Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerblicher Grundstückshandel: Bei der Drei-Objekt-Grenze zu berücksichtigende Objekte, Widerlegung der bedingten Veräußerungsabsicht
Leitsatz (NV)
- Die Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen Grundstücksan- und ‐verkäufe eines hauptberuflich nicht auf dem Bausektor tätigen Steuerpflichtigen als gewerblicher Grundstückshandel zu beurteilen sind, ist durch die Rechtsprechung des BFH hinreichend geklärt. Danach richtet sich die Zuordnung von Grundstücksveräußerungen zu einem gewerblichen Grundstückshandel nach äußeren, objektiven Beweisanzeichen, wie die Zahl von An- und Verkäufen innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Auf die konkreten Anlässe und Beweggründe kommt es nicht an.
- Durch die Rechtsprechung ist ferner geklärt, dass auch der mit einem Verlust verbundene Verkauf eines Objekts bei der Drei-Objekt-Regelung miteinzubeziehen ist.
- Ebenso wenig ist klärungsbedürftig, unter welchen Voraussetzungen die ‐ bei der Drei-Objekt-Regelung unterstellte ‐ bedingte Veräußerungsabsicht widerlegt werden kann. Nach der BFH-Rechtsprechung lässt die Veräußerung von mehr als drei Objekten in engem zeitlichen Zusammenhang mit deren Erwerb nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels gegenteiliger Anhaltspunkte grundsätzlich den Schluss zu, dass bereits beim Ankauf eine zumindest bedingte Wiederverkaufsabsicht bestanden hat. Auf diese Indizien kommt es nur dann nicht an, wenn sich bereits aus anderen ‐ ganz besonderen ‐ Umständen zweifelsfrei eine von Anfang fehlende Veräußerungsabsicht ergibt.
- Ob im Gesellschaftsvertrag vereinbarte Bindungen der Gesellschafter mit dem Ziel, ein Grundstück auf Dauer im Gesellschaftsvermögen zu halten, die bedingte Veräußerungsabsicht widerlegen, hat das FG im Rahmen der rechtlichen Würdigung des Sachverhalts zu entscheiden. Eine die Zulassung der Revision rechtfertigende Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist insoweit nicht gegeben.
Normenkette
FGO § 115 Abs. 2 Nr. 1, § 116 Abs. 3 S. 3; EStG § 15 Abs. 2
Gründe
Von einer Darstellung des Sachverhalts sieht der Senat gemäß § 116 Abs. 5 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) ab.
Die Beschwerde ist unzulässig und deshalb durch Beschluss zu verwerfen (§ 132 FGO).
Die Kläger und Beschwerdeführer (Kläger) haben die Zulassungsgründe nicht entsprechend den gesetzlichen Anforderungen dargelegt (§ 116 Abs. 3 Satz 3 FGO).
1. Wird die Nichtzulassungsbeschwerde auf eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO) gestützt, ist unter anderem darzutun, dass die aufgeworfenen Rechtsfragen klärungsbedürftig und entscheidungserheblich sind. Gibt es ―wie im Streitfall zum gewerblichen Grundstückshandel― bereits zahlreiche Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH), ist unter Auseinandersetzung mit dieser Rechtsprechung zu begründen, weshalb weiterer oder ggf. erneuter Klärungsbedarf besteht (z.B. BFH-Beschluss vom 8. August 2002 III B 48/02, BFH/NV 2002, 1615, m.w.N.). Diesen Anforderungen genügt der Vortrag der Kläger nicht.
a) Nach ihrer Auffassung ist zu klären, ob der Verkauf eines Grundstücks oder eines Anteils an einer grundstücksverwaltenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) durch einen Branchenfremden (dem Grundstückshandel bzw. dem Bausektor nicht Nahestehenden), der seine Einkünfte nicht mit gewerblichem Grundstückshandel, sondern anderweitig erzielt, auch dann seinem Grundstückshandel zuzurechnen ist, wenn er die Immobilie dem privaten Vermögen zugeordnet und nur aufgrund "äußerer Sachzwänge" veräußert hat.
