N.).
Ist aufgrund der Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines bestimmten Zeitraums von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, bestimmt sich die Zuordnung weiterer Immobilien ―auch bei einem nicht hauptberuflich als Grundstückshändler tätigen Steuerpflichtigen― danach, ob die Veräußerung eindeutig privat veranlasst ist. Das wird z.B. angenommen bei einer Nutzung des Objekts zu eigenen Wohnzwecken oder einer vom Steuerpflichtigen selbst vorgenommenen langfristigen Vermietung von mehr als fünf Jahren (BFH-Urteil in BStBl II 2003, 297, BFH/NV 2003, 557, m.w.N.). Die Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von ungefähr fünf Jahren nach Erwerb deutet auch bei einem nicht hauptberuflich tätigen Grundstückshändler auf einen Erwerb in bedingter Veräußerungsabsicht und damit auf eine betriebliche Veranlassung hin. Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist keine starre Grenze (z.B. BFH-Urteil in BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133, m.w.N.).
Ebenfalls geklärt ist, dass die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf grundsätzlich nicht zu berücksichtigen sind. Sie sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht hatte (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH-Urteile vom 23. April 1996 VIII R 27/94, BFH/NV 1997, 170, und in BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133). Gründe für den Verkauf einer Immobilie wie z.B. Finanzierungsschwierigkeiten, unvorhergesehener Finanzbedarf, negative Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt, Trennung von Eheleuten, unvorhergesehene Notsituation hat der BFH dementsprechend als unbeachtlich angesehen (BFH-Urteil in BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133, sowie die Nachweise bei Reiß in Kirchhof, Einkommensteuergesetz, 3. Aufl., § 15 Rz. 115). Es ist nicht ersichtlich, dass die von den Klägern vorgetragenen Gründe ―Streitigkeiten zwischen den Gesellschaftern, die zur Auflösung der GbR und zum Verkauf des Grundstücks gezwungen hätten― grundsätzlich anders zu beurteilen wären.
b) Nach Auffassung der Kläger sind ferner die Anforderungen zu klären für die Widerlegung der ―bei der Drei-Objekt-Regelung unterstellten― bedingten Veräußerungsabsicht, wenn die Gesellschafter wirtschaftlich eine Unveräußerbarkeit des Grundstücks und eine Nichtkündbarkeit der Gesellschaft vereinbart hätten. Auch insoweit haben die Kläger die Klärungsbedürftigkeit nicht dargelegt.
Nach ständiger Rechtsprechung des BFH lässt die Veräußerung von mehr als drei Objekten in engem zeitlichen Zusammenhang mit deren Erwerb nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels gegenteiliger Anhaltspunkte grundsätzlich den Schluss zu, dass bereits beim Ankauf eine zumindest bedingte Wiederverkaufsabsicht bestanden hat. Die äußerlich erkennbaren Merkmale sind als Beweisanzeichen gerechtfertigt, weil die innere Tatsache der von Anfang an bestehenden Veräußerungsabsicht nicht zweifelsfrei feststellbar ist. Auf diese Indizien kommt es nur dann nicht an, wenn sich bereits aus anderen ―ganz besonderen― Umständen zweifelsfrei eine von Anfang an fehlende Veräußerungsabsicht ergibt (BFH-Beschluss in BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, m.w.N.).
Ob die besondere vertragliche Bindung der Gesellschafter im Streitfall als ein solcher die bedingte Veräußerungsabsicht ausschließender Umstand anzusehen ist, ist keine vom Einzelfall abstrahierbare Konstellation, die als Indiz grundsätzlich geeignet wäre, die eine Gewerblichkeit begründenden Indizien (Anzahl der angeschafften und veräußerten Objekte sowie enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Anschaffung und Veräußerung) generell zu widerlegen. Welche Folgerungen aus dem Gesellschaftsvertrag und den notariellen Vereinbarungen als die Veräußerungsabsicht widerlegendes Indiz zu ziehen sind, hat das Finanzgericht (FG) im Rahmen der Würdigung des Sachverhalts zu entscheiden.
Einwendungen gegen die Sachverhalts- und Beweiswürdigung des FG sind als Einwände gegen die Richtigkeit des angefochtenen Urteils von vornherein ungeeignet, die Revisionszulassung zu rechtfertigen (BFH-Beschluss vom 10. Juli 2002 X B 170/00, BFH/NV 2002, 1481).