Die Ausführungen der Kläger lassen keinen Klärungsbedarf erkennen. Unter welchen Voraussetzungen Grundstücksan- und -verkäufe eines hauptberuflich nicht auf dem Bausektor tätigen Steuerpflichtigen als gewerblicher Grundstückshandel zu beurteilen sind, ist durch die Rechtsprechung des BFH geklärt.
Danach kommt ein gewerblicher Grundstückshandel in der Regel dadurch zu Stande, dass der Veräußerer eine Anzahl bestimmter Objekte gekauft oder bebaut hat und sie in engem zeitlichen Zusammenhang damit veräußert. Ein enger zeitlicher Zusammenhang wird angenommen, wenn die Zeitspanne zwischen Errichtung und Verkauf der Objekte nicht mehr als fünf Jahre beträgt. Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist allerdings keine starre Grenze (z.B. BFH-Urteil vom 18. September 2002 X R 28/00, BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133, m.w.N.). Werden innerhalb dieses engen zeitlichen Zusammenhangs mindestens vier Objekte veräußert, so ist regelmäßig, ohne dass weitere besondere Umstände (z.B. eine hauptberufliche Tätigkeit des Steuerpflichtigen im Baubereich) vorliegen müssen, von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen. Dieser Zeitraum gilt grundsätzlich auch dann, wenn das Grundstück vom Veräußerer zunächst vermietet worden ist (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH-Urteil in BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133, m.w.N.).
Ob eine Immobilie als Zählobjekt im Sinne der Drei-Objekt-Regelung zu berücksichtigen ist bzw. ob sie dem Betriebsvermögen oder Privatvermögen des Grundstückshändlers zuzuordnen ist, richtet sich nach objektiven Umständen. Da sich die mit einem Grundstückskauf verfolgten Absichten nicht zweifelsfrei ermitteln lassen, wird nach der Rechtsprechung die Zuordnung zu einem gewerblichen Grundstückshandel an äußere, objektive Beweisanzeichen geknüpft, wie die Zahl von An- und Verkäufen innerhalb eines bestimmten Zeitraums (BFH-Beschluss vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291; BFH-Urteil in BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133, jew. m.w.N.). Der buchmäßigen Behandlung des Geschäftsvorfalls ist dagegen kein entscheidendes Gewicht beizumessen, weil diese Gestaltung allein vom Willen des Steuerpflichtigen abhängt (BFH-Urteil vom 12. Dezember 2002, III R 20/01, BFHE 200, 388, BStBl II 2003, 297, m.w.N.).
Ebenfalls geklärt ist, dass die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf grundsätzlich nicht zu berücksichtigen sind. Sie sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht hatte (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH-Urteile vom 23. April 1996 VIII R 27/94, BFH/NV 1997, 170, und in BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133). Gründe für den Verkauf einer Immobilie wie z.B. Finanzierungsschwierigkeiten, unvorhergesehener Finanzbedarf, negative Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt, Trennung von Eheleuten, unvorhergesehene Notsituation hat der BFH dementsprechend als unbeachtlich angesehen (BFH-Urteil in BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133, sowie die Nachweise bei Reiß in Kirchhof, Einkommensteuergesetz, 3. Aufl., § 15 Rz. 115). Es ist nicht ersichtlich, dass die von den Klägern vorgetragenen Gründe ―Streitigkeiten zwischen den Gesellschaftern, die zur Auflösung der GbR und zum Verkauf des Grundstücks gezwungen hätten―, grundsätzlich anders zu beurteilen wären.
b) Nach Auffassung der Kläger sind ferner die Anforderungen zu klären für die Widerlegung der ―bei der Drei-Objekt-Regelung unterstellten― bedingten Veräußerungsabsicht, wenn die Gesellschafter wirtschaftlich eine Unveräußerbarkeit des Grundstücks und eine Nichtkündbarkeit der Gesellschaft vereinbart hätten. Auch insoweit haben sie die Klärungsbedürftigkeit nicht dargelegt.