2. Die Kläger haben auch keine Gründe vorgetragen, welche die Zulassung der Revision zur Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 2 FGO).
a) Dieser Zulassungsgrund dient vor allem der Beseitigung oder Verhinderung unterschiedlicher Rechtsprechung und kommt insbesondere bei einer Abweichung des angefochtenen Urteils von anderen gerichtlichen Entscheidungen in Betracht. Eine Divergenz haben die Kläger nicht geltend gemacht.
b) Eine Zulassung der Revision kann ausnahmsweise auch zur "vorbeugenden" Sicherung der Rechtseinheit erforderlich sein, wenn eine zweifelhafte Rechtsfrage höchstrichterlich noch nicht geklärt ist (Ruban in Gräber, Finanzgerichtsordnung, 5. Aufl., § 115 Rz. 45). Die von den Klägern angeführten Gründe ―Vereinheitlichung der Grundsätze zur Zuordnung von Wirtschaftsgütern zum Betriebs- und Privatvermögen― sind jedoch keine Gründe, die eine Zulassung nach § 115 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 2 FGO rechtfertigen.
c) Die Rüge fehlerhafter Rechtsanwendung kann die Zulassung der Revision nach § 115 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 2 FGO nur rechtfertigen, wenn es sich um einen schwerwiegenden Fehler handelt, der geeignet ist, das Vertrauen in die Rechtsprechung zu beschädigen (BFH-Beschlüsse vom 9. Oktober 2001 XI B 43/01, BFH/NV 2002, 191; vom 14. Februar 2002 VII B 141/01, BFH/NV 2002, 798; vom 23. August 2002 IV B 89/01, BFH/NV 2003, 177, 178). Einen schwerwiegenden Fehler in diesem Sinn haben die Kläger aber nicht dargelegt. Entgegen ihrer Auffassung ist die vom FG bestätigte Zuordnung des GbR-Anteils zum Betriebsvermögen des ―vom Kläger unstreitig betriebenen― gewerblichen Grundstückshandels auch bei Zugrundelegen der geltend gemachten Besonderheiten eine mögliche, der revisionsrechtlichen Korrektur entzogene Wertung im Einzelfall.
3. Auch die Verfahrensrügen entsprechen nicht den gesetzlichen Darlegungsanforderungen (§ 115 Abs. 2 Nr. 3, § 116 Abs. 3 Satz 3 FGO).
a) Die Aufklärungsrüge der Kläger (§ 76 Abs. 1 FGO) ist nicht schlüssig dargetan. Wird geltend gemacht, das FG habe angebotene Beweise übergangen, ist darzulegen, was das voraussichtliche Ergebnis der Beweisaufnahme gewesen wäre und inwiefern das Urteil ―ausgehend von der materiell-rechtlichen Auffassung des FG― auf der unterlassenen Beweisaufnahme beruhen kann (BFH-Beschluss vom 23. Juli 2002 X B 174/01, BFH/NV 2002, 1486).
Das FG hat die unter Beweis gestellten Tatsachen, insbesondere die vertraglichen Nebenabreden bei Gründung der GbR und die Umstände der Auflösung der Gesellschaft, als wahr unterstellt. Welche weiter gehenden Tatsachen ein Sachverständigengutachten oder die benannten Zeugen hätten erweisen sollen, die nach der Rechtsauffassung des FG entscheidungserheblich gewesen wären, ergibt sich aus der Beschwerde nicht. Die buchhalterische Behandlung des GbR-Anteils durch den Kläger ist insoweit ebenso wenig eine erhebliche Tatsache wie der Umfang seiner ―dem Grunde nach unstreitigen― Tätigkeit als gewerblicher Grundstückshändler. Letzteres hat das FG in dem die beantragte Tatbestandsergänzung ablehnenden Beschluss zutreffend dargelegt.
b) Ebenfalls nicht ausreichend dargelegt ist die Rüge, das FG habe gegen das Gebot rechtlichen Gehörs verstoßen (§§ 96 Abs. 2, 119 Nr. 3 FGO), weil es eine hauptberufliche Tätigkeit des Klägers als Grundstückshändler unterstellt habe.
Rügt ein Beschwerdeführer in Bezug auf einzelne Feststellungen die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, ist u.a. darzulegen, was er bei ausreichender Gewährung des rechtlichen Gehörs noch zusätzlich vorgetragen hätte und inwieweit das Urteil dadurch hätte anders ausfallen können (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH-Beschluss vom 2. Januar 2002 I B 73/00, BFH/NV 2002, 679, m.w.N.). Die Kläger haben aber nicht dargelegt, was sie auf einen entsprechenden Hinweis des FG noch vorgetragen hätten und inwieweit sich aufgrund dieses Vortrags eine andere Entscheidung hätte ergeben können.
Fundstellen
Haufe-Index 954367 |
HFR 2003, 1068 |