Nach ständiger Rechtsprechung des BFH lässt die Veräußerung von mehr als drei Objekten in engem zeitlichen Zusammenhang mit deren Erwerb nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels gegenteiliger Anhaltspunkte grundsätzlich den Schluss zu, dass bereits beim Ankauf eine zumindest bedingte Wiederverkaufsabsicht bestanden hat. Die äußerlich erkennbaren Merkmale sind als Beweisanzeichen gerechtfertigt, weil die innere Tatsache der von Anfang an bestehenden Veräußerungsabsicht nicht zweifelsfrei feststellbar ist. Auf diese Indizien kommt es nur dann nicht an, wenn sich bereits aus anderen ―ganz besonderen― Umständen zweifelsfrei eine von Anfang an fehlende Veräußerungsabsicht ergibt (BFH-Beschluss in BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, m.w.N.).
Ob solche besonderen Umstände wegen der vertraglichen Bindung der Gesellschafter im Streitfall vorliegen und welche Folgerungen aus dem Gesellschaftsvertrag und den notariellen Vereinbarungen als die Veräußerungsabsicht widerlegende Beweisanzeichen zu ziehen sind, hat grundsätzlich das Finanzgericht (FG) im Rahmen der rechtlichen Würdigung des Sachverhalts zu entscheiden. Die Kläger haben nicht dargelegt, dass die Vereinbarungen ―eine bisher von der Rechtsprechung nicht bewertete― vom Einzelfall abstrahierbare Konstellation darstellen, die geeignet wäre, die eine Gewerblichkeit begründenden Indizien (Anzahl der angeschafften und veräußerten Objekte sowie enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Anschaffung und Veräußerung) generell zu widerlegen.
Einwendungen gegen die Sachverhalts- und Beweiswürdigung des FG sind als Einwände gegen die Richtigkeit des angefochtenen Urteils von vornherein ungeeignet, die Revisionszulassung zu rechtfertigen (BFH-Beschluss vom 10. Juli 2002 X B 170/00, BFH/NV 2002, 1481).
Die Rüge fehlerhafter Rechtsanwendung kann die Zulassung der Revision zwar zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 2 FGO) rechtfertigen, aber nur dann, wenn es sich um einen schwerwiegenden Fehler handelt, der geeignet ist, das Vertrauen in die Rechtsprechung zu beschädigen (BFH-Beschlüsse vom 9. Oktober 2001 XI B 43/01, BFH/NV 2002, 191; vom 14. Februar 2002 VII B 141/01, BFH/NV 2002, 798; vom 23. August 2002 IV B 89/01, BFH/NV 2003, 177, 178). Einen schwerwiegenden Fehler in diesem Sinn haben die Kläger aber nicht dargelegt. Entgegen ihrer Auffassung ist die vom FG bestätigte Zuordnung des GbR-Anteils zum Betriebsvermögen des Klägers auch bei Zugrundelegen der geltend gemachten Besonderheiten eine mögliche, der revisionsrechtlichen Korrektur entzogene Wertung im Einzelfall.
c) Bei der von den Klägern aufgeworfenen Frage, ob der Verkauf eines Mehrfamilienhauses, das auf zwei Grundstücksparzellen steht und das keine Brandschutzmauer zwischen den beiden Haushälften besitzt, als ein oder zwei Zählobjekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze anzusehen ist, handelt es sich nicht um eine grundsätzlich bedeutsame Rechtsfrage, sondern um die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts im Einzelfall, ob es sich bei dem Erwerb um zwei selbständig veräußerbare Objekte oder nur um ein veräußerbares Objekt handelt.
Im Übrigen kommt es für die Beurteilung, ob der Kläger aufgrund des Erwerbs und der Veräußerung von mehr als drei Objekten einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat, nicht darauf an, ob es sich bei dem Grundstück "A 18 bis 20" im Sinne der Drei-Objekt-Grenze nur um ein Objekt oder um zwei Objekte handelt. Denn das FG hat neben dem Grundstück A 18 bis 20 weitere drei Objekte zum Grundstückshandel des Klägers gerechnet (B-Straße 3, C-Straße 71 und D-Straße 3), so dass auch bei Annahme nur eines Objekts die Drei-Objekt- Grenze überschritten wäre.
d) Die von den Klägern als rechtsgrundsätzlich bezeichnete Frage nach der Berücksichtigung eines mit Verlust veräußerten Objekts ist ebenfalls geklärt. Nach der Rechtsprechung zählt auch der mit einem Verlust verbundene Verkauf eines Objekts bei der Drei-Objekt-Grenze mit (BFH-Urteile vom 26. Februar 1988 III R 321/84, BFH/NV 1988, 561; vom 7. März 1996 IV R 2/92, BFHE 180, 121, BStBl II 1996, 369, unter I. 3. c; vom 29. Oktober 1998 XI R 58/97, BFH/NV 1999, 766, und in BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133).
2. Die Kläger haben auch die gerügten Verfahrensmängel nicht entsprechend den gesetzlichen Anforderungen dargelegt (§ 115 Abs. 2 Nr. 3, § 116 Abs. 3 Satz 3 FGO).
a) Die Aufklärungsrüge der Kläger (§ 76 Abs. 1 FGO) ist nicht schlüssig dargetan. Wird geltend gemacht, das FG habe angebotene Beweise übergangen, ist darzulegen, was das voraussichtliche Ergebnis der Beweisaufnahme gewesen wäre und inwiefern das Urteil ―ausgehend von der materiell-rechtlichen Auffassung des FG― auf der unterlassenen Beweisaufnahme beruhen kann (BFH-Beschluss vom 23. Juli 2002 X B 174/01, BFH/NV 2002, 1486).
Warum die von den Klägern angebotenen Beweise über die Absichten der Beteiligten beim Erwerb des Grundstücks D-Straße 3 für den Ausgang des Rechtsstreits entscheidungserheblich sein sollen, ist nicht erkennbar. Maßgebend für die Beurteilung von Grundstücksan- und -verkäufen als gewerblicher Grundstückshandel sind objektive Beweisanzeichen, die im Rahmen der Gesamtbeurteilung des Einzelfalls zu würdigen sind. Die Motive des Steuerpflichtigen für den Erwerb und Wiederveräußerung sind unerheblich, so dass darüber auch kein Beweis erhoben werden muss. Das FG hat für die Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht zutreffend auf objektive Kriterien abgestellt (vielfältige Aktivitäten des Klägers auf dem Grundstücksmarkt, Veräußerung des Grundstücks fünf Jahre und acht Monate nach Erwerb).
Auch die Rüge der Kläger, das FG habe verfahrensfehlerhaft gehandelt, weil es den Kläger nicht aufgefordert habe, den behaupteten Verlust aus der Veräußerung des Grundstücks A 18 bis 20 durch die angebotenen Belege nachzuweisen, ist mangels Darlegung des voraussichtlichen Ergebnisses der Beweisaufnahme und deren Auswirkung auf das finanzgerichtliche Urteil nicht schlüssig. Die Kläger hätten ausführen müssen, welche Belege sie vorgelegt hätten, welche Aufwendungen damit bewiesen worden wären und welche Positionen der vom Beklagten und Beschwerdegegner (Finanzamt ―FA―) im Klageverfahren vorgelegten Gewinnermittlung sich dadurch geändert hätten.
b) Auch als Verletzung der Hinweispflicht (§ 76 Abs. 2 FGO) ist die unterlassene Anforderung der Belege nicht schlüssig gerügt. Hierfür hätten die Kläger ebenso die vorzulegenden Belege genau bezeichnen und ihre Auswirkung auf den vom FA ermittelten Gewinn schildern müssen (BFH-Beschluss vom 23. Dezember 2002 III B 77/02, BFH/NV 2003, 502).
c) Gleiches gilt in Bezug auf die Rüge, das FG hätte durch sein Unterlassen den Anspruch der Kläger auf rechtliches Gehör verletzt. Denn, wenn in Bezug auf einzelne Feststellungen die Verletzung rechtlichen Gehörs (§ 96 Abs. 2, § 119 Nr. 3 FGO) geltend gemacht wird, muss substantiiert darlegt werden, wozu ein Beteiligter sich nicht hat äußern können, was er bei ausreichender Gewährung des rechtlichen Gehörs vorgetragen hätte und wie sich dieser Vortrag auf das Urteil voraussichtlich ausgewirkt hätte (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH-Beschluss vom 2. Januar 2002 I B 73/00, BFH/NV 2002, 679, m.w.N.).
Fundstellen
Haufe-Index 954359 |
BFH/NV 2003, 1166 